2탄 상가매수길라잡이 상가입지분석

[스피드]

오늘은 상가의 입지분석에 관한 내용을 알려드리겠습니다.

첫째 , 인구의 이동

개론적인 성격으로 읽어 보시고 넘어가면 될것 같습니다.

인구의 이동에 따라 상권이 변화되는 원리를 이해하는 것이 중요합니다.
상권이 존재하는 것은 소비자에 기인하므로 이동은 지역의 소비 특성을 변화하게 합니다.
이러한 변화가 단순히 그 지역에 한정되어 있는 것이 아니라 주변의 지역과 항상 연관성을 갖고 있는 것을 이해하여야 합니다.
산업화의 발달로가 경제 성장은 결국 많은 인구를 이동하게 만들게 되고
이동이 생긴 상권은 새로 정착하는 소비자가 누구냐에 따라 상권의 특성이 결정 된다고 하겠습니다. 
 
상권의 형태 변화로는  과거 상권은 집중화를 이루었습니다.
현재는 도시의 발달과 인구의 이동은 주된 상권과 종된 상권의 형태로 변화되고 있습니다.  주된 상권과 종된 상권은 서로 관련이 있습니다.
주된 상군이 번성하게 되면 종된 상권도 번성하게 됩니다.
주된 상권이 번성하지 못하고 종된 상권이 번성하게 되는 것에는 이유가 있습니다.  종된 상권이 번성한 후 주된 상권이 번성하는 경우도 있습니다.

***주된 상권과 종된 상권의 개념
-주된 상권이란 다양한 업종이 상권에 존재한다.
 주된상권은 주로 중심상업지에 형성된다.
 역세권에서 가장 많이 발달하게 된다.
 신도시의 경우에는 반드시 주된 상권이 형성된다.
-종된 상권이란
배후지의 특성에 따라 만들어진다.
주거지의 특성에 따라 만들어진다.
주로 일반상업지역이나 준주거지역의 근린시설 및 근린주택의 경우에 해당
된다.
유흥관련 상업 및 환경관련 산업등은 입점하기 힘들다.

둘째, 상권의 라이프 사이클 입니다.
상가투자시 라이프 사이클을 알고 있어야 상가의 지속성문제,
즉 보유기간과 매수시 가격 협상등에 유리한 선점을 할수 있습니다.  
상권은 생명체와 같습니다.
상권은 변화하고 이동하고 커지기도하고 작아지기도 하며 소멸하기도 합니다.
라이프 싸이클을 통해 분석 시점별로 전략이 다릅니다.

      

상권의 라이프사이클

1. 도입기
-도입기의 기간은 정함이 없다.
-상권의 형태는 다양한 연령대가 혼합된 상태.
-상권의 특성을 구분하기 여려운 시기에 해당됨.
-초보자의 투자는 위험한 시기(분석시 매우 주의 요함)
-재래형 상건과 뉴타운 형 상권으로 구분
-재래형 상권은 자연 발생적 상권으로서 시간이 많이 걸려서 형성된다.
-뉴타운형 상권은 인위적으로 만든 상권으로서 점포의 많고 적은, 인구 유입속도,주거지의 특성에 따라 상권의 번성 속도가 달라진다.
-다양한 연령대가 상권에 존재하여 업종도 다양성을 가지고 있음.
-전국적인 도시의 개발로 인한 상권의 특성이 변화하기 시작하고 있음.

2. 성장기
-성장기의 기간은 수개월에서 수년에 걸쳐 형성된다.
-상권의 형성은 사람이 먼저 모이기 시작하면서 점포가 만들어지는 경우가 많은데 주로 도심권이나 인구 밀집지역이 이에 해당한다.
-지방의 경우에는 인구 유입이 느리기 때문에 성장하는 속도가 느린 경우가 많다.
-상권의 특성이 나뉘기 시작하는 때부터 성장기가 시작됨.
-상권의 크기와 주요 업종을 예측가능 해 지는 시기.
 상권의 크기는 유동인구가 장애요인을 만나게 되면서 끝나기 때문이다.
-상가 초보 투자가 가능해지는 시기.
-상가 전문가나 새로운 투자처가 있다면 매도해 볼만한 시기임.
-연령대 및 상권의 목적 등이 나뉘는 시기.
- 상권이 완성 된 상태에서 이루어지는 경우가 가장 많다.

