26회 공인중개사 이의신청 (부동산학개론 A형 9번 문제) 많이 해주세요!

★ 부동산학개론 이의신청 가능문제 ★ <학개론 A형 9번> Q. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다. ② 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다. ③ 자금조달방법 중 부동산 신디케이트는 지분금융에 해당한다. ④ 부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다. ⑤ 프로젝트금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다. 공단가답안 ② 이의제기 부분 >> ‘정답 없음’   일반적인 대출금의 조기상환은 시장이자율이 대출약정이자율보다 하락할 경우에 발생한다. 시장금리 하락기에 (더 낮은 금리로 대출을 받아서 기존의 높은 금리의 대출을 조기상환 할수도 있다.) 조기상환이 발생할 수 있다는 것이다. 그러나 금번 문제에서 ‘다른 조건은 일정하다고 가정한다’거나 ‘다른 조건은 고려하지 않는다’라는 등의 조건(=가정)이 없기 때문에 ②번 지문이 반드시 틀린 지문으로 처리할 수 없다. 즉, 조기상환은 고정금리 대출에서는 시장이자율 변화 이외에도 금리스프레드(spread) 비율과 차주 및 계약의 특성요인인 대출금액, LTV, 거치기간, 차주의 신용등급, 차주의 연령 등이 조기상환에 영향을 미치는 요인이며, 변동금리 대출에서는 대출금액, LTV, 차주의 신용등급 변수가 조기상환에 영향을 미치는 요인이라 할 수 있는데, 이러한 요인 중 어느 한 요인만을 감안하게 되면 ②번 지문조건에서 조기상환하는 것이 유리할 수도 있다. 바꾸어 이야기 하면 문제의 조건이 제시가 아니되었기 때문에 시험지문으로서 성립이 아니된다. 금번 9번 문제의 ②번 지문은 이미 14회 공인중개사 시험에서 유사하게 출제된 것으로서 그 당시에도 지문에 하자가 있었다. 예를 들어, 만일 ②번 지문에서 변동금리 대출일 경우라는 조건을 주고, 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면(물론 변동금리 대출이자율은 시장이자율에 연동하여 움직이지만, 주어진 문제의 지문에 의하면) 차입자는 이자상환부담이 늘어나기 전에 조기상환하는 것이 더 유리할 수도 있다는 것이 된다. 혹은 고정금리대출이든 변동금리대출이든 시장이자율 상승으로 인한 이자상환부담보다 조기상환수수료가 작다면 대출금을 조기상환하는 것이 더 유리할 수도 있다는 것이다. 이렇게 되면 9번 문제가 모두 옳은 지문이 되어 버린다. 따라서, 9번 문제의 틀린 것은?에 해당하는 정답으로 ②번 지문이 충족되기 위해서는(=②번이 x지문이 되기 위해서는) 아래에 밑줄 친 ‘조건’이 부여된 상태에서‘다른 조건이 일정할 경우, 고정금리 대출에서 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다.’라고 표현했어야 한다. 이렇게 하여야만 ②번 지문만 ‘틀린 것은?’에 해당하는 답이 된다.