"소송보다는 협상이 중요" 임대료 연체경우 건물주와 세입자 대처법

[KIM YONG OK]

"소송보다는 협상이 중요"

임대료 연체경우 건물주와 세입자 대처법

코로나 사태가 장기화되면서 임대료를 연체한 중소기업인들이 건물주와 분쟁하는 사건이 증가한다.

한인 법률상담가들의 조언을 종합하면 분쟁해결의 최선의 방법은 서로 양보, 타협하라는 것. 해결을 법정에 맡기는 것은 법적 비용이나 투입된 시간, 정신적 스트레스를 고려하면 최악이라는 것이다. 

*** 건물주가 가능한 방법

계약서에 규정된 날짜에 임대료를 받지 못하면 건물주는 자물쇠를 바꾸어 달거나 세입자 출입을 물리적으로 막을 수 있다. 

신기식 법무사는 "건물주는 조치를 취하기 전 이 사실을 세입자에 먼저 전달해야 한다"며 "세입자 상품이나 집기를 함부로 처분할 수는 없다"고 설명했다.

신광훈 변호사는 "주정부가 강제퇴거를 금지시키면서 건물주가 열쇠를 바꾸고 집기를 압류하는 극단적인 상황은 거의 발생하지 않는다"며 "그러나 상황이 어떻게 흘러가든 궁극적인 해결책은 쌍방간에 합의를 하는 것"이라고 말했다.

박재현 변호사에 따르면 일반적으로 세입자가 임대료를 체납할 경우 건물주는 사전통보 후에 계약을 파기할 수 있다. 이후에는 체납에 대한 소송과 사무집기 등에 대한 소유권을 주장할 수도 있다. 단, 건물주는 반드시 임대차 명시된 절차에 따라서만 계약 파기 및 자물쇠를 바꾸고 집기 소유권 등을 주장할 수 있다. 

*** 세입자의 대처방법 1

건물주가 출입을 물리적으로  막았고 건물주와 타협이 안된다면  법정에서 시비를 가리는 수밖에 없다. 세입자는 온주 고등법원에 건물주 조치에 대해 이의를 제기할 수 있다. 

신 변호사는 "법적 분쟁이 시작됐다면 법정의 판단기준은 결국 임대차계약"이라며 "세입자는 아무리 사업이 어려워도 임대료를 계약에 따라 정해진 기한에 반드시 낼 의무가 있다"고 조언했다.

신 법무사는 "법원은 분쟁을 해결하기 위해 적극적으로 노력한 쪽의 손을 들어주는 편"이라며 "만약 사업이 정말 어려워 연체했다면 이 점을 건물주에게 알리고 임대료 납부 유예(연기)나 일시적인 감액을 요구 했는지, 또는 사업이 얼마나 어려워졌는지를 증명했는지 등을 참고한다"고 말했다.

*** 세입자의 대처방법 2

사업상으로 계약을 해지하고자 할 때에는 제3자에게 서브렛이나 임대차계약의 양도가 가능하다. 

박 변호사는 "그러나 이를 계약서상으로 불허한 경우도 있다"며 "계약서가 서브렛을 허락했더라도 주인의 동의를 얻어야 한다. 또 잔여계약 기간에 발생하는 서브리스 자의 임대료 미납 등에 대해서는 원계약자가 연대책임을 진다"고 설명했다.

*** 세입자의 대처방법 3

세입자가 파산선고를 하는 경우도 있다. 
신 법무사는 세입자가 파산신청을 할 경우 채무변제의 의무가 사라지기 때문에 체납한 월세 상환의무도 없어진다고 말했다. 박 변호사는 "코로나로 경제가 어려워지면서 사업체들이 파산을 신청할 가능성이 점차 높아지고 있다"고 설명했다.

*** 결론

한인 법조계는 하나같이 가장 최선의 해결책은 쌍방간의 합의라고 입을 모았다.

신 법무사는 "법정 다툼이 시작됐을 경우 분쟁을 해결하려고 노력을 보인 쪽이 법원의 관용을 받을 수 있다"고 당부했다.

박 변호사는 "상업용 리스는 주거용과 달리 계약서가 가장 큰 효력을 발휘한다"며 "당초 리스계약을 할 때에 전문가의 힘을 빌려 최악의 상황에 대비한 조항들을 갖춰야 한다"며 "상황이 악화됐을 때도 최대한 빨리 변호사를 찾아 현재 진행 상황과 자신의 처지를 설명, 건물주와의 협상에서 유리하도록 해야한다"고 조언했다.

캐나다 한국일보

전승훈 (press3@koreatimes.net) --

11 Sep 2020