3. 성숙기
-성장기에 상권이 완성되고 상가의 임대가격이나 권리금 등이 상당히 완만한 상태로 상승을 하게된다.
-상권의 특징이 완성된 시기로 성장기의 기간은 정함이 없다.
-상권이 완성된 시기이며 더이상 확대되기 어려운 특성을 가지고있다.
-점포의 임대가와 매매가격에 미세한 움직임을 가지고 있다.
-상가 및 토지의 가격은 주로 인플레이션 효과에 의하여 상승을 하여 진폭이 낮다.
-수익률이 낮아지기 시작한다.
-투자 가능한 지역이기도 하며 주로 경매를 통한 투자분석이 주를 이루기 도한다.

4. 쇠퇴기
-쇠퇴기는 주변의 환경 변화로 빠른 시간에 소멸될 가능성이 높다.
-그러나 항상 수년전에 미리 알려준다는 것을 명심.
-주변의 환경 변화에 민감해야 한다.
-주거지의 변화 ,배후지의 변화 , 대중교통의 변화, 도로조건의 변화 등
-투자지역의 주요 뉴스에 민감해질 필요가 있다.
-상가투자 및 창업자에게 가장 위험한 시기.

5. 천이기
-천이기는 상권의 특성이 변화하는 시기로 새로운 기회가 만들어짐.
-상권의 특성 변화 시 상권이 커지기도 하고 작아지기도 함.
-상권의 특성이 변화 하면서 다시 도입기 시기로 진행.
-쇠퇴기에서 천이기의 기간이 짧을수록 유리하다.
-쇠퇴기에서 천이기의 기간이 길면 그만큼 상권에 불리해지고 유동인구는 타상권으로 이동할 가능성이 높아지게 되고 회복 불능 상태가지 가기도 한다.

6. 소멸기
-상권 자체가 사라지는 것을 말한다.
-주로 기존의 상업지를 철거하고 새로운 도시를 만들때 많이 나타난다.
-상권 자체로서는 가장 위험한 시기로 볼 수 있다.
-일부 도시정비 사업으로 인하여 새로운 상업지로 만들어지기도 한다.

     

 

셋쩨 , 상가의 종류
1. ***근린상가 란?
근린상가는 사실 법률적 용어가 시장에서 알려진 일반적인 상가가 근린상가이지만 일반적으로 구분등기가 되는 상가를 다른 종류의 상가 중에 근린상가로 칭하고 있다. 이것은 다른 일반적인 상가와 명칭에 대하여 혼동을 하지 않기 위하여 미리 정리 한다.
일반 상업지역이나 중심상업지역,유통상업지역, 근린상업지역 안의 상가 부동산 중에 5층 이상에서 10층 미만의 건물로서 주로 구분등기되어 호실별 또는 층별로 소유권이 개별적으로 등기될 수 있는 건물이다.
5층 미만의 구분 등기가 되는 상가도 있다.
***근린상가의 정의
주거지역 인근에 입지하며 주민의 생할편익을 제공하는 상점이 몰려 있는 곳을 말한다. 건축법상 제1종과 제2종 및 일부 판매시설이 있다.
건축할때는 건축법의 적용을 받으며 분양할  때는 규모가 일정량 이상이면 건축물의 분양에 관한 법률을 적용받는다.
상권의 거주지 배후이며 생활편의 소매점 , 일용품점 , 학원 등 서비스업종이 입점한다. 근거법은 건축법이다.
***근린상가의 주요 특징
-일반 상업지역 , 중심상업지역, 유통중심상업지역에 건축
-주요 투자수단의 하나임.
-도시계획에 의하여 만들어진 상가의 형태
-소자본을 투자가능
-분산투자 방식이 유리
-분산투자 방식이 유리
-초기뉴타운의 경우 위험성이 높음.
-주거지와 연관된 공으 상업지가 유리
***입지별 구분과 공급량 확인
-중심상업지와 일반 상업지의 구분을 통한 분석
-주거지 또는 배후지오 비교하여 상가 공급량 확인
***투자분석
-미래의 주요 투자수단.
-지역에 따라 투자금액 차이가 많음
-상권에 특성에 맞추어 투자 분석
-1층부터 투자하는 상권과 위층에서 아래로 번성하는 상권의 구분이 필요.

