공매란?

[토마토]

KAMCO 부동산공매란

가] 공매의 종류

1. 유입자산이란?
금융기관의 구조개선을 위해 KAMCO가 법원경매를 통하여 취득한 재산 및 부실징후기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산.

2. 수탁재산 이란?
금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 비업무용 보유재산을 KAMCO에 매각을 위임하여 일반인에게 매각하는 부동산.

3. 압류재산 이란?
세금을 내지 못하여 국가기관등이 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 받기 위해 KAMCO에 매각을 의뢰한 부동산.

4. 국유재산 이란?
KAMCO가 국가소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인에게 임대하는 부동산.

나] KAMCO 부동산을 찾는 방법

일간신문 및 온비드(www.onbid.co.kr)에 공고합니다.
- 유입자산 및 수탁재산등은 중앙일간지에,
- 압류재산은 본사에서는 6대 경제지 - 지사에서는 해당지역 지방신문에 공고.
- 온비드(www.onbid.co.kr)에도 공고내용 제공
인터넷(www.onbid.co.kr)을 이용하시면 물건별, 소재지별, 금액단위별로 파악가능,
물건과 관련된 사진정보, 위치도, 감정평가서등을 확인 가능.
수신자 부담전화 080-347-5000 또는 (02)3420-5555로 전화하시면 KAMCO에서 취급하고 있는 부동산 에 대하여 상담가능.

다] 유입자산 및 수탁재산을 구입하는 경우

- 공매를 통하여 구입하는 방법 -
전자자산처분시스템(온비드)을 통하여 공고된 물건에 대해 지정된 인터넷입찰 기간 동안 온비드의 입찰화면에서 입찰서를 제출, 지정된 계좌로 보증금을 납부하시면 됩니다. 가장 높은 가격으로 응찰한 분이 낙찰자로 결정되며, 낙찰되지 않은 분의 입찰보증금은 입찰자가 기재하신 환불계좌로 자동이체.

- 유찰(수의)계약으로 구입하는 방법 -
지정된 일자에 공개 경쟁입찰을 실시 하였으나 팔리지 않고 유찰되었을 때 다음 공고전일까지 최종공매 조건으로 누구나 자유로이 매입 할 수 있는 제도를 유찰계약이라 함.
따라서 유찰계약은 10% 계약보증금만 있으면 누구든지 부동산을 구입가능.

- 압류재산을 구입하는 경우
압류재산을 공매방법으로 구입할 때 그 절차는 유입자산과 수탁재산을 구입하는 방법과 같습니다. 단, 압류재산은 유찰(수의)계약으로 구입하실 수 없으며, 매각결정통지서를 교부함으로써 계약체결에 갈음합니다.

라] KAMCO 부동산 구입시 이점[압류재산 제외]

안전하게 사실 수 있습니다.
유입재산, 수탁재산인 경우 이미 법원의 경매과정에서 모든 권리가 말소되고 소유권이 이전 되었습니다. 따라서 권리의 하자가 없습니다. 그러나 행정상의 규제, 공부와의 차이점과 현황등은 본인이 조사하여야 합니다.

명도책임을 KAMCO에서 부담합니다.
유입자산, 수탁재산인 경우 세입자의 문제나 부동산을 넘겨주는 책임은 대부분 KAMCO가 부담하고 있지만, 매수자가 명도책임을 지는 경우도 있습니다. ( 압류재산인 경우 명도는 매수자 책임입니다)

할부로 구입하실 수 있습니다.
1. 유입자산인 경우
- 매매금액에 따라 1개월에서 최장 5년기간내 6개월균등분할로 구입하실 수 있고, 계약체결 후 1회에 한하여 원하시면 계약연장도 가능합니다. (단,할부시 기금채권발행금리에 해당하는 이자 가산하여 납부하여야함.)
- 계약체결후 매매대금의 1/2이상을 납부하고 근저당권을 설정하는 조건으로 소유권이전을 요청하거나
매매대금에 상응하는 은행지급보증서등 납부보장책을 제출하면 소유권이전이 가능합니다.

