경기도 집값 떨어진다지만..2~3년 내다보면 괜찮은 수도권 아파트 / by 커넥츠 ASK

[미송]

경기도 집값이 심상치 않다. '아파트 거래 절벽'이라는 이야기가 나돌 정도로  2~3월 경기도 아파트 거래량은 역대 최저치를 보이고 있다. 2월 아파트 거래량은 적은데, 입주물량은 지난해보다 4배 급증했다. 4월이면 경기도에 7500가구가 입주하는데, 지난해 1900가구에 비해 4배 가까이 증가한 수치다. 경기도 중에서도 분당 등 일부 지역만 인기가 높다. 

그렇다면, 경기도 지역의 아파트는 웬만하면 아에 쳐다도 보면 안 되는 것일까? '살집 팔집' 서비스를 운영하는 고종완 한국자산관리연구원장은 그렇지 않다고 했다. 향후 2~3년, 4~5년을 내다보고 투자를 계획한다면 시장이 조정기를 맞을 내년쯤이 매수에는 좋은 시기일 수 있으며 유망한 부동산을 미리 선별해야 한다고 했다. 인구와 소득이 꾸준히 증가하며 개발 호재가 있는 하남, 고양, 김포, 광명, 성남 등 5곳의 지역 분석과 역에서 가까운 유망 아파트를 모아봤다. 

①하남

경기도에 대해 우려가 많다. 그러나 수도권 중에 1순위는 역시 하남이다. 한국 감정원에 따르면 지난 하남의 집값 상승률은 서울 강남4구보다 5배가 높았다. 서울과 수도권 통틀어 2주 연속 집값 상승률 1위를 지켰다. 
현재 하남의 아파트들은 미사지구 중심으로 많이 올랐다. 미사 강변 아파트들은 30평대 아파트가 8억, 소형은 6억~7억, 8억원까지 거래된다. 단지 아파트가 아닌 신장동의 더우개 마을 동일 아파트 정도가 30평대 아파트를 4억 중반에 거래할 수 있다. 그러나 고 원장은 실제 아파트의 가치를 분석하면 가치가 매우 높다고 지적했다. 역세권과의 거리도 중요한데 대지지분과 땅값이 우수하면  그만큼 투자가치가 존재하기 때문이다.  표를 보면 더우개마을 동일 아파트는 30평대가 현재 매매가가 4억 5천만원 정도이지만, 평당 땅값은 미사 강변단지 아파트들보다 우수하다. 투자가치가 높은데 적은 세대수와 준공일자 때문에 저평가되어있다. 

하남은 수도권 가운데서도 가파르게 인구와 소득이 증가하고 있다.

인구증가율은 최근 10년(2008년~2017년)간 평균 5.8% 증가했고, 세대수는 최근 10년간 6.3% 올랐다. 지방소득증가율은 같은 기간 평균 23% 증가했다. 이는 부촌인 강남 등에서 비교적 소득이 높은 사람들이 유입됐다는 뜻으로 해석되고 있다. 무엇보다 지하철 5호선과 9호선 연장선이 추진되고 있다.
하남은 집값이 당분간 내려가기 어려운 상황이다. 다만 최근 갭투자에 따른 부작용이 나타나면서, 전세가가 매매가의 70% 정도 되는 시점에 매수를 해보는 것이 방법이다. 중요한 것은 지하철 개통 직전에 사면 안되고, 개통 2~3년 전에 투자를 고려해볼 필요가 있다. 

②고양

최근 고양시가 어렵다. 거래량이 급감했다. 살기 좋지만 집값은 소외된다. 반면 분당은 오른다. 가장 큰 이유는 분당의 모(母)도시가 강남이기 때문이다. 그렇다고 해서 성급하게 일산에서 서울 지역으로 갈아탈 시기가 아니다. 서울 집값이 조정을 받을 시기이기 때문이다. 

