확정일자를 부여받은 임대차 계약서를 분실한 경우의 배당 여부 등

[작은손]

확정일자 부여받은 임대차 계약서를 분실한 경우 임차 보증금 배당 받을 수 있는지?
저는 다가구 주택 방1칸에 월세를 살고 있습니다. 수일전 법원 집행관이 이 주택에 대한 경매 신청이 있어 현황 조사를 나왔다고 하면서 몇 가지 사항을 묻고는 돌아갔습니다. 저는 권리 신고를 하려면 임대차 계약서가 있어야 하겠기에 여기 저기 찿아 보았으나 결국 못 찾고 말았습니다. 저의 임차 보증금은 보호 받을 수 없는지요?

임대차 계약서를 분실했어도 확정일자 부여받은 사실을 입증하면 보호받을 수도 있습니다. 법원은 주택에 대한 경매 절차를 진행시킬 때 소액 임차인의 유무 및 그 우선 변제권 행사를 확실히 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 소액 임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 임대차 조사 명령을 하고, 그 조사 보고서와 임대차 계약서 등에 의하여 소액 임차인으로 확인되는 입주자등에 대하여 배당 요구서를 송부하여, 배당 요구 절차와 방법 등을 알려 주며, 소액 임차인은 경매 절차상의 경매 이해 관계인으로 보아 경매 기일 등의 통지를 해주고 있습니다.

그런데 <사례>의 경우처럼 임차인은 우선 변제권 있는 소액 임차인인 것은 사실이지만 경락 기일까지 권리신고 겸 배당요구 할 때 소명 자료로 제출해야 할 가장 중요한 임대차 계약서를 분실 한 것입니다. 그렇다면 이제 남은 유일한 근거는 오직 확정일자 밖에는 없습니다. 그러므로 임차인은 확정일자를 부여받은 동사무소에 가서 보관 대장을 근거로 확정 일자 사실 증명서를 발급 받아 법원에 우선 제출하여야 할 것으로 보입니다.
비록 확정 일자 발급 대장에는 계약서의 내용이나 액수 같은 것이 없고, 단순히 계약서 상에 확정 일자를 부여받은 사실을 기록. 유지하고 있을 뿐이지만, 임대차 계약서를 분실했더라도 확정 일자를 부여받은 사실을 입증하면 우선 변제권은 소멸 하지 않는다는 판례(대법 1996.6.25.[96 다12474])도 있으므로 배당 요구를 해보고, 실무상 배당을 해주지 않을 경우 배당 기일에 이의 진술을 하고, 1주일 이내에 법원에 배당 이의의 소를 제기하여 다투어야 할 것 입니다.

가족들만 전입된 세입자의 대항력 유무 및 배당관계는?
전세 살고 있는 다가구 주택이 99년 말에 경매에 들어가 현재 3차 입찰 진행중입니다. 저희는 후순위 세입자로서 배당신청을 하였습니다. 그런데 전세계약 및 확정일자는 저의 이름으로 하였고 가족들(아내와 세 자녀)은 이사 즉시 주민등록을 이전하였습니다. 그러나 저는 직장문제로 인하여 부득이 주민등록 이전을 하지 못하고(처음부터) 현재도 그렇습니다. 이 경우 배당 자격 여부에 대하여 묻고 싶습니다. 같이 이사했다가 부득이한 사유로 가족들은 놔 둔 채 전세계약자 본인만 주민등록 이전한 경우는 판례가 있어서 문제가 없지만 저처럼 처음부터 주민등록이 안되어 있는 경우는 문제가 된다는 것이지요. 저 같은 경우의 사건 판례가 있
는지요?

임대차계약 당시 대상 부동산에 대하여 근저당권설정 등이 없는 깨끗한 상태에서 계약하였고 임차한 주택에 실제 입주하고, 주민등록을 마친 경우 그 주민등록이 가족의 일부에 대해서만 이루어졌어도 처음 주민등록을 마친 날의 익일로부터 대항력을 갖춘 것이 됩니다. 주택임대차보호법 제3조제1항에서 규정하고있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인뿐만 아니라 그 배우자나 가족의 주민등록을 포함하는 것이며 그런 경우 대항력을 취득한 것으로 인정하여도 제3자의 이익을 해 할 우려가 없는데다가 궁극적으로 주택임대차 보호법에서 임차인을 보호하는 취지에도 맞기 때문입니다.
(대법원1996.1.26.선고 95다30338 판결참조)

전대인이 소액 임차인이 아닌 경우에 전차인이 소액 임차인에 해당되 는지 여부?
저는 보증금 3500만원으로 계약을 맺고 올해 말에 계약이 끝나는 임차인 최씨의 임차주택에 방 1칸을 700만원에 최씨와 계약을 맺고 입주와 동시에 전입신고 및 확정일자를 받고 살고 있습니다. 만약에, 주인집의 부도로 경매가 진행된다면 저는 최우선 변제되는 소액임차인이 해당됩니까?