2. 수탁재산인 경우
- 위임기관에 따라 1개월에서 5년까지 분할로 구입할 수 있습니다.
- 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권이전이 가능합니다.
- 계약체결후 금융기관의 지급보증서 예금, 적금증서, 국·공채나 금융채를 제출하시면 매매대금
완납전이라도 소유권이전이 가능합니다.
- 매매대금 완납전이라도 입주하여 사용하실 수 있습니다.
- 매매대금의 1/3이상을 선납하는 경우에는 소유권이전 전이라도 입주사용이 가능합니다.
(공장인 경우에는 물건에 따라 조건이 다를 수 있습니다)
- 자금사정이 어려우면 중도에 구입자 명의를 변경할 수 있습니다.
- 할부로 부동산을 사신 분이 매매대금을 계속 납부할 수 없는 경우 등에는 제3자가 계약을 이어
받아 이행할 수 있도록 명의를 변경하여 드립니다.
- 매매대금을 선납하시면 이자를 감면해 드립니다.
- 계약이행중 매매대금을 선납하는 경우에는 이자를 감면해 드립니다.





마]유입자산 · 수탁재산 · 압류재산 공매의 차이점
구 분유입자산 수탁재산 압류재산 소유자KAMCO금융기관 체납자매각금액결정기준KAMCO 유입가격감정가격감정가격명도책임KAMCO 책임(경우에 따라 매수자부담) 금융기관 책임
(경우에 따라 매수자 부담)매수자부담 대금납부 방법
및 기한일시급 또는 낙찰금액에 따라 최장 5년 기간내에서 할부로 납부 가능
(6개월균등분할 납부)금융기관 제시조건(계약금 10%, 잔금 매6개월마다 납부)국세징수법에 정함(보증금 10%, 잔금 1,000만원 미만 7일 이내, 1,000만원 이상 60일 이내 납부)유찰계약다음 공매공고 전일까지 가능다음 공매공고 전일까지 가능불가능 계약체결낙찰 후 5일 이내 계약체결해야 함낙찰 후 5일 이내
계약체결해야 함별도계약 없음
(매각결정에 의함) 매수자 명의변경가능가능(단,위임기관 승인후)불가능 대금선납시
이자감면기금채권발행금리에 해당하는 이자액
(변동될 수 있음)금융기관 정기예금에 해당하는 이자감면없음 권리분석불필요불필요매수자(특히 대항력 있는 임차인 유무에 주의)대금완납전
점유사용매매대금의 1/3이상 선납하거나, 기계기구의 수리비가 매매대금의 1/3이상 소요되는 경우로써 매수자가 직접 수리후 사용하고자 하는 경우 가능금융기관 승낙조건에따른 점유사용료를 내거나 납부 보장책을 제시하는 경우 가능불가능 계약조건 변경구입자가 원할 경우 금액에 따라 최장 5년까지 연장 가능위임기관 협의에 따라 가능불가능


-공매응찰시 단계별 절차-
공매공고 ⇰ 인터넷입찰시작 ⇰ 입찰서작성 및 입찰보증금납부 ⇰인터넷입찰마감 ⇰개찰
⇰ 낙찰자선정 ⇰ 입찰보증금환불 ⇰ 입찰종료

1. 공매공고
공매는 온비드와 신문을 통하여 공고.
공매공고는 온비드를 통하여 공고하고 필요한 경우 일간신문에 게재.
온비드에 공고된 물건은
온비드 -> 입찰공고 -> KAMCO공매공고 또는 공매일정에서 재산별로 물건 목록을 제공하며, 물건명을 클릭하면 상세내역 열람 가능.
물건상세 내역은 물건정보와 입찰정보로 구분되며 물건정보는 물건의 용도, 수량, 감정평가 내용 등이 제공되고 입찰정보는 입찰가능시간, 최저입찰가 등 입찰에 관한 기본정보가 제공.