고 원장이 추천하는 고양의 아파트는 원흥. 삼송, 대화동 일대에 있다. 상당수는 준공 20년이 넘어 향후 미래에 재건축 재료를 노려볼 수 있을 만한 물건들이다. 투자가치가 높지만 저평가된 아파트는 하늘마을 휴먼시아 2단지 같은 곳. 20~30평대 아파트가 3억~4억원 사이에서 거래되는 곳이 많다. 스타클래스같은 새 아파트도 5억원대를 넘지 않고 있다. 

다만 인구와 소득 증가율은 하남에 크게 미치지 못한다. 인구는 최근 10년간 평균 1.2%, 세대수는 1.6%, 지방소득 증가율은 6.5% 증가했다. 고양시는 대신 서울역, 삼성역 등과 연결되는 GTX A노선이 킨텍스, 대곡, 삼송을 간다는 점에서 미래 호재다. 현재는 2022년 완공예정이다. 그러나 아직은 GTX사업이 어떻게 진행될지 모르며, 배차 시간 간격이 일반 지하철보다 넓기 때문에 큰 가격 점프를 기대하기 어렵다는 견해도 존재한다.

③광명

광명 하안동 주공 아파트는 1990년도에 지어졌기 때문에 재건축 재료를 갖고 있어 전망이 밝다. 광명 철산동의 해미안 자이는 2000세대가 넘는데 30평대가 7억원 초반에 거래된다. 소하동을 비롯한 아파트는 20평대가 3~5억원 사이게 거래된다. 다만 광명은 이미 집값에 많이 올랐다는 지적이 있다. 때문에 광명에서 인구가 보다 집값이 싼 시흥쪽으로 빠져나갔다. 실제 인구는 지난 10년간 평균 0.8% 증가했다. 세대는 1.1%, 소득은 14.3% 증가했다. 고양보다는 소득 증가율이 높은 상황이다. 광명 뉴타운, KTX역세권 개발, 시흥테크노밸리, 신안산선 같은 호재가 기다리고 있다. 신안산선이 생기면 여의도를 비롯한 강북 지역의 직장인 실수요 거주자들이 광명에 둥지를 틀 가능성도 큰 상태다. 

④김포

김포는 수도권에서 가장 집값이 싼 지역 중 한 곳이다. 2014년 입주한 풍경마을 래미안 한강2차를 비롯해 역세권에서 가깝고 대지지분이 넓은 아파트 가격이 싼 편이다. 중소형 아파트는 3억원~4억원 정도 한다.  오는 11월 개통하는 김포 경전철과 한강신도시 개발, 서울시 5호선 연장선까지 보면 김포 아파트 가격 상승 여력은 높은 편이다. 김포 역시 최근 10년간 인구증가율은 6.75, 세대증가율은 7%, 소득증가율은 8.9%로 수도권 가운에서도 가파른 상승세를 자랑한다. 

⑤성남

성남은 이미 판교의 집값이 가파르게 올랐다. 동판교 현대백화점 주변의 봇들마을 아파트 일부 단지는 이미 강남권에 근접한 상태다.특히 성남시 도촌지구에 주목할 필요가 있다. 도촌지구는 성남시가 재개발하려는 구시가지 가운데 한 곳이다. 성남시의 롯데캐슬, 힐스테이트 가격은 소형 20평 기준으로 4~5억원에 거래된다.
성남은 지방 소득증가율이 최근 10년간 9.9% 올랐다. 그러나 인구는 같은 기간 0.3%, 세대수는 0.8% 증가하는데 그쳤다. 각종 리모델링 계획은 존재하고 있지만, 교통 해소난 측면에서 성남~여주 복선전철 공사가 진행돼 올해 말 개통에정이다. 다만 여주로 연결되는 지하철 수헤는 여주가 입을 전망이며, 성남에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 에상한다. 

칼럼  원문 링크

http://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=14112579&memberNo=40602589

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