［광주부동산전문변호사 최정희］임차인이 토지소유자 아닌 제3자와 임대차 계약 체결한 경우 지상물매수청구 못한다.

[최정희 전문변호사]

［광주부동산전문변호사 최정희］ 땅 주인의 아버지 등 실제 토지 소유자가 아닌 제3자로부터 토지를 임차한 사람은 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다(대법원 2014다72449).

대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 갑이 을을 상대로 낸 토지인도 청구소송에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고 승소 취지로 사건을 대전지법으로 돌려보냈다.

갑은 2002년 4월 충남 공주시 계룡면의 한 토지를 아버지로부터 넘겨받은 뒤 소유권이전등기를 완료하였다. 한편, 을은 2000년부터 갑의 아버지와 이 토지에 대해 연 사용료 20만 원에 기간을 정하지 않는 내용으로 임대차계약을 체결하고, 이곳에 건물을 짓고 살았다. 위 임대차계약은 갑에게 땅 소유권이 넘어간 뒤에도 그대로 존속되었고, 갑도 아무런 이의를 제기하지 않았다.

그러다가 갑은 2009년 5월 을에게 임대차계약 해지를 통보한 뒤 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 소송을 냈다. 이에 을은 "실제 땅 소유자로 알고 있던 갑의 아버지와 임대차계약을 체결했고, 소유자인 갑은 표현대리 또는 무권대리의 추인 법리에 따라 임대차계약에 따른 책임을 져야 하는데 갑의 임대차계약 갱신 거절로 임대차계약이 종료됐으므로, 갑은 내가 지은 건물을 사들이고 그 가액으로 6720만원을 지급하라"며 지상물매수청구권을 행사하는 반소를 냈다.

대법원은 갑의 청구를 인용하여 승소판결했다. 재판부는 "건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우, 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수슬 청구할 수 있다"며 "임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있지만 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대행위를 한 때에는 달리 봐야 한다"고 밝혔다.

아울러 "토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 때에는 그 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속된 경우에 한해 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청권의 상대방이 된다"며 "이처럼 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자는 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다"고 판시했다.