공매공고가 된 후 매수를 희망하는 물건이 있을 경우
공매공고가 된 후 매수를 희망하는 물건이 있을 경우에는 인터넷상의 공매정보를 검색하면서 궁금한 내용에 대하여는 직원(KAMCO이외의 입찰물건인 경우에는 각 입찰집행기관 담당자)에게 전화 상담 가능.

입찰에 참가하기 전에는 반드시 현지답사 또는 공부열람을 꼼꼼히 하여 낙찰 후에 재산상의 손해가 발생하지 않도록 각별히 유의.

2. 인터넷 입찰
인터넷입찰에 참여하시려면 온비드 회원가입을 하신 후에 공인인인증서를 <나의온비드>에 등록.
통상 인터넷입찰은 일정기간 동안 입찰할 수 있는 기간입찰로 진행.

인터넷입찰 시작 시간이 되면 온비드상 물건상세내역의 입찰정보에 "입찰참가"버튼이 보이게 되며, 이 버튼을 클릭하시어 전자입찰서 작성 화면으로 이동합니다. . ‘입찰참가’ 버튼은 인터넷입찰 기간 동안에만 나타납니다.
전자입찰서에는 원하시는 입찰금액과 유찰시 보증금을 환급받을 계좌번호를 입력.

입찰보증금은 현금 또는 전자보증서로 납부.
입찰서 작성 시 입찰보증금 납부방법으로 전자보증서를 선택하신 경우에는 서울보증보험(주)가 전자적으로 발급하는 공매보증보험증권을 발급받아 납부. (단, 전자보증서를 이용한 보증금 납부는 공고기관에서 지정한 경우에만 가능. 전자보증서 사용여부는 공고문 등을 참고.)

입찰서 제출시에는 "입찰참가자 준수규칙"에 동의하여야 하며 공인인증서 확인과정을 거치게 됩니다. 이 절차를 마치시면 보증금을 입금할 수 있는 "보증금 납부계좌"를 부여받게 되며, 입찰마감시간까지 이 계좌로 입금하면 됨
(보증금을 현금으로 납부하는 경우)

입찰서 제출 후에는 입찰응답 메시지를 확인하는 등의 방법으로 본인의 입찰서가 이상없이 제출되었음을 직접 확인하여야 함.

보증금 납부시 은행공동망 등의 장애로 정상적인 납부가 이루어지지 않을 수 있으므로 보증금을 입금한 후에는 반드시 "나의온비드>입찰내역" 메뉴에서 보증금상태가 "완납" 인지 확인하여야 함.
보증금납부는 인터넷뱅킹, ATM, 은행창구 입금 등 일반적인 거래방법이 모두 가능.

인터넷입찰은 사전에 공고된 마감시간까지만 가능하며, 이 시간 이후에는 입찰서제출, 보증금납부 등 일체의 입찰절차를 진행할 수 없음.

3. 낙찰자 선정
1) 사전에 공고된 개찰시간 이후에 입회검사역의 개함요청을 받아 집행책임자가 ‘개함’ 버튼을 클릭함으로써
낙찰자 선정이 시작.
2) 입회검사역이 입찰서의 유무효를 판단하고 최고가 입찰자를 낙찰자로 가선정하면, 집행책임자가 최종
낙찰자를 선정.

- 낙찰자 선정 후 낙찰자의 입찰보증금은 집행기관의 계좌로 자동이체되며, 유찰자의 입찰보증금은 입찰자가
전자입찰서 작성시 기재한 환불계좌로 즉시 자동이체 .

입찰집행결과는 온비드의 ‘입찰결과’ 메뉴를 통해 공개되며, 입찰에 참여하신 분은 ‘나의온비드>입찰내역’에서 본인의 입찰결과와 입찰보증금 환불상태를 볼 수 있음.



