묵시적 갱신과 상가 임차인의 보증금 반환주장 [금융종합소득세 계산방법]

[채권추심변호사사무소]

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안내:온라인을 통한 질문은 정확한 답변이 어려울 수 있습니다.사건의 진행및 정확한 상담을 위해서 우선 전화로 상담을 하고 필요시 관계자료를 지참하여 방문상담 할 것을 권해드리며, 본 내용으로 임의로 법률행위를 할 경우 발생하는 문제에 대해서는 책임이 없습니다.법률사무소 아신 02-2038-3778사건브로커주의:법률상담은 반드시 변호사를 대면하고 진행하시기 바랍니다. 일부 변호사사무실의 상담 직원은 법률상담의 한계가 있으며 상주하고 있는 사건브로커도 많습니다.이들사건브로커는 여러분의 사건진행에 함에 있어 책임은 물론 ?은지식으로 오히려 사건을 돌이킬 수 없는 지경이 놓이게 만드는주 범 이오니 반드시 주의하시기 바랍니다.

의뢰인 질문내용 질문: 2003년10월에 일천만원에 월70만원 상가를 임대해주고 있던 중 이 문제의 임차인이 인수하여 2009월10월3일에 기존의 계약을 갱신하면서 계약기간 2년 보증금 일천만원에 월800.000만원 임대해 주었습니다. 이후부터는 묵시적 갱신으로 연장하였는데 갑자기 이사하게 되었다며 이사하기3일전에 일방적인 통보 후 2013년3월31일 이사하였습니다. 그래서 본인은(임대인)은 임대차 기간이 남아있어 임대기간동안 다른 임차인을 구해보기로 구두로 이야기 한 바 있습니다 2013년5월29일 본인의 집을 방문하여 급한 사정이 있으니 보증금 일부를 돌려 달라 사정하기에 300만원을 반환하여 주었습니다. 그러 던 중 2013년7월 중순경 상가 가 제3자에게 임대되어 반환해 주려고 연락하니 임대료3개월15일분 미납한 공과금(전기.수도)요금 부동산수수료를 공제 할 수 없다며 거절하였습니다. 수차에 거처 전화 연락하여도 받지를 않기에 문자 메시지로 반환해 갈 것을 요구하였으나 답변이 없더니. 1000만 원 중 300만원을 빼고 7.000.000원을 돌려달라고 오늘날까지 요구 하고 있습니다. 이럴 경우 첫째. 월세를 보증금에서 몇 개월을 감할 수 있는지요 둘째. 미납된 공과금(전기 수도)등을 보증금에서 감할 수 있는지요. 셋째. 부동산 수수료는 누가 부담해야하나요 넷째, 임차인의 주장대로 반환금7.000.000을 돌려줘야하나요
답변드립니다. [본 답변글의 담당자는 법률사무소 아신 한주원 본부장입니다.] 답변: [사실확인자료] 1. 신청인이 2014. 4. 7. 작성한 질문내용 기재. [논점의 정리] 1. 이 사건 임대차계약의 해지시점 2. 이 사건 임대차보증금 중 미납월세, 미납 공과금의 공제가능여부 3. 부동산수수료의 부담주체 (질의 제4항 ?^!임차인의 주장대로 반환금 7,000,000원을 반환하여야 하는가?^!는 결과론적으로 위 제1항 내지 제3항의 각 공제가부를 통하여 확인가능 하므로 결론부분에서의 적시만으로 대체합니다.) [참조 조문] 1. 상가건물임대차보호법 제10조 제5항, 제4항 2. 민법 제618조 [법리의 판단] 1. 이 사건 계약의 해지시점 살피건대 우리 상가건물임대차보호법 제10조 제4항, 제1항은 「임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.」는 규정을 두고 있는 바, 이 사건 임대차계약은 특별한 사정이 없는 한 일응 2011. 10. 3. 이후로 매 1년마다 갱신되어 왔다 할 것이니, 그 임대차계약의 종료시점은 2013. 10. 3.로 봄이 상당하다 할 것입니다. 