2015.05.13 / 선대인, 미친 부동산을 말하다 / 선대인 저 / 웅진지식하우스 / 2014년

[경자씨]

2015.05.13 / 선대인, 미친 부동산을 말하다 / 선대인 저 / 웅진지식하우스 / 2014년

[목차]

1부 두 개의 거대한 전환기가 시작되다

1장 대세하락기는 시작되었다
부동산시장, 이미 하락 사이클에 들어섰다
용꼬리까지 떨어지기 직전이다
집값 바닥론은 왜 끊임없이 등장하는가
Focus: 호가 지수의 함정
Focus: 취득세 감면, 효과가 없는 이유

2장 빚내서 집 사라는 마지막 유혹
효과 없는 부양책, 연착륙론으로 포장되다
정부의 해결책이 질이 나쁜 이유
전월세대책, 또 한 번의 ‘빚내서 집 사라’

3장 연착륙론이 더 위험하다
집값 하락 막으려다 가계부채만 더 키운다
거품 빼기, 지금 놓치면 20년 동안 답이 없다

4장 대한민국 부동산, 견착륙! 펌 랜딩!
Focus: 10년 전 삼성경제연구소의 경고

2부 한국 부동산의 또 다른 핵, 전세
5장 전월세 대책, 없나? 안 내놓나?
전셋값 상승의 직격탄, 누구를 향하나
전세가의 변화에도 사이클이 있다
거래는 없는데 전세가 뛴다?

6장 토끼몰이에 당하지 마라
안전한 전세, 깡통전세
이런 임대차시장은 한국밖에 없다
전셋값과 집값, 어그러진 함수 관계

7장 전세, 그 근본 구조가 바뀐다
전세는 정말 없어질까?
전세자금대출의 나비효과
Focus: 전월세 세입자들, 조금만 버텨라

3부 부동산 빚더미가 경제에 미칠 영향
8장 2차 충격을 앞두고 있는 건설업
건설업계가 숨기고 있는 비밀
정부정책, 하루 빨리 건설업계의 조정을 유도해야

9장 은행권으로 불이 옮겨 붙는다
은행의 수익성 지표에 주목하라
부채폭탄 위기관리의 3대 허점

10장 부동산 시나리오별 금융위기 전망
시나리오 1: 부동산 완만한 하락과 경기 회복 시
시나리오 2: 부동산 완만한 하락과 경기 침체 시
시나리오 3: 부동산 급락과 경기 침체 시

4부 대한민국 부동산을 예측하다
11장 주택 시장, 어떻게 변해갈 것인가
주택 사이클상 하락 단계: 향후 2~3년
Focus: 2차 급락 방아쇠를 당기는 외부 요인은?
부채폭탄 폭발 단계: 3~4년 지속
인구폭탄과 만성적 공급 과잉 단계: 2010년대 후반 이후
Focus: 경제 예측 시, 인구 변화에 주목해야

12장 10년 후 주택시장에서 펼쳐질 10대 현상
1. 전세는 사라지고 월세는 증가한다
2. 부동산, 투자가 아닌 사용 중심으로
3. 신축주택이냐 노후주택이냐가 가격 결정
4. 아파트 시대 저물고 다유형 소량생산 시대로
5. 중대형 수요는 급격히 줄 것이다
6. 집이 남아도는 시대가 온다
7. 거품이 꺼지면, 부동산에도 품질이 중요해진다
8. 선분양제가 사라진다
9. 자비 리모델링 급증과 공동화되는 수도권 외곽 신도시
10. 대규모 개발사업 추진이 어려워진다

5부 대세하락기, 이렇게 대응하라
13장 주거유형에 따른 일반가계의 대응법
집이 두 채지만 빚에 시달리고 있다면
담보대출에 쪼들리는 1주택 소유주라면
심각한 전세난에 집을 살까 고민한다면
‘전세형아파트’를 고려하고 있다면
결혼을 앞두었다면, 전세냐 매매냐
1인 가구 독신자, 월세냐 전세냐
노후 대비책으로 오피스텔 투자를 생각한다면
Focus: 전세보증금, 어떻게 하면 안전하게 지킬까?