[인터넷입찰 따라하기]



이용기관의 입찰관리및 낙찰관리




압류재산 낙찰 후 절차

매각결정통지서 수령
(해당부점)►낙찰자 본인이 신분증과 도장을 지참한 후 물건의 해당
부점을 직접 방문하여 담당자로부터 매각결정통지서를 수령
(대리인이 방문할 경우 인감증명서를 첨부한 위임장 지참)
※ 방문 전에 담당자와 통화하시기 바랍니다.
※ 매각결정 통지 전에 체납자 또는 제3자가 압류의 원인인 체납세금을
납부하는 등 압류해제의 사유 발생으로 위임 기관에서 공매중지를 요청하
는 경우 또는 그러한 사실이 추후 확인될 경우 매각결정이 취소될 수 있음

잔대금 납부
(잔대금 납부계좌)►매각결정통지서에 표시된 납부기한까지 잔대금납부계좌로 입금
- 1천만원 미만 : 7일 이내
- 1천만원 이상 : 60일 이내



소유권이전서류 준비


소유권이전등기 촉탁
(해당부점)►소유권 이전에 필요한 서류를 구비하여 물건의 해당부점에 직접 제출하여 소유권이전 등기촉탁 의뢰


등기권리증 수령
(해당부점)►공사는 등기소로부터 등기권리증을 접수하여 매수자에게 교부

※ 공매에 의하여 취득한 압류재산이 주택거래신고지역 내 주택인 경우에도 주택거래신고 대상.
(주택을 취득한 자가 신고)


압류재산 소유권이전 절차 및 준비서류

한국자산관리공사-매각결정통지서 - 보증금 납입영수증 - 잔대금 납입영수증
-무통장 입금 후 무통장 입금증 지참[ 예금주:한국자산관리공사]
1)관할 시,군,구청
2)관할 등기소
3)국민은행, 농협, 우리
조흥은행
-토지, 건물 등기부등본 2통
-토지, 건축물관리대장 각1통[공유자 연명부 포함]
-등록세, 취득세고지서 발급 및 납부
-매각결정통지서, 보증금, 잔대금납입영수증 사본 1부, 말소등록세 발급 및 납부
*등록세 영수증 에 시가표준액[국민주택채권 매입액 계산에 필요함]
-농지취득자격증명서 첨부[전, 답, 과], 필요없을 경우 : 토지이이용계획확인원 제출
-법무사 또는 한국자산관리공사를 통해 국민주택채권 매입액을 계산하고, 채권매입 번호 기재[구입처:국민은행, 500만원이상일 경우, 농민취득시 농지원부로 대체]
-수입증지[촉탁물건당 * 9,000원, 말소건수 * 2,000원]

한국자산관리공사- 상기 각호의 모든 서류를 제출[등기청구서, 등기필증수령 요청서 작성, 제출]
- 등기소->공사로 등기권리증 발송우표 2매 빠른[1,840원], 배달증명3200원
- 등기권리증은 매수장게 직접 교부함이 원칙[수령시 배달증명 우표 별도]
- 공사 수령시: 본인 도장, -대리인일 경우: 인감증명서, 위임장 지참






국유재산(수탁재산) 낙찰 후 절차

잔대금 납부
(잔대금 납부계좌)►낙찰일로부터 5일 이내에 공사의 지정계좌로 입금


대부료 납부에 관한 내용 및 계약체결일자를 결정함

대부계약 체결►낙찰일로부터 5일이내 계약체결
- 주민등록등본1통 및 신분증, 도장 등 지참
※ 점유자가 있는 물건을 낙찰받았을 경우, 공사에서 명도하며, 명도 기간이
다소 소요될 수 있으므로 대부계약 체결은 명도집행 완료일 이후로 함

대부계약서 발송
(해당부점)►대부계약서 작성된 이후 공사 직인 날인하여 피대부자 주소지로 대부계약서 발송


국유재산(유휴재산) 낙찰 후 절차

유휴재산은 지방자치단체 등이 관리ㆍ처분하고 있는 국유재산으로서 온비드상 입찰만을 공사에서 대행하는 것이므로 낙찰 후에는 낙찰물건 관리청(지방자치단체)으로 문의하여 대부계약에 대한 향후 일정을 상담받아야 함(물건 관리기관 안내는 온비드상 물건상세정보 화면에서 확인 가능함)




