[6∙17대책에 따라 조정대상지역 확대가 협의취득 및 보상에 미치는 영향과 대처방안]

[조영복]

[6∙17대책에 따라 조정대상지역 확대가 협의취득 및 보상에 미치는 영향과 대처방안]

정부는 작년 12·16대책을 통해 대출 세제 등을 보완하고, 금년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안 발표하였다. 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으며, 연초 수도권 가격상승을 견인한 일부 지역도 규제지역 지정 후 안정되었다. 그러나, 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 불안요인 여전하였다.

정부는 2020.06.17. “투기수요 근절, 실수요자 보호”라는 원칙 아래 주택시장 과열요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진하기 위해 다음과 같은 대책을 발표하였다.

 1. 비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권
․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정

 2. 개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근
지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진

    3. 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택
담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

    4. 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의
지위요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비

    5. 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자
유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단

    6. 12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를
조속히 차질 없이 추진

여기서 특히 경기도에 소재하고 있는 주택에 대해서 보상을 받을 예정인 다주택자들은 대책 1 ‘비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정‘을 주목해야 한다.

위 표와 같이 조정대상지역으로 지정이 안 되었던 시흥 또는 남양주 왕숙 지구 등은 6.19일부터 조정대상지역으로 지정됨에 따라 해당지역 다주택자들은 다주택 중과, 장기보유 특별공제 배제, 일시적 1세대1주택 비과세 보유기간 단축 등의 불이익을 받는다. 

그럼, 보상이 예정된 조정대상지역에서의 다주택자들은 어떻게 해야할까?

보상 받기 전에 중과 주택수를 줄여서 중과를 받지 않고 일반세율 또는 비과세를 받는 것이다. 대표적인 중과 주택수를 줄이는 방안은 다음과 같다.

1. 단독주택의 경우 주택을 멸실하고 나대지만 양도한다. 다주택자에 대한 중과세 규정은 주택과 주택의 부수토지에 대하여 중과세하는데, 양도일 현재 주택의 부수토지가 아닌 경우에는 나대지 양도로 인정되어 중과세를 받지 않는다. 따라서 주택이 오래되어서 보상가액이 상당히 적을 것으로 예상된다면 차라리 멸실하여 주택 보상가액을 포기하고 세금을 줄이는 것이 나을 수 있다.

2. 다주택자가 중과대상 주택을 양도 전에 세대를 달리하는 자녀들에게 증여 한다. 세대를 분리한 자녀에게 부모 소유의 주택을 증여하는 경우에는 세대별 중과세 주택수 계산에서 제외된다. 따라서 중과 주택수가 줄어든다. 증여세가 부담된다면 단독주택 중 건물 즉, 주택만 증여하고 부수토지는 증여를 안 해도 된다. 그래도 중과 주택수를 줄일 수 있다.

※ 이 칼럼의 내용은 정보제고의 목적으로 기술한 것이지, 세법적 · 기타 법적 자문이나 해석을 위해 제공된 것이 아닙니다. 혹여 독자들이 기술된 내용에 따라 실행하여 발생하는 세금 또는 법적 결과에 대해 필자는 책임이 없음을 알려드립니다.

조영복 세무사(현, 임앤조세무회계사무소 대표세무사, 서울시 마을세무사, 시흥하중 공공주택지구 주민대책위 자문세무사, 용인시 반도체 클러스터 연합비대위 자문세무사, 유튜브 ‘복세무TV’ 운영)