주택관리사 그 영욕[榮辱]의 현장에서
8. 대수선 2호 도장공사를 진행하면서
여기저기 빛바란 아파트 외벽과 공용부의 도장공사를 진행하고자 타당성조사를 실시하기로 입주자대표회의 의결을 거쳤다. 이때부터 도장공사를 실시한 경험이 있는 소장님들을 찾아 뵙고 조언을 구하고 폐인트사업자를 방문하여 공사를 진행하기위한 예비단계로 각종 정보를 수집하였다.
그때나 지금이나 아쉬움으로 남는 것은 전문가라는 우리소장님들에 의해 만들어진 것이 별로 없다는 것으로 업체에서 보내온 자료에 의해 의존하고 있음에 안타까운 마음을 금할 수 없다. 필자 역시 당시 공사관련 절차와 주의사항 등 프로그램식 매뉴얼을 확보하고 있지 못함이 부끄럽다.
대표회의에 공사와 관련한 브리핑자료를 어떻게 준비하여야 하나 고민하면서 경험자와 업자들의 의견을 종합하여 필자의 의견을 첨언하는 것으로 결정하고 아래와 같이 보고서의 맥을 잡았다.
■ 첫째-공사범위를 어디까지 할 것인가?(외벽이냐,,,공용부를 포함하느냐)
■ 둘째-공사예정가격의 산출을 어떻게 할 것인가?
■ 셋째-공사기간과 공사 월을 언제 할 것인가?(계절적 요인이 중요)
■ 넷째-업체선정방법은 어떻게 할 것인가?(공정과 투명성)
■ 다섯째-도장공사 시방서의 작성과 색체의 선택은?
■ 여섯째-입주자 의견의 반영과 공사감독을 어떻게 할 것인가?
■ 일곱째-기타 종합하여 상호 담보할 계약서의 초안은 어떻게 작성할 것인가?
위와 같이 큰 틀을 잡고 각론에 의해 빈약한 자료들을 통해 동대표분들과 2달의 회의를 거쳐 최종공사업체 선정절차에 들어갔다.
□ 공사범위는 외벽과 공용부를 포함하기로 하고, 비용부담의 최소화(경쟁력)차원에서 세대내 요청세대는 평형에 맞추어 공사세대부담으로 하기로 결정하였다.(공사전에는 신청세대가 많을 것 같았으나 접수를 받아보니 한세대도 없었음)
□ 공사예정가격의 산출은 업체의 조언에 의해 개구부 등을 제외하고 산출하여 보았다. 당시 전문성 부족으로 적산과 견적의 어려움이 매우커서 머리에 쥐가 난다는 말이 지금도 생각난다.(업체를 통해 단지현황을 설명하고 적정가격범위로 견적서를 받아 일부 수정하여 예정가격으로 보고하였다. 이 역시 업체에서 협조를 잘해주지 않아 어려움을 겪었으나 2001년 봄 도움주신 사업주분들께 다시 한번 지면을 통해 감사의 말씀을 전하고자 한다.
□ 공사기간은 6월부터 착공하여 9월에 준공하는 것으로 하였다.
□ 업체선정은 금액이나 성격상(장기수선)제한경쟁입찰로 결정하였다.
□ 시방서의 기준은 주요내용으로 건령대비 노후도가 심해 누수민원이 많음으로 일정크기의 크랙부를 컷팅 후 방수용 실란트 주입과 상부에 방수액추가도포 후 마감도장을 2회하는 것으로 하였으며, 창호 등의 노후 실란트를 제거하고 백업제를 채운다음 새롭게 실란트를 주입하는 것으로 하였으며, 공용부 걸래받이, 무늬코트도장 등으로 결정하였으나 색상선택은 대표회의에서 정하지 못하고 3개의 시안을 단지입구에 게시하여 다수의 입주자가 선호하는 것으로 결정키로 하였다.(공사착공 전 가장 어려웠던 부분으로 생각한다)
□ 입주자의견반영은 매월주민회의를 개최함에 따라 주민회의에서 의견을 수렴하여 반영키로 하고 관리소장, 동대표, 부녀회임원들이 2인씩 조를 나누어 오전오후로 공사감독을 하기로 하였다.
□ 가장 중요한 부분으로 열거한 모든 부분들을 합법적으로 담아내야 함으로 많은 고심을 한 부분이라고 말할 수 있을 것 같다.
이상과 같이 입주자대표회의 최종결정과정을 거쳐 입주자에게 진행사항을 알리고, 입찰공고안, 시방서안, 감독자일지, 자재반입창고, 차량소개, 입주자협조홍보물 등을 나름대로 철저하게 준비하였던 기억이 생생하다.
사전에 철저히 공부하고 준비하였다고 생각하였으나 입찰과정과 공사 진행과정에 예기치 못했던 문제점들이 양산되고 시방과 상이한 시공과 업체의 노무관리의 난맥상에 의해 준공 공기를 넘겨 민원발생과 천후에 의한 공사 중단위기까지 예상되는 당시 양질의 공사와 공기를 맞추기 위하여 계약서를 무기로 업체를 압박하면서 노무관리에 잘못 개입하여 분쟁의 소용돌이 속에서 도망치고 싶었던 시기이기도 하다.
필자가 다시 한번 밝히는바 직업인으로서 애환만을 전하고 자 함이 아님을 강조드리면서 우리의 일에 대한 개략적인 흐름을 전하고 이를 실현하는 과정의 경험을 전하여 동료들과 후진들이 같은 시행착오를 되풀이 하지 않고 전문성을 배양할 수 있는 지식과 지혜를 널리 구하는 데 그 뜻이 있음을 이해를 구하고 싶다.
따라서 다음 편에 이어 어려웠던 상황을 전하고자 한다.
다음호 계속---