수탁재산, 유입· 유동화재산 낙찰 후 절차

매매계약 체결
(해당부점)►낙찰자 본인이 주민등록등본1통 및 신분증, 도장을 지참하여 물건의 해당부점을 5일이내 직접 방문하여 매매계약 체결
(대리인이 방문할 경우 인감증명서를 첨부한 위임장 지참)


중도금 및 잔대금 납부
( 납부계좌 지정)►매매계약 체결한 매매계약서에 명시된 납부기일까지 중도금 및 잔대금 납부계좌로 입금


소유권이전 관련
서류 수령
(해당부점)►잔대금 완납후 소유권 이전에 필요한 서류(매도용인감증명, 등기권리증, 위임장 등)을 해당부점에 신분증 및 도장 지참 후 직접 방문하여 수령


이용기관 공매의 경우 낙찰 후 절차안내[mnd.go.kr]

이용기관 입찰의 경우, 낙찰 후 계약체결 및 대금납부 등과 관련된 제반 절차는 이용기관별로 지정ㆍ운영되므로 각 입찰의 공고문을 참고, 기관의 공고(물건) 담당자에게 문의


공매에 관한 업무처리 내용

1. 개찰전 입찰참가자수 및 입찰금액을 확인할 수 있는지?
공매 입찰집행의 안전성과 신뢰성의 문제가 발생할 수 있기 때문에 개찰전에는 입찰자, 담당자
뿐만 아니라 관리자조차도 확인할 수 없음

2. 50% 체감이 되어 협의중인 물건 입찰참가 시점은?
체납압류재산 공매물건의 경우 최초공매예정가격(감정가격)의 50%까지 체감하여 공매를 진행하였으나 유찰될 경우 국세징수법 제63조에 의거 새로운 공매예정가격을 위임관서와 협의하도록 되어 있으므로 차기 입찰 공고시 참가하면 됨

3. 입찰에 참가하려고 하였는데 갑자기 물건이 사라진 사유?
체납압류재산의 경우 온비드에 공매공고한 후 공매취소사유(체납자의 자진납부, 제3자의 대위변제, 송달불능, 이의신청 소송계류 등)가 발생하여 공매가 취소된 경우

4. 입찰 보류란?
체납압류재산 공매물건의 경우 체납자가 체납액을 일부 납부하거나 이의신청, 심사청구, 소송제기 등의 사유 발생시 공매를 보류하게 되며 입찰 또한 중지된 경우.

5. 입찰준비중이란?
체납압류재산 공매의 경우 국세징수법제68조에 의거 체납자, 근저당권자 등 이해관계인에게 공매통지를 하도록 되어 있으며, 동 이해관계인에게 공매통지서 송달이 안 된 경우 공매를 취소하고 차기공매를 준비하는 중.

6. 2회이상 입찰서 제출 가능이란?
동일 물건에 대하여 동일인이 입찰서를 2회이상 제출할 수 있다는 뜻.
예를 들어 한 물건에 입찰서를 제출한 후 보증금을 납부하였으나 입찰자가 입찰금액을 너무 적게 써냈다고 판단되어 입찰시간 내에 금액을 높여서 다시 제출하고 보증금을 납부해도 유효한 입찰이 된다는 의미. 한 사람이 여러 가격의 입찰서를 제출한 경우, 낙찰 대상은 그 중 가장 높은 금액의 입찰서가 됨.

7. 압류재산 낙찰후 타인명의 등기 가능여부?
압류재산의 경우 소유권 이전은 낙찰받은 매수자 명의로만 가능

8. 압류재산 낙찰 후 잔대금을 미납한 자가 다음차에 재입찰할 수 있는지?
압류재산 낙찰 후 잔대금 미납으로 매각결정취소 후 재공매를 실시할 경우 당초 낙찰자도 재응찰 가능.

