법인세법과 소득세법상 간주임대료

[박정규 세무사]

법인세법과 소득세법상 간주임대료

간주임대료란 실제 임대료는 아니지만 임대료로 보아 과세하는 것을 말한다.
법인세, 소득세, 부가가치세법 모두 간주임대료 규정을 두고 있으며, 각 법에 따라 조금씩 차이가 있다.
본고에서는 법인세법과 소득세법상 간주임대료 규정에 대해 알아보고, 차이점을 비교해 보고자 한다.

Ⅰ. 법인세법상 간주임대료

법인세 계산시 익금산입하는 간주임대료는 추계결정의 경우와 추계결정 이외의 경우로 나누어 짐.

(1) 추계결정 외의 경우(조특법 제138조, 조특령 132조)

1. 개요

부동산임대업자의 과도한 차입을 통한 부동산 투기를 방지하기 위하여 임대보증금 중 일정액을 임대료로 보아 법인세를 과세함.

2. 적용대상 법인

다음의 요건을 모두 충족하는 경우 간주임대료를 계산함.

① 부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국법인일 것.

→ 당해 법인의 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50 이상인 법인

② 차입금 과다법인일 것.

→ 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인

③ 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금, 전세금 또는 이에 준하는 것을 받은 경우일 것.

3. 적용배제 대상

주택과 그 부수토지

4. 간주임대료의 계산

간주임대료 = (당해 사업연도의 보증금 등의 적수^*1 - 임대용부동산의 건설비상당액의 적수^*2) × [1/365(윤년 366)] × 정기예금이자율^*3 - 당해 사업연도의 임대사업부분에서 발생한 금융수익^*4

*1) 보증금 등의 적수

- 보증금 등이란 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 받은 보증금, 전세금 등을 말함.

- 임대사업개시일부터 적수를 계산함.

*2) 임대용부동산의 건설비상당액의 적수

① 건설비상당액

- 임대부동산(토지 제외)의 취득가액에 자본적 지출을 합한 금액

- 감가상각누계액과 평가차익은 고려하지 않음.

- 건설비상당액 적수는 해당 사업연도 중 임대기간 동안의 적수를 말함.

- 임대개시 전에 건물을 취득한 경우에는 임대개시일부터 적수를 계산하며, 임대개시 후에 자본적 지출이 발생한 경우에는 그 지출일부터 적수를 계산함.

*3) 정기예금이자율

2011년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도의 정기예금이자율은 3.7%를 적용하고,

2012년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도의 경우 4%를 적용함.

*4) 임대사업부분에서 발생한 금융수익

임대사업부분에서 발생한 금융수익은 수입이자와 할인료ㆍ배당금ㆍ신주인수권처분익 및 유가증권처분익을 말하며, 이는 법인세법상 익금에 해당되어 과세되기 때문에 이중과세 방지를 위해 차감하는 것임.

(2) 추계결정의 경우 (법인세법 시행령 제11조 제1호)

1. 개요

- 장부나 증명서류가 없어 보증금 운용수익이 확인되지 않는 법인의 보증금 중 일정액을 임대료로 보아 법인세를 과세하는 규정

- 임대료를 수령하는 법인과 임대보증금을 수령하는 법인과의 과세형평을 위한 취지임.

2. 적용대상 법인

임대보증금 등에 대한 수입금액을 추계하는 모든 법인

3. 적용배제 대상

없음

4. 간주임대료의 계산

간주임대료 = 전세금 또는 임대보증금의 적수 × 1/365 (윤년 366) × 정기예금이자율

Ⅱ. 소득세법상 간주임대료

1. 개요

- 거주자가 부동산과 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 등을 받는 경우 주업이나 차입금 과다 여부에 관계없이 간주임대료를 총수입금액에 산입

- 다만, 주택의 경우 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 계산

※ 주거의 용도로만 쓰이고, 면적이 85㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2013. 12. 31.까지는 주택 수에 포함하지 아니함.

2. 적용대상

주업종이나 차입금과다여부와는 무관하게 부동산을 임대하고 보증금 및 전세금을 받은 경우에는 간주임대료 적용대상에 해당됨.

3. 간주임대료의 계산방법

1) 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우

① 추계결정시

간주임대료 = (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년 366) × 정기예금 이자율

② 추계 이외의 경우

간주임대료 = (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년 366) × 정기예금 이자율

– 보증금등에서 발생한 금융수익

2) 위 1) 이외의 부동산과 부동산에 관한 권리를 임대한 경우

① 추계결정시

간주임대료 = 보증금 등 적수 × 1/365(윤년 366) × 정기예금 이자율

② 추계 이외의 경우

간주임대료 = (보증금 등 적수 – 건설비 적수) × 1/365(윤년 366) × 정기예금 이자율

– 보증금 등에서 발생한 금융수익

Ⅲ. 법인세법과 소득세법상 간주임대료 차이점

1. 추계결정의 경우

구분	법인세법	소득세법
① 적용대상	모든 법인	모든 거주자
② 주택보증금 포함 여부	주택보증금 포함	3주택 소유 & 주택보증금 합계 3억원 초과시에만 계산 → 보증금에서 3억원 차감
③ 건설비차감	차감하지 않음	주택은 보증금의 40%를 건설비로 차감
④ 금융수익차감	차감하지 않음	차감하지 않음

2. 추계결정 이외의 경우

구분	법인세법	소득세법
① 적용대상	부동산임대업이 주업이고 차입금 과다 내국영리법인	모든 거주자 (추계 시와 동일)
② 주택보증금 포함 여부	주택보증금 제외	3주택 소유 & 주택보증금 합계 3억원 초과시에만 계산 (추계 시와 동일) → 보증금에서 3억원 차감
③ 건설비차감	실제 건설비 차감	• 주택은 보증금의 40%를 건설비로 차감 • 주택 외의 부동산은 실제 건설비를 차감
④ 금융수익차감	수입이자와 할인료, 수입배당금, 유가증권처분이익, 신주인수권처분이익	수입이자와 할인료, 수입배당금

[박정규 세무사]

대단히 감사합니다 ^^