다만, 같은 법 제10조 제5항에서 「제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.」는 규정을 두어 임차인의 임의해지권을 인정하고 있는 바, 임차인은 갱신된 임대차계약기간 중 언제든지 이를 해지할 수 있고, 다만 그 해지의 효력은 임대인의 보호차원에서 그 의사표시의 도달로부터 3개월이 경과된 시점부터 발생한다고 보아야 할 것입니다. 따라서 임차인이 행한 (2013. 3. 31.로부터 3일은 역산한) 2013. 3. 28.자 계약해지의 통지는 2013. 6. 27.에 이르러서 비로소 그 효력이 발생한다고 봄이 상당합니다. (※ 하지만 위 임대차계약의 임의해지와 별개로 살피건대, 임대인은 임차인의 해지의사표시에 대하여 !^?다른 임차인을 구하겠다!^?고 구두로 이야기한 사실, 2013. 5. 29.경 임차인에게 임대차보증금 1,000만 원 중 300만 원을 반환한 사실을 자인하고 있는 바 이는 일응 임대인과 임차인의 해지의 의사표시가 합치되었다고 보아 ?^!합의해지?^!에 이르렀다고 볼 여지도 있습니다. 이 경우 위 계약의 종료시점은 당해 ?^!합의해지의 의사표시가 있었던 날?^!로 보게 됩니다.) 2. 공제가능 채권의 범위 살피건대 우리 대법원은 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 판시하고 있습니다. 다만, 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 한다(이상 대법원 2005.09.28. 선고 2005다8323 판결 참조)는 판시도 함께 두고 있습니다. 따라서 임대인으로서는 임대차계약기간 중에 발생한 미납차임채권 일체 및 공과금 일체를 당해 임대차보증금에서 공제하고 그 나머지만을 지급하는 것이 가능할 것이나, 다만 이 때의 ?^!미납차임채권?^! 및 ?^!미납공과금?^!은 앞서 살펴 본 계약이 종료되었다고 인정되는 시점(2013. 6. 27.경 또는 합의해지의 의사의 합치가 있었던 시점)까지의 그것에 한정된다고 볼 것입니다. (※ 신청인이 2014. 4. 7. 작성한 질문내용 기재 중 ?^!임대료 3개월 15일분 미납?^!에 관하여는 그 기산점과 종료시점이 질문내용 기재 중에 나타나지 아니하고 있는 바, 상기 법리판단을 참조하여 보시기 바랍니다.) 3. 부동산 수수료의 공제가능여부 위 질문내용 기재 중에는 본건 부동산 수수료가 (1) 임대인과 종전 임차인 사이의 수수료를 가리키는 것인지 (2) 임대인과 제3의 임차인 사이의 수수료를 가리키는 것인지 불명확하나, 살피건대 별도의 약정이 없는 한 당해 임대차계약은 계속하여 갱신 중에 있었던 것이라는 점, 위 수수료의 지출은 임대인과 임차인 각자에게 예정되어 있던 비용으로 본건 임대차계약의 해지로 인하여 발생한 손해라고 단정하기 어려운 점 등을 고려할 때 별도의 공제주장이 어려울 여지가 있습니다. [결론] 1. 본건 임대차계약은 임차인의 임의해지통고에 의하여 그로부터 3개월이 경과한 2013. 6. 27. 종료하였다. 다만 그 전에 임대차계약 합의해지 의사표시의 합치를 인정할 만한 사정이 있었을 경우에는 그 일자를 종료일자로 볼 수 있다. 2. 임대인은 위 1항에 의하여 인정되는 임대차기간 종료일자까지의 연체차임 및 연체공과금의 공제를 주장할 수 있다. 3. 부동산 수수료의 지급에 관하여는 별도의 약정이 존재함을 입증할 것을 전제로 그 공제의 주장이 가능할 여지가 있다.
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