9. 낙찰자 정보를 알 수 있는지?
입찰참가자수와 낙찰금액을 제외한 낙찰자의 상세정보(성명, 주민등록번호 등)는 공공기관의개인정보보호에관한법률 제10조에 의거 타인에게 제공하지 않음

10. 대리입찰 참가 가능 여부
한국자산관리공사에서 실시하는 공매물건 중 수탁재산 및 유입자산은 아래와 같이 인터넷 대리입찰이 가능.

▶ 기존의 회원이 본인의 공인인증서로 제3자(위임자)의 입찰에 참가 가능.

▶ 물건을 찾은 후 인터넷 입찰서 작성시 대리입찰 표시 후 위임자 인적사항을 기재하고, 인터넷입찰마감
1영업일전까지 집행부점에 대리입찰신청서(온비드-부가정보-자료실-서식자료에 서 출력/입찰서 제출 후
보증금 납부안내 화면에서도 양식 다운로드 가능)와 위임자의 인감증명서 를 첨부하여 제출


11. 압류재산 낙찰자 주의사항
압류재산을 낙찰받은 경우, 낙찰자 본인이 신분증과 도장을 지참한 후 물건의 해당부점(물건정보–기본정보에서 확인)을 직접 방문하여 담당자로부터 매각결정통지서를 수령해야 함.
(대리인이 방문할 경우 인감증명서를 첨부한 위임장 지참) ※ 방문 전에 담당자와 통화

매각결정 통지 전에 체납자 또는 제3자가 압류의 원인인 체납세금을 납부하는 등 압류해제의 사유 발생으로 위임기관에서 공매중지를 요청하는 경우 또는 그러한 사실이 추후 확인될 경우 매각결정이 취소될 수 있음.

12. 여러 개의 물건에 입찰참가시 보증금 입금방법
입찰보증금 납부계좌번호는 입찰서마다 다르므로 각각 보증금을 넣어야만 함.

13. 입찰보증금을 타인명의로 송금할 수 있는지?
인터넷입찰 참가시 온비드상에서 입찰서 제출이 완료되면 입찰자에게 입찰보증금 입금계좌(외환은행 위탁계정)가 부여되며, 입찰자는 해당 계좌로 인터넷 입찰 마감시간 전까지 입찰보증금을 입금(인터넷뱅킹, 폰뱅킹 또는 은행 창구 입금 등) 완료하면 되며, 이 때 다른 사람 이름으로 송금 가능.

14.입찰금액 변경이 가능한지?
온비드 시스템은 입찰자가 제출한 입찰서의 변경 또는 취소가 절대 불가능.

근거 :
- 인터넷입찰참가자준수규칙 제7조(입찰서 제출)
- 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령제39조(입찰서의 제출ㆍ접수 및 입찰의 무효)③항

15.압류재산의 매각절차 중지 및 취소
체납압류재산 공매물건의 경우 체납자 등 이해관계인이 공매에 관계된 세금을 납부하게 되면국세징수법제71조 규정에 의거 공매를 중지하게 되며 체납세금의 일부납부, 체납자 등 이해관계인에 대한 송달불능, 이의신청, 심사청구, 소송제기 등의 사유가 발생되어 공매를 취소하게 되는 경우에는 일단 금차 공매는 취소하지만
동 취소 사유 해소 시 다시 공매에 부찰하게 됨.

15. 잔대금 미납시 보증금은?
체납압류재산 공매물건을 낙찰받으신 후 대금납부기한 내에 잔대금을 납부치 않을 경우 입찰보증금은 국세징수법 제78조에 의거 국고 또는 지방자치단체의 금고에 귀속.

압류재산 외의 경우에도 대부분 같은 조치를 하고 있으며, 자세한 내용은 해당 물건의 공고문을 확인 필수.

16. 유찰된 입찰보증금이 환불되지 않은 경우?
납부된 입찰보증금은 개찰일시 이후 집행기관의 낙찰자결정에 따라
- 낙찰자의 입찰보증금은 집행기관의 집금계좌로 이체되고
- 유찰자의 입찰보증금은 입찰서 제출시 등록하신 환불계좌로 환급.