14장 부동산 대세하락기에 가져야 할 10가지 자세
1. 무주택자라면 조급해하지 마라
2. 집으로 돈 버는 시기는 지났다. 모험적 투자는 하지 마라
3. 전세 대신 집 사라는 ‘토끼몰이’에 당하지 마라
4. 가계부채가 일정하게 해소된 뒤 움직여라
5. 환금 가능성을 철저히 따져야 한다
6. 사회경제적 변화를 반드시 이해하라
7. 내 부동산, 정기적으로 평가하고 보유 여부 결정하라
8. 시세 착시현상에서 벗어나라
9. 집값 상승기 때의 상식을 버려라
10. 지방 거주자들은 수도권의 흐름을 주시하라
Focus: 집, 과연 언제 사야 하나?

15장 거품 붕괴에 대응하려면, 어떤 길을 선택해야
스웨덴의 길 vs 일본의 길
한국, 어떤 길을 선택할 것인가

16장 효과적인 견착륙을 위한 필수 전략
부실 부동산에 대한 정리 신호를 주어야
주택대출 규제, 단계적으로 강화해야
공공적 차원에서 가계 컨설팅을 실시하자
건설업계 시장 청소, 안 할 수 없다
재정 지원의 초점을 저소득층 복지로 전환해야
Focus: 안정된 주거 구조를 위한 조건

17장 새로운 주거 미래를 열기 위한 5가지 과제
1. 주택소비자의 지위를 높이자
2. 공공 임대주택을 대폭 늘려야 모두가 산다
3. 임차인의 지위를 획기적으로 강화해야
4. 부동산 세제를 개혁하자
5. 국토교통부에서 주거복지부로

목차가 내용을 대변 하는 것 같다. 중간중간에 데이터가 많아서 보기에 수월했습니다.

읽으며 느낀 것은 저자가 주택(아파트등)으로는 돈을 벌 수 없다라는 메시지를 주는 것 같습니다.

개인적으로는 집 사지 마라?라고 느껴졌다. 책의 내용중에 부채폭탄, 인구감소, 공급과잉이 주택 폭락론의 뒷받침이 되었습니다.

시나리오 기준과 수치를 어떻게 계산 된지는 모르지만 흥미로와서 기재합니다.

구분	핵심 가정	부동산대출 부실액	기존 부실채권액	2015년4분기 부실채권액	충격의 크기	충격의 크기	발생 가능성
시나리오1	부동산 완만하락 -경기회복	17.44 ~34.88조원	20조원	28.72 ~37.44조 원	1.93~2.51%	PF부실사태수준	20%
시나리오2	부동산 완만하락 -경기침체	17.44 ~34.88조원	30조원	38.72 ~47.44조 원	2.60~3.18%	카드채 사태 수준	40%
시나리오3	부동산 급락 -경기회복	28.39 ~57.86조원	30조원	58.93 ~87.86조 원	3.96~5.91%	준 외환위기 수준	40%
시나리오3-1(최악 사태)	부동산 급락 -경기 급락 악순환			148.7조원	10%	위기 후 장기 불황	20%

세대론적관점에서 보면 기성세대가 자식세대를 착취하는 현상이다.

구분(세대 )	2000년대	영향	손익
5060	집소유	집값상승	이익 발생
2040	무주택	주거비용상승(폭등 집값, 전세값)	???

※ 전세가상승원인

1. 저금리로 집주인이 월세 또는 보증부월세로 전환

2. 안전한 전세 부족(근저당), 깡통전세 다수(대출 비중이 높음)

전세도 점차 없어지겠지만 급격히 사라지진 않을 것이다.(수도권 지역 전세 보증금 417조)

부동산값 상승이 없을 것이다.(인구감소과 공급과잉)
주택수요자인 30~54세 인구감소가 늘고 있다.

일본의 경우 30~54세 인구는 1985년 4511만명 정점을 찍고 감소하였고 부동산 하락의 큰역할을 했다. 한국도 2012년 2070만명으로 정점을 찍고 지속적으로 줄어들고 있다.

이 책의 결론은 지금 집을 사는 것은 아니다.(초판 2013년기준)

임대업의 긍정적인 부분과 부동산에 낙관적인 내게 다른 시각으로 접근해 보는 좋은 시간이었습니다.

앞으로의 주택사이클도 주의 깊게 보아야 할 듯합니다.

[에너지원]

작가가 말한것처럼 사실이 될수도 있습니다.한편으론 아닐수도 있고요.다만 선대인하면 정치적 성향이 있다는것이고요. 이 책에서 말하는것들이 일부 오류가 있어 독자들은 작가의 의도를 살펴야겠습니다.
예를들어 일본의 잃어버린 20년 많은 사람들이 주택값 폭락으로 시름한다지만 실제론 통계상으론 임대료 같은 경우엔 오히려 올랐지 과거보다 내리지 않았다는 통계가 있습니다.

