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( 어제 출장 중이라 제때 답변을 못해드려서 그런지 질문을 지우셨네요. 답변 늦은 점 죄송스럽게 생각합니다. 그리고 질문은 제가 미리 카피해 두었었고, 또 그 내용이 개인적인 사항이라기 보다 객관적이고 법리적인 부분이 있으므로 질문자의 승낙의사를 추정하여 답변을 드리도록 하겠습니다.)
질문내용 :
상가에서 101, 102, 103호 개별등기된 상가에(주인이 다 틀림) 세입자가 각각 보증금을 내고 3개 호수를 터서 장사를 하고 있음.
그러던 중 101호 집주인이 대출을 받아 갚지 못해 경매가 진행됨.
이 경우 세입자는 어떠한 보호를 받게 되는지( 단 세입자 보증금이 1순위 채권 확보된 상태).
또한 경매 낙찰자는 어떠한 조건으로 낙찰을 받을 수 있는지.
상가 경매시 경락인과 임차인의 법적지위 질문 내용이 포괄적이어서 자세한 답변은 힘들지만 대략적인 개요를 설명드리겠습니다. 1. 상가의 경매와 세입자의 보호 이전에는 상가임대차의 경우 임차권 등기를 하는 외에는 대항력을 갖출 수 없었지만, 2002년 11월 1일부터 시행 중인 상가임대차보호법에 의해서 목적물인 상가건물을 인도받고 소득세법 등 소정의 사업자등록을 신청한 때에는 상가건물의 소유자가 변경되더라도 기존 임대차의 효력을 주장할 수 있게 되었습니다.(상가임대차보호법 제3조 제1항) 다만, 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 그 보증금의 액수가 법의 적용을 받는 한도 내일 것 등 여러 가지 요건이 필요합니다. (자세한 것은 57번 답변을 참조하십시오) 따라서 사안의 임대차가 상가임대차보호법의 적용을 받는 임대차인지 여부에 따라 그 보호범위가 달라질 것이나, 질문에 세입자 보증금이 1순위채권이 확보된 상태라고 되어 있는 것으로 미루어 상가임대차보호법의 적용을 받는 임대차라고 간주하고 설명드리겠습니다. 2. 상가점포의 경매로 경락인이 신소유주가 된 경우 세입자의 보호방안 (1) 대항력의 인정 앞서 말씀드린 바와 같이 소정의 요건을 갖춘 상가임대차의 경우에는 대항력이 인정되어 소유자가 변경되더라도 계속하여 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 다시 말해 종전 임대인과 체결한 임대차계약의 내용을 경락인 등 신소유자에 대해서도 주장하여 계약기간이 종료되지 않은 한 점포에서 퇴거하지 않아도 된다는 의미입니다. (2) 존속기간의 보장과 계약갱신청구권 등 상가임대차보호법의 적용을 받는 임대차라면 최소 1년의 존속기간을 보장받고 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며 이 경우 임대인(신소유자 포함)은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 단, 이러한 계약갱신청구권은 누적 갱신된 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.(동법 제10조) (3) 보증금의 우선변제 등 사업자등록을 신청함으로써 대항력을 취득하고 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시에 후순위권리자 및 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 또한 건물에 대한 경매신청의 등기 이전에 대항력을 취득한 임차인은 건물가액의 3분의 1 범위 안에서 당해 지역에 따라 시행령이 정한 금액에 대해서는 최우선변제 받을 수 있습니다.(동법 제14조, 동법 시행령 제6,7조) 보증금을 우선변제 받는다는 것은 경매에 참가한다는 것을 전제로 한 것이므로 보증금을 변제받는 경우 임대차의 효력은 상실되므로 사안에서 101호에 대한 임차권은 소멸하게 되고 세입자는 102,103호에 대해서만 임차권을 가지게 됩니다. 따라서 당연히 101호는 신소유자(경락인)에게 명도하여야 하고 이를 새로 임차받지 않는 이상 기존과 같이 3점포를 터서 운영하기는 어렵습니다. (4) 그 외의 임차인의 권리 이상의 권리 이외에도 임차인은 일반 민법상의 여러 권리를 가질 수 있으나(유치권, 부속물매수청구권 등), 이는 사안에 따라 인정 여부 및 범위가 매우 달라지므로 이에 대한 설명은 생략하겠습니다. 3. 경락인의 임대점포의 취득과 부담 질문상 경매낙찰인이라고 하셨지만, 정확한 표현은 경락인으로 보아야 합니다.(낙찰인은 입찰의 경우에 쓰입니다.) 경락인은 경락대금을 납부함으로써 소유권을 확정적으로 취득하게 되며, 여타 다른 조건이 있어야 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 다만 사안의 경우에는 소유권을 취득한 이후 임차권의 부담을 받는 바, 질문의 조건의 뜻을 이러한 부담의 의미로 선해하여 답변을 드리겠습니다. 경락인이 받게 되는 부담은 앞서 말씀드린 임차인(세입자)의 권리가 반대로 경락인에게는 부담으로 작용한다고 할 수 있겠습니다. 따라서 가장 중요한 것으로 임차인의 대항력 등의 권능이 존재한다면 계약기간 만료시까지 점포의 인도를 청구할 수 없는 등의 부담을 지게 되고, 그 외에 임대차기간의 종료시에 상가임대차보호법 제3조 제2항에 따라 경락인은 임차인에게 직접 임대차보증금의 반환책임을 지게 된다는 점도 주의하셔야 합니다. 따라서 경락인은 임차인(상가임대차보호법의적용을 받는)의 임대차 종료기간 이후에 임차인의 갱신청구나 법정갱신이 없는 경우에 임차인에 대해 임대점포의 명도를 청구할 수 있으며, 이 때 임차인의 임대차보증금반환청구에 응해야 합니다. |