2. 근린시설 이란 ?
주택가와 인접해 주민들의 생활에 편의를 줄수 있는 시설물로 그범위는 건축법 시행령에서 규정하고있다.
***주요특징
-은퇴자 및 노년층에서 가장 선호하는 상가의 형태
-일반상업지역 중심상업지역 준주거지역에서 가장 많이 보는 상가 형태
-하나의 등기로 소유권이 하나로 되어있음.
-50%이상을 상업용으로 사용.
-흔히들 통건물이라는 명칭을 사용하기도 함.
-저층의 형태로 상권이 번성하는 곳에 성장
***투자시 주의 할점
1인에게 임대하였을 경우 매우 위험한 임대방식이 된다.
예를 들어 5층 건물을 전체적으로 학원을 앰대하였다면 대부분의 근린시설은 교육 및 연구시설로 용도가 변환되어있을 것이다.
하나의 학원이 전체를 이용하다가 빠져나갈 경우 용도를 다시 1종 근린생활시설이나 2종 근린생활시설로 변경하여야 한다.
이땐 하위 용도에서 상위용도로 변환되어야 하기때문에 허가를 받아야 하으모 용도변경에 어려움이 예상된다.
용도변겅을 하는 사이나 새로운 임차인을 하나씩 채워 넣은 사이에 소유자의 피해는 굉장히 크다는 것을 명심해야 한다.


3. 근린주택 이란 ?
근린주택은 주거공간과 상업공간이 함께 구성되어진 형태로 근린시설과 주택의 중간 형태의 모습을 하고있는 부동산이다.
4층이하 지하1층을 포함한 규모의 근린주택을 말하는데 예를 들면 1층(지하층포함) 은 점포상가 , 2층 이상은 주거용 주택으로 구성된 건물을 말한다.
***주요특징
-저층형태의 주거와 점포가 함께 구성 (대부분 3층이하)
-준 구거 지역에 가장 많이 형성되어 있음.
-뉴타운의 경우 별도의 구역을 청하여 형성
-경매 입찰 시 주거부분은 주택임대차 보호법 적용 대상
-만약 점포 부분에 주겅용으로 사용하면 주택임대차 보호법 적용대상
-점포와 주거를 혼용할 경우 그 비율과 비중을 두고 판단.
-50%이상을 주거용을 사용
-은퇴자 및 노년층에서 가장 많이 선호하는 일명 상가주택
***투자분석
-주거 부분과 상업용 부분을 구분하여 권리분석
-동선분석이 중요  ==> 차량의 동선, 유동인구의 동선
-건축법 위반 사항 점검 필수