17. 공고일자와 입찰일자, 입찰회차와 차수?
□ 공고일자와 입찰일자
ㅇ 공고일자는 공고가 발표된 날짜.
ㅇ 한편 입찰일자는 공고문에 포함되는 정보로서, 실제 입찰이 진행되는 특정한 기일이나 일정한 기간.

□ 입찰회차와 차수
ㅇ 입찰차수는 한 회차의 입찰이 여러번 이루어 지는 경우,
ㅇ 예를 들어 2004년도 1회차 입찰이 3월10일에 진행된다고 하더라도 그 회차 입찰은 동일날짜
또는 그 다음날까지 연달아 2~6회 정도 진행될수 있음.
ㅇ 만약 3번 연달아 진행된다면 제1회차 입찰에 3차수 까지 진행되는 입찰이라고 함.

18. 입찰보증금 납부시 유의사항
- 납부 마감일시까지 입찰보증금을 납부하지 않는 경우에는 입찰이 무효 처리됨.
- 보증금은 분할납부가 불가하오니 반드시 한번에 보증금 전액 이상을 온비드에서 확인한 보증금납부계좌
로 입금하여야 함.
- 보증금을 분할하여 납부할 경우 보증금 미납으로 인하여 입찰이 무효 처리됨
- 창구입금 방식으로 보증금을 납부하는 경우 창구입금은행이 발행한 수표가 아니면 입금이 불가능.
(예 : 창구입금하려는 은행 - 신한은행, 수표발행은행 - 신한은행 => 입금 가능
창구입금하여는 은행 - 신한은행, 수표발행은행 - 하나은행 => 입금 불가능 )

19. 전, 답, 과수원은 누구나 취득이 가능한지?
■ 누구든지 매수 가능.
■ 그러나 계약체결 후 낙찰자가 소유권이전등기를 하려면 농지법 8조에 적용되는 농지취득자격 증명을 첨부
하여야 함으로 현실적으로는 농지취득에 제한이 있음.
(사전에 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있는지 여부를 확인한 후 매수하는 것이 바람직함).

▣ 법원 경매의 경우 농지를 낙찰받은 자는 농지취득자격증명을 첨부하여야 낙찰허가결정이 이루어짐으로
이의 확인이 필수적이나, 공사는 계약 체결시에는 제한을 두지 않는다

20. 공매에서 낙찰받은 물건에 대한 소유권이전시 말소되지 않는 권리가 있는지?
■ 유입자산이나 수탁재산의 경우에는 법원에서 인수시 권리를 말소한 후 공매절차를 밟게 됨으로
소유권이전시 말소하여야 할 권리는 없고 필요한 경우에는 매각조건으로 고지.

■ 그러나, 압류재산의 경우에는 처분 절차가 국가공권력의 행사로서 압류일 이후의 모든 권리와 담보물권은
말소되지만 압류에 대항할 수 있는 권리는 말소되지 않는다. 예컨대, 압류에 우선 하는 용익물권인 지상권,
지역권 ,전세권(단, 전세권자가 배분요구를 하여 전세금 전액을 받은경우는 말소됨.)은 말소되지 않고 낙찰
자가 인수하여야 하며, 압류에 우선하는 가등기가 소유권 이전등기청구권 보존을 위한 경우에는 인수를
하고, 채권담보를 위한 가등기인 경우에는 저당권 으로 취급되므로 낙찰자가 인수하지 아니한다.

21. 공매공고 내용 중 주의 깊게 보아야 할 사항은?
■ 공매공고 내용은 물건을 매수하는데 필요한 요건을 알리기 위해 고지하는 것으로 모든 내용
이 중요한 사항이며 계약의 기초가 된다.
■ 이중 특히 유념할 사항으로
1) 계약내용의 주요부분이 될 관리번호, 공매번호(입찰번호), 소재지, 용도, 종별, 수량, 최저매매가격,
물건별 부대조건, 공매일시 및 장소, 명도책임 유무를 확인하여야 한다.
2) 그 밖에 물건별 유의사항은 재산권 행사에 영향을 미치는 주요사항을 설명하고 있으므로, 이 점에
대하여도 관심을 가져야 할 것이다.

