임대차기간 만료전 경매시 배당요구를 해지권 행사로 본 사례

[핑크돼지]

임대차기간 만료전 경매시 배당요구를 해지권 행사로 본 사례

대법원 1996. 8. 23. 선고94다14360 판결
[배당이의] <공보불게재>


[판시사항]
판시사항은 작성하지 않았습니다.

[판결요지]
판결요지는 작성하지 않았습니다.
참조조문 : 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제8조 제1항,
민법 제618조, 민사소송법 제605조, 제606조 제1항, 제728조

[전 문]
원고, 피상고인 주식회사 부산은행 소송대리인 변호사 조현래
피고, 상 고 인 이영걸 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 석용진
원심판결 부산지방법원 1994. 2. 2 선고 93나14469판결
주 문 원심판결을 파기하고, 이 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다.
이 유 피고들 소송대리인의 상고이유에 대하여 판단한다.

1.원심판결 이유에 의하면 원심은 소외 박창규 소유이던 원심판결 별지목록 기재 각 부동산에 관한 근저당권 실행을 위한 부산지방법원 동부지원 92타경6438 부동산임의경매 신청사건에서 위 법원이 1993. 5. 13 배당기일을 열어 이해관계인에게 배당표를 제시하였는 바, 그 배당표에는 경매대상 부동산의 매각대금 235,001,000원과 그 이자 금 549,830원을 합한 배당할 금액 금 235,550.830원에서 집행비용 금 6,212,570원을 공제한 실제 배당할 금액 금229,338,260원으로 제1순위로 각 금 15,000,000원의 임차보증금 반환채권자로서 배당요구를 한 피고들에게 각 금 7,000,000원씩을, 제2순위로 금451,649,414원(원금 392,981,010원+이자56,668,404원)의 대여원리금 채권을 가진 신청채권자인 원고에게 그 나머지 금 215,338,260원 229,388,260원 – 7,000,000 х2) 을 각 배당하는 것으로 되어 있는 사실, 원심판결 별지목록 기재 각 부동산에 관한 원고의 위 근저당권중 같은 목록 기재 1부동산 및 2부동산에 관한 것은 1991. 2. 27 부산지방법원 금정등기소 접수 제3361호 및 제3362호로서 각 채권최고액을 금 56,000,000원 및 금 140,000,000원으로 하여 마친 각 근저당권 설정등기에 의하여, 같은 목록 기재 3부동산에 관한 것은 같은 해 12. 16 같은 법원 동래등기소 접수 제2009호로서 채권최고액을 금 120,000,000원으로 하여 마친 근저당설정등기에 의하여 발생한 것이고, 피고 이영걸이 배당요구를 한 채권은 위 피고가 1990.7. 20 경 위 박창규로부터 위 별지목록 기재 1부동산 중 방 2칸, 주방 1칸을 기한을 정함이 없이 임차보증금 10,000,000원에 임차하여 이를 인도받아 거기에 입주, 거주하면서 같은 해 8. 21 주민등록법상의 전입신고를 마침으로써 대항력을 갖춘 다음 1992. 3. 17에 이르러 임차보증금을 금 15,000,000원, 기간을 24개월로 정하여 갱신한 임대차계약에 기하여 발생한 임차보증금 반환채권이며, 피고 김종희가 배당요구를 한 위 채권은 위 피고가 1990. 7. 30 경 위 박창규로부터 별지목록 기재 1부동산 중 방2칸, 주방1칸, 거실 1칸을 기간의 정함이 없이 임차보증금 6,000,000원에 임차하여 이를 인도받아 거기에 입주, 거주하면서 같은 해 11. 18 주민등록법상의 전입신고를 마침으로써 대항력을 갖춘 다음 1992. 3. 17에 이르러 임차보증금을 금 15,000,000원, 기간을 24개월로 정하여 갱신한 임대차계약에 기하여 발생한 임차보증금 반환채권인 사실을 각 인정한 다음, 피고들은 모두 주택임대차보호법 (이하 ‘법’이라 한다) 제8조 제1항, 같은 법 시행령 (1995. 10. 19 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제4조 소정의 보증금 중 일정액(위 시행령 제3조 제1항에 의하면 피고들의 경우 각 금 7,000,000원임)을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 임차인에 해당한다고 할 것이고, 또 피고들의 위 임차권은 그 목적물인 별지목록 기재 1부동산에 관한 원고의 위 근저당권설정 전에 이미 대항력을 갖추었다 할 것이니, 피고들은 위 각 임차권으로 그 양수인인 경락인에게 대항할 수 있다고 전제한 후, 그런데, 법 제8조 제2항, 제3조의2 제1항 단서의 규정에 의하면, 위 법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 임차인이라 하더라도 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금 중 일정액의 우선변제를 청구하지 못하도록 되어 있는 바, 피고들의 위 각 임대차기간이 경락 당시는 물론 위 배당기일까지 만료되지 아니하였음은 역수상명백하고 피고들의 위 임대차가 다른 사유로 그 때까지 종료되었다는 점에 관한 아무런 주
장ㆍ입증이 없으므로 위 경매법원으로서는 피고들의 위 배당요구를 배척하고 앞서 본 실제 배당할 금액 전액을 원고에게 배당하여 할 것이라고 하여 원고의 피고들에 대한 이 사건 배당이의 청구를 모두 인용하였다.