4. 종합쇼핑몰이란
테마형 상가로 불리며 근린상가의 일종으로 지하는 주차장 및 쇼핑몰로 활용하고 1층부터 수개의층을 쇼핑몰 위주로 테마를 정해서 구성한 후 고층
쪽으로는 영화관을 넣어서 구성되어 있다.
지금은 전자관련 오피스관련 쇼핑몰 위주로 테마를 정해서 구성한 후 고층 쪽으로 영화관을 넣어서 구성하고있는데 과거 동대문 남대문 시장에서  바이어 및 쇼핑객들이 많이 방문할때 상대적으로 국내  쇼핑객이 외면을 받고 있을때 형성된 건물이다.
***특징
-판매업 위주의 건물 형태
-유통상업지역, 중심상업지역 , 일반상업지역에  많이 볼수 있다.
-상업지에서 가장 고층으로 형성되는 경우가 많다.
-각 호실에 개별 사업자가 입주하여 주로 판매업을 영위
-대부분 최고층 영화관과 패스트 푸드 전문점이 형성되어 있다.
***입지 요지에 따른 분석
-건물 자체가 입지적 요인으로 형성하고자 함.
-실제 상권에서 장애요인 역할을 하는 경우 많음.
-분양사업자는 분수효과에 대한 설명으로 수분양자를 유혹
-그러나 분수효가가 아닌 푸쉬 현상으로 보야야 함.

푸쉬현상

<푸쉬현상>
-그러나 종합쇼핑몰은 실제로 푸쉬 현상이 일어남
-여러개의 영화관에서 동시에 많은 유동인구가 빠져 나오게 되면 건물 밖으로 빠져 나가려는 성향이 더 강함.
<분수효과에 대하여>
-앞의 그림처럼 유동인구를 영화관으로 모이게 하여 위에서부터 아래로 천천히 내려가면서 쇼핑을 하게 만든다는 것을 분수효과라 함.
<영화관과 푸드코트의 관계>
-유동인구의 이탈을 막기 위하여 만든 푸드코트 관련 점
-유동인구의 특성에 따른 서비스업 위주
-실제 푸드코트 이용 후 건물 외부로 빠져나가는 성향이 더 커짐.
-다중 이용시설에 관한 법률의 제한이 많음.

***투자분석
-투자자가 선호하지 않는 상가
-종합쇼핑몰을 채워줄 유동인구가 존재하는 상권이 없음.
-가급적 투자회피 대상
-영화관의 집객성으로 인한 주변의 상업지가 번성하는 경우가 많음
-영화관과 연관된 패스트 푸드 전문점이 발달하는 곳이 있기는 하지만 상당히 제한 적인 번성이 많다.

5. 주상복합 상가 란?
주상복합 건물은 일반상업지역 ,중심상업지역, 준주거지역에 건축하는 건축물로 보통 1층에서 3층과 지하에 상업용 상가를 건축하고 나머지 부분을 주겅용으로 건축하는 상가를 말한다. 
***주요 특징
-주로 주거와 상각 함께 입지
-상가부분과 주거 부분의 문제로 점차 모습을 바꾸고 있음.
-주도 대로변에 입지
-바닦면적의 대형화로 인하여 상권의 연결이 어려운 특성을 가지고 있음.
***입지요인
-상업지를 이용하여 주거와 상업을 함께 구성
-주거지 부분이 배후지 역할을 하는 건물의 형태
-대형 건물의 형태로 도로변과 상권 안으로의 연결을 끊고 있는 형국

***투자 분석
-인도와 상가부분의 거리가 넓어 상가 부분의 번성도가 약함.
-건물 외곽 부분의 상가와 내부부분의 상가가 확연하게 구분됨.
-분양가 상한제로 인하여 주거부분에서 채워지지 않는 수익성을 상가부분에서 확보 하려다 보니 상가 분양가가 고분양가로 책정됨 .
-고분양가도 인한 창업자의 투자 수익률이 악화됨.
-주거지와 함께 구성되어 창업업종의 제한이 많음.
-주거부분의 주차장과 상가부분의 주차장으로 문제가 발생
-투자 분석시 주의할 대상 임.

6. 코아형 상가란?
개인이 대형마트 형태의 건물 내부에 구분하여 진 공간에 점포를 개설하는 근린상가의 한 형태로 주로 개인이 도매시장에서 상품을 구매하여 일반 소비자에게 판매하는 방식의 상가를 말한다.