귀하의 경우라면 최우선변제되는 소액임차인에 해당되지 않습니다. 왜냐하면 임차인으로부터 적법하게 목적물을 전차한 소액임차인이 최우선변제권은 “전대인인 임차인이 소액 임차인인 경우”에 한하여 인정되기 때문입니다.(1998.4.15 송무예규제596호)
따라서 보증금 3500만원에 임차한 최씨와 전대차 계약을 맺었기 때문에 최씨는 소액 임차인에 해당되지 않아 귀하께서도 최우선적으로 변제되는 소액 임차인에 해당되지 않습니다. 다만, 배당절차에서 앞선 순위의 권리자들이 자기의 배당금을 받고 남은 금액에서 배당 받을 따름입니다.

경매사실을 알리지 않고 계약한 경우 임차보증금 반환 여부?
저는 최씨소유의 아파트를 보증금 3,500만원 기간 2년으로 임대차계약을 맺고 입주와 동시에 전입신고와 확정일자를 받고 지금까지 거주 중, 계약맺기 전 이미 경매가 되어 낙찰되고 허가결정이 나서 대금납부일이 지정되었다는 사실을 이제야 알았습니다. 최씨는 이러한 사실을 저희에게 숨기고 깨끗한 집이라고 해서 그 말을 믿고 계약을 맺었던 것입니다.
이럴 때, 저는 경매대금에서 보증금을 돌려 받을 수 있나요?

귀하의 경우에는 전세보증금을 경매대금에서 돌려 받기 어렵습니다. 배당절차에서 배당금을 받기 위해서는 경락기일까지 배당요구를 해야 하며 경락기일은 법원이 경락허가 결정을 선고한 때를 말합니다. 그런데 귀하의 경우 임대차 계약체결 전에 이미 다른 사람에게 경락허가 결정을 내렸기 때문에 배당에 참가할 수 없습니다. 즉, 배당요구를 할 수 있는 시기를 놓쳐 경매대금에서 배당받을 권리가 없기 때문입니다.
다만 최씨에게 일반 채권자로서 임차보증금반환청구를 하거나 또는 최씨의 불법행위가 인정되므로 손해배상청구를 통해 보증금을 되찾을 수밖에 없습니다. 참고로 최씨의 행동은 사기죄에 해당될 수 있습니다. 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았다면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이 경험칙상 명백한 경우 사전에 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있어 서, 귀하의 사례와 같이 최씨가 이미 경락허가결정이 되어 있는 사실을 고지하지 아니하고 계약을 체결하였다면 이는 사기죄에 해당되는 것입니다.

가압류 등기가 설정된 주택을 양수한 자와 임대차 계약을 맺은 임차인이 주택임대차보호법의 적용여부?
저는 박씨와 임대차계약을 맺고 입주와 동시에 전입신고 및 확정일자를 받아둔 임차인입니다. 계약 당시, 등기부에 가압류가 설정되어 있어 임대인 박씨에게 물어보니 자기는 이 주택을 매입할 때, 전 소유자 김씨의 채권자인 정씨의 가압류 등기가 설정된 상태에서 김씨가 가압류를 풀어주는 조건으로 매매계약을 체결하였다 하여, 그 말을 믿고 임대차 계약을 맺었습니다.
그런데, 가압류 권리자인 정씨가 김씨를 상대로 본안 소송을 제기, 승소 후 임차주택에 강제경매를 신청하였습니다. 이러한 경우 저는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있습니까?

귀하의 경우 주택임대차 보호법의 보호를 받지 못합니다. 일반적으로 가압류 명령의 집행은 가압류의 목적에 대하여 채무자가 매매, 증여 또는 담보권의 설정, 기타 일체의 처분을 금지하는 효력이 있으며, 만일 채무자가 이를 어기고 그 처분 행위를 하였을 경우에는 가압류 집행 보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류 채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효가 됩니다.(대법원 86다카2570, 94마417)

즉, 채무자(김씨)가 가압류된 주택을 다른 사람에게 처분하고 등기를 넘겼다 하여도 그 처분은 제 3자에게는 효력이 있지만 가압류권자(정씨)에게는 효력이 없다는 것입니다. 따라서, 가압류주택을 매입한 임대인(박씨)의 소유권 취득은 정씨에 대하여 소유권을 주장하지 못하며, 박씨와 임대차 계약을 한 귀하께서도 정씨에 대해 임차권을 주장할 수 없습니다.

그러므로, 귀하께서 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 요건인 입주 및 전입신고와 확정일자를 갖추었다고 하더라도, 정씨가 본안소송에서 승소판결을 얻어 신청한 강제경매절차에서는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하는 것입니다.
다만, 배당절차에서 채권자들에게 배당하고 남은 금액이 있어서 박씨에게 교부될 잉여금 교부청구권을 가압류한 후 임대보증금반환소송을 제기하여 보증금의 일부라도 회수할 수 있을 것입니다.