2.그러므로 과연 위 박창규와 피고들 사이의 임대차관계가 이 사건 부동산의 경락시까지 종료하지 아니하였는지 여부에 대하여 살펴본다.

법 제3조 제2항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조제2항,제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 같은 법에 의한 임차주택의 저당권자보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 법 제3조의2 제1항 본문 소정의 보증금이나 법 제8조 제3항 소정의 보증금 중 일정액에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고 원칙적으로 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있으나 (당원1993. 12. 24 선고 93다39676 판결 참조), 다만 임대차관계가 종료된 후가 아니면 우선변제청구권을 행사할 수 없는 것으로 해석되는 것이다.

그러나 위와 같이 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다고 할 것이다.

위의 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차권의 사전 동의없이 임대차목적물인 주택이경락으로 양도됨에 따라 임대인의 지위가 경락인에게 승계되는 것을 임차인이 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다고 보아야 할 것이다.

그리고 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 같은 법 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 위 규정을 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결굴 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어
이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니 임대차관계는 위 배당요구 사실의 통지가 임대인에게 도달되는 즉시 종료된다고 할 것이다.

따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요수 사실의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 법 제3조의 제1항 단서에 해당하지 아니하게 되므로 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 할 것이다.

이 사건 기록에 의하면, 이 사건 임대차의 목적물인 별지목록 기재 1부동산의 소액임차인으로서 양수인(경락인)에게 대항할 수 있는 피고 이영걸은 이 사건 경매절차에서 경락기일 이전인 1992. 12.24 피고 김종희는 1992. 12. 23에 각 경매법원에 배당요구신청서를 제출한 사실이 인정되는 바, 피고들은 위의 배당요구를 함으로써 임대차계약의 해지의사 표시를 한 것으로 보아야 할 것이다. 그러므로 원심법원으로서는 피고들로부터 배당요구를 받은 경매법원이 민사소송법 제728조, 제606조 제1항에 따라 배당요구 사실을 이 사건 경매채무자로서 임대인인 박창규에게 통지하였는지 여부를 심리하여 피고들의 위 배당요구가 해지통지로서의 효력이 있는지 여부를 밝혀 보았어야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이 배당요구 사실이 경매법원에 의하여 임대인인 박창규에게 통지되었는지 여부에 관하여 심리하지도 아니한 채 임대차관계가 종료되었다는 주장ㆍ입증이 없다는 이유로 우선변제청구권을 부정한 것은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질렀다고 할 것이다.

3.결국 원심은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질러 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이를 지적하는 피고들의 상고논지는 이유 있다고 할 것이다.

4.그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것도 없이 원심판결을 파기하고 이 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재 판 장 대 법 관 지 창 권
주 심 대 법 관 천 경 송
대 법 관 안 용 득
대 법 관 신 성 택