주요 특성으로는
-대형마트와 같이 건물의 외부에 창문이 거의 없음
-건물 입구 부분에 주차장이 형성되어 있음
-때로는 주상복합과같이 상가부분 위에 주거부분이 함께 있는 경우도 있음.

입지요인으로는
-일반상업지역, 중심상업지역에 형성되어있음.
-주거지 기반으로 형성되어 있음
-입지적 요인과 상품 판매의 구성에 따라 차량이용자가 많은 입지.

투자분석
-투자가 외면되는 상가의 형태
-인도와 주차장, 그리고 점포의 형태는 주차장이 장애요인이 됨.
-대형 마트로 인하여 경쟁력을 상실하였음.
-상가 건축물의 유형이 많이 변화되었음.


7. 아파트 단지형 상가 란?
아파트 정문쪽이나 후문 방향 또는 전용주거지역 인근의 일정부분 상업용지를 토대로 근린상가와 같이 구분등기하여 개인에게 분양하는 상가를 말한다.

주요특징으로는
-3층정도의 높이로 건축하는데 근린생활시설이 들어올수 있는 상가
-아파트 주민을 위한 근린상가의 형태
-뉴타운의 경우 상업지의 입점이 느려서 아파트 단지의 상가가 번성됨.
-상업지의 상권이 발달하면 소비자는 상권이 발달한 곳으로 이동하게 된다.

입지요건으로는
-배후지는 주거지를 바탕으로 하고있음.
-주로 보행자의 동선이나 차량의 동선에 기반하여 입지
-주거지의 세대수와  관계없이 일정부분 형성

투자분석
-주거지 인근의 상업지와 연계하여 분석
-상업지역이 번성하게 되념 아파트 단지 상가의 가치는 하락.
-레일리의 소매인력법칙,허브의 활률모델,컨버스의 분기점 이론이 적용된.
-건물 내부의 계단을 주의해서 분석하여야 한다.
-아파트 주변의 별도 진,출입로를 분석,==>최단거리의 법칙과 연관
-초기에 투자 가능하지만 주변에 상업지 번성 시 가치 하락에 주의
-안정된 임대수익을 선호하는 투자자를 위한 분석 대상이 되어야 함.
-매매가의 상승을 기대할수 없는 상가 (재건축 상가 제외)
-임대료의 상승을 기대할수 없는 상가 (재건축 상가 제외)

8. 아파트형 공장의 상가란?
아파트형 공장의 상게에는 주로 1층이나 2층까지 상업시설을 입주시켜 공장 근로자가 이용할수 있는 상업시설

주요특징
-준공업지역 , 공업지역에 입주
-국가산업단지 ,일반 산업잔즈의 공간에 형성
-아파트형 공장을 배후로 한 상가의 형태.
주로 금융.문구,편의;점, 이.미용실 , 분식점 , 패스트푸드 전문점 ,요식업이 입점

입지조건
-준공업지역과 공업지역의 입지 조건을 갖추고 있음.
-산업단지의 구성으로 유동인구가 많음.


주요 분석
-아파트형 공장의 상업지도 유동인구의 동선이 존재
-각 공장의 위치 , 상가의 위치 분석이 중용.
-아파트형 공장의 입지 조건도 중요.
-공장의 입지가 아파트형 공장의 번성도를 좌우함.
-산업단지의 입지는 먼저 근로자의 출퇴근 용이성이 우선되어야 함.
-물류 유통이 편리한 자동차 전용도로, 고속도로 인근의 입지.
-근로자 모집이 용이한 입지.



국가 상업단지와 일반 산업단지의 구분

-국가산업단지 
  국가 산업단지의 혜택에 주목
  취득세의 감면 혜택이 있음.
  반드시 소유자가 일정기간 사업을 영위하여야 함. (대부분 5년)
  사업 시 국가 정책자금의 지원이 가능
  일반 투자자는 국가 산업단지를 선호

- 일반 산업단지
  일반 산업단지로 지정이 되어도 별도의 혜택이 없음.
  사업자는 창업지원 자금과 관렽하여 지원이 있음.