공용부분인 주차장을 지분비율과 관계없이 사용할 수 있는지 여부

[변호사 김덕은]

아파트의 경우 상가의 구분소유자들의 주차장 사용문제로 분쟁이 종종 발생합니다.

최근에 있었던 사례를 보면

A는 서울의 아파트 상가를 구분소유하고 있었습니다. 이 아파트는 재건축이 된 아파트이고, A를 비롯한 상가소유자들은 2012년경 재건축 조합과 "상가용 지하주차장은 지정댓수와 상관없이 아파트용 주차장을 공용으로 사용하기로 한다"는 내용의 합의를 하였습니다.

아파트가 준공된 후 A는 상가를 분양받고 입주하였고, 아파트 주차장은 총 589면 규모로 지하에 설치되어 있어 아파트 및 상가가 공유하는 구조로 되어 있습니다. 위 주차장에 들어가려면 2개의 출입구 중 하나를 통과하여야 하고 입주자대표회의가 사전에 교부한 주차태그를 차량에 부착하거나 경비원의 허가를 받아야만 출입구에 설치된 차단기가 개방이 되었습니다.

입주자대표회의는 2015년 6월경 아파트 상가 총 27개 호실에 대한 주차 허용 대수를 7대로 제한하였고, 2015년 11월부터 10대로 확대하였다가 2016년 8월부터 7대만 주차를 허용하는 방법으로 상가 입점자 및 방문객의 주차장 통행을 제한하였습니다.

상가입점자들은 입주자대표회의가 제공한 주차태그 7개를 나누어 사용했고, 주차태그가 없는 상가 소유자나 임차인들의 출입을 거부하였습니다. 그러나 아파트 입주자들은 1세대당 주차태그를 1개에서 최대 3개까지 부여받아 지하주차장을 자유롭게 이용하였습니다.

이에 상가소유자들이 입주자대표회의를 상대로 상가입점자 및 상가를 방문하는 사람들의 주차를 방해하지 말아달라는 소송을 제기한 것입니다.

이 사건에서 서울중앙지방법원은 "집합건물법 제10조, 제11조에 따라 이 사건 지하주차장은 이 사건 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소유자들은 지하주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며 이러한 권리에 터잡아 원고들과 사이에 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가방문객들 역시 지하주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다. 따라서 입주자대표회의는 특별한 사정이 없는 한 원고들 및 임차인들이 그 소유 내지 임차한 상가에 출·퇴근 내지 방문하기 위하여 사용하거나 상가에 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차의 주차를 방해하는 일체의 행위를 하여서는 안 될 의무가 있다."가 있다고 판시하였습니다.(서울중앙지방법원 2016가합577431)

이 사건에서 입주자대표회의는 공용부분인 지하주차장의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정하는 것이므로 이 사건 아파트의 경우 지하주차장의 사용, 관리에 대하서는 피고 입주자대표회의의 결정에 따라야 한다고 주장하였습니다.

그러나 법원은 민법 제263조는 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 규정하고 있다. 그러나 집합건물의 공용부분은 구조상 또는 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 그 사용을 지분의 비율에 의하여 제한하는 것은 타당하지 않고, 이에 집합건물법 제10조 제2항은 집합건물의 공용부분에 관하여는 같은 법 제11조 내지 제18조에서 정하는 바에 따른다고 규정하여 공유에 관한민법 규정은 적용되지 않음을 명백히 하고 있다. 나아가 집합건물법 제11조는 민법의 규정과는 달리 각 공유자가 그 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제10조 제2항에 따

르면 위 제11조는 강행규정이므로, 규약으로도 그 공유자에 대한 공용부분의 사용을 금지하거나 지분비율에 따라사용횟수나 기간을 제한할 수 없다

다만 합리적인 범위에서 공용부분의 사용방법을 정하고 사용을 제한하는 것은 공유자의 사용권을 ‘용도에 따른’ 범위로 제한하는 집합건물법 제11조의 취지에 비추어

가능하고, 같은 법 제16조 제1, 3항에 따라 공용부분의 사용방법에 관하여는 규약에 별도의 정함이 없는 한 관리단집회의 통상의 결의로써 정할 수 있지만, 객관적·합리적으로 보아 해당 공용부분의 사용목적에 어긋나게 정하는 것은 무효라고 판단하면서

위 사건의 경우에는 관리단집회에서 전체 상가 22개 호실에 7개의 주차태그만을 제공하는 내용의 결의가 통과되거나 그러한 규약이 제정되더라도 이는 상가 구분소유자들의 공용부분 이용권한을 현저히 침해하는 것으로서 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 없다.고 판시하였습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은

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