[경자씨]

역시 통계로 봐야 좀 정확도가 올라가는것같습니다. 정치적성향이 있는 것은 몰랐네요. 그래도 책속에서 하나씩 배워가고 댓글주셔서 알아갑니다. 고맙습니다.

[수원스마일맨]

후기 나눠주셔서 감사합니다 잠시나마 귀동양하고갑니다~^^

[경자씨]

좋은 날 되세요.^^

[ddokddok]

지금 사라와 지금 사지마라 . 양측이 모두 데이터로 근거를 대니 갈 바 몰라 갈팡질팡하게 되네요. ㅠㅠ

[경자씨]

참고만하시고 결단력있게 결정하세요.

[정남진]

감사히 잘 읽었습니다~ '부동산 하락기에 가져야 할 자세' 부분이 있어 매력 있는 책이라 생각합니다.

[경자씨]

넵 저도 다른 시각으로 볼 수 있어 좋았습니다.

[풍경7]

집을 살 여력이 되면 사는게 맞다고 봅니다
하지만 무리해서 사는건 재고를 해보는게 나을것 같네요^^

[경자씨]

무리해서라도 집이 있어야 편해요. 크지않더라도요. 제경우에요.

[풍경7]

내집이 있으면 일단 심적으로 편하잖아요~

[경자씨]

저는 확실히 그래요

[정남진]

저도 마음이 편해지는걸 느낍니다~

[경자씨]

^^

[알부자]

잘 읽었습니다. 지식 얻고갑니다~*^^*

[경자씨]

이 달도 화이팅하세요.^^♡

[파이]

인구수보니 대한민국 인구와 30~54세 인구는 더 늘어난거 같아요 세대수도 점점 늘어나는 것 같구요
인구수를 좀더 알게 되는 계기도 되었네요 감사합니다 ^^

[경자씨]

요기에 외국인인력은 별도겠죠? 인구의 기준은 모르겠어요.

[풍경7]

베이비부머의 저녀인 에코세대가 여기에 많이 분포되어있어요

[경자씨]

풍경7님 많이 가르쳐주세요.^^

[해랑달]

흥미롭네요 주민등록상인거 같습니다 감사합니다

[경자씨]

아 그러네요. 통계적인건 그게 맞는듯 합니다.^^

[해랑달]

상승과 하락 둘다 보면 좋을것 같다는 생각이 드네요. 감사히 잘 보았습니다

[경자씨]

네 직접 읽어보셔도 괜찮을듯합니다.

[산호]

빛내서 집사지 마라는 선대인님 팟캐스트 방송을 올2월초쯤
듣기는했는데 책으로 출판되었는지
이제사 알았습니다
한번 읽어 봐야겠습니다
감사합니다^^

[경자씨]

빚내지않고 집살수있는 재력을 빠른시일내에 갖고싶습니다.^^

[벚꽃언덕]

감사합니다 좋은 공부가 되었습니다

[경자씨]

고맙습니다.

[ddokddok]

아~ 그렇군요.... 마음만 앞서지 지식 부족으로 정보가 있어도 판단을 할 수 없어 안타까울 뿐이에요.

[경자씨]

정보를 가리는 혜안도 중요하다고 생각합니다.^^ 전 잘하는게 없네요. ^^;

[팟캐짱]

남들의 말에 휘둘리지 말고, 다양한 정보 속에서도 나의 가계 상황에 맞는 판단을 정확히 잘 해야 한다고 생각합니다.
판단을 잘 하려면 정말 공부가 필요하다고 느껴요.

[경자씨]

내 돈 쓰는데 너무 남의 말에 움직이는 경향이 있습니다.

[임영숙]

좋은글 감사합니다

[경자씨]

댓글 감사해요.

[처럼]

2015년 집값 올랐어요. 예측과 정반대입니다.
선대인씨 믿고 후회하는 사람 많은 것으로 알고있습니다.

[경자씨]

전 부동산긍정론자입니다.
다른 시각으로도 보고싶어 읽었답니다.

[촌놈 재테크]

대세에 따라야죠.
동일한 내용을 보고도 생각은 다를수 있다고 봅니다. 잘보고 갑니다.