리츠의 투자부동산 공정가치모형 적용 영향 모니터링 계획

[이매진]

리츠의 투자부동산 공정가치모형 적용 영향 모니터링 계획

제공해주신 PDF 파일은 **'리츠의 투자부동산 공정가치모형 적용 영향 모니터링 계획'**에 대한 한국기업평가(KOREA RATINGS)의 특별 논평(KR SPECIAL COMMENT) 보고서입니다.

이 보고서의 주요 내용은 개정된 법인세법시행령 시행에 따라 리츠(부동산투자회사)들이 투자부동산에 공정가치모형을 적용할 때 예상되는 영향과 이에 대한 모니터링 계획입니다.

핵심 내용 요약

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1. 법인세법시행령 개정의 주요 내용

• 개정 배경 및 내용: 2025년 6월 4일 개정 법인세법시행령 시행으로 투자부동산 관련 평가손익이 리츠의 배당가능이익에서 제외되었습니다.

• 기존 문제점: 시행 전에는 평가이익이 배당가능이익에 포함되어, 법인세를 피하기 위해 평가이익을 배당해야 했고, 이로 인해 현금흐름이 없는 평가이익을 배당하기 위해 별도의 자금 조달이 필요했기 때문에 대부분 원가모형을 적용해 왔습니다.

• 개정 효과: 평가손익이 배당가능이익에서 제외되면서 공정가치모형 적용을 가로막던 큰 장애물이 제거되었습니다.

2. 공정가치모형과 원가모형 비교

• 공정가치모형: 주기적인 공정가치 평가를 통해 평가손익을 손익계산서에 반영하며, 감가상각비는 발생하지 않습니다. 장부가액은 공정가치평가액이 됩니다.

• 원가모형: 내용연수에 따라 감가상각을 하며 감가상각비를 손익계산서에 반영합니다. 공정가치 평가손익은 발생하지 않으며 , 장부가액은 취득원가에서 감가상각누계액을 차감한 잔액입니다.

3. 상장 리츠에 미치는 영향 검토

• 공정가치모형 적용 가능 리츠: 투자부동산을 보유한 상장리츠 중 평가손익이 1,000억 원 이상으로 예상되어 공정가치모형 적용 가능성이 있는 리츠는 SK리츠, 신한알파리츠, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, JR글로벌리츠, KB스타리츠, 디앤디플랫폼리츠, 신한서부티엔디리츠, 이리츠코크렙리츠, NH올원리츠 등 총 10개사입니다.

• 재무지표 예상 변화 (10개사 기준): 공정가치모형 적용 시 순이익, 총자산, 자기자본이 증가하며(최소 1,046억 원, 최대 6,274억 원), 부채비율은 하락할 것으로 예상됩니다(최소 28.5%p, 최대 150.0%p).

  • 예시: NH올원리츠는 부채비율이 260.6%에서 122.4%로 크게 낮아지는 등 리츠별로 재무지표 개선 정도에는 차이가 있습니다.

• 실제 적용 계획: 10개 리츠 중 SK리츠, JR글로벌리츠 등은 2025년 6월말 결산 시에 공정가치모형을 적용할 계획인 것으로 파악됩니다.

• 전제 조건: 공정가치모형 도입 시 지속적인 비용(감정평가비용 등)이 발생하므로, 일정 수준 이상의 평가이익 확보가 적용의 전제 조건입니다.

4. 신용평가에 미치는 영향 모니터링 필요

• 긍정적 개선 예상 지표: 공정가치모형 적용 시 순이익, 총자산, 자기자본 증가 및 부채비율, EBITDA/Fixed Charge, 차입금/EBITDA 지표 개선이 예상됩니다.

• 모니터링 계획: 한국기업평가는 재무수치의 개선 수준과 향후 유지 여부에 대해 모니터링할 계획입니다.

• 주의사항 (양날의 검):

  • 평가이익의 비경상적 성격: 원가모형에서 공정가치모형으로 변경 시 대규모 평가이익은 보유 기간 동안 나누어 인식되었을 이익이 일시에 인식되는 비경상적 이익일 가능성이 높습니다.

  • 부채비율의 재상승 가능성: 리츠는 레버리지를 활용해 순이익 및 배당 극대화를 추구하는 특성상, 일시적으로 개선된 부채비율이 부동산 자산 추가 매입 등으로 인해 중단기적으로 다시 상승할 가능성이 있습니다.

  • 평가손실의 위험: 공정가치모형 적용 시 주기적인 평가 결과가 항상 이익일 수는 없으며 , 평가손실이 발생하면 배당가능이익은 줄지 않더라도

    회계상 순이익이 감소하고 부채비율이 상승하여 추가 차입이 어려워질 수 있습니다.

  • 결론: 재무 건전성 관리를 위해 부채비율에서 일정 정도의 완충범위(buffer)를 확보하고 유지하는 것이 중요합니다.

이 보고서는 리츠의 회계 처리 변경이 재무 건전성에 미치는 단기적 효과와 장기적인 관리의 중요성을 강조하고 있습니다.