22. 동일한 금액의 최고가 응찰자가 2명 이상일 때 낙찰자 결정 방법은?
■ 최고가 입찰자가 복수인 경우 온비드에 의한 무작위 추첨방법으로 낙찰자를 결정한다

23. 계약서 작성시 준비물은?
■ 유입자산, 수탁재산
▶ 자연인인 경우
주민등록등본 1통 또는 신분증, 인장
▶ 법인인 경우
대표자 인장(단, 부득이한 경우 “사용인감”으로 대체 가능), 회사등기부등본 1통, 정관1통,
이사회 결의서와 대표이사 및 각 이사의 인감증명(결의서에 서명 날인된)

■ 압류재산
매각결정통지서를 교부함으로써 계약체결에 갈음함으로 별도의 계약체결 절차가 필요 없다.


24. 매수자가 낙찰자로 결정된 후 계약을 체결하지 않으면 어떻게 처리 되는지?
■ 압류재산은 별도로 계약서를 작성하지 않으므로 문제가 되지 않는다(매각결정통지서로 대체)
■ 유입자산, 수탁재산은 공매공고시 신문에 계약체결 기한을 고지하있고, 동 기한 내에 계약 을 체결하여야 한다. 계약을 고지한 기한까지 체결하지 않을 경우 입찰보증금은 매도자에게 귀속된다.

※ 통상적으로 낙찰일로부터 5일 이내에 계약을 체결토록 하고 있으며, 계약을 체결하지 않으면계약체결을
최고한 후 입찰보증금을 귀속하게 된다.

25. 할부금을 계약된 기일보다 먼저 납부하면 어떠한 이익이 있는지?

자산 형태별로 나누어 본다
① 유입자산의 경우에는 1개월 이상 미리 납부하면 기금채권발행금리에 해당하는 금액이 감면된다.
② 수탁재산의 경우에는 3개월 이상 선납하면 위임기관 정기예금 이자율 정도의 감면이 있으며,
③ 압류재산의 경우에는 대금 납부가 소유권 취득일과 관련되어 이자 감면은 없다.

매각대금의 1/3 이상만 납입하면 사전입주를 할 수 있다고 하는데 이때 점유자가 거주하고 있다면 어떻게 되는지?

■ 사전입주란 매매계약 체결을 신뢰하여 매수자가 매매대금을 전액 납부하지 않더라도 미리 입주하여
사용할 수 있도록 하는 것을 말하며, 목적물이 공가이거나 인도나 명도집행이 완료된 물건에 대하여
사전입주가 이루어진다(압류재산 제외).

▣ 사전입주신청요건
⑴ 유입자산
▶ 계약보증금을 포함하여 매매대금의 1/3이상을 선납하거나 또는 잔대금전액 이상을 충당할 수 있는 담보 【(ㄱ)예금, 적금, 납부할 금액의 110% 이상 은행지급보증서, (ㄴ)국·공채, 금융채, (ㄷ) 납부할 금액의 110% 이상 보험회사가 발행하는 지급계약(이행)보증보험증권】를 제공하는 경우
▶ 기계기구 수리비가 매매대금의 1/3이상 소요되는 경우로서 매수자가 직접 수리하여 사용하는 경우
▶ 자산을 사용할 경우에는 공사 소정양식의 자산관리약정을 별도로 체결.
26. 모든 재산에 있어 명의변경이 가능한지?

■ 압류재산 제외한 유입자산, 수탁재산(위임관서의 승낙이 있을때만 가능)만 매수자 명의변경이 가능.
다만, 수탁재산의 경우 매도자인 위임기관이 명의변경을 불허하는 경우, 매수인이 부실채권의
채무관련인으로 판명된 경우에는 제한을 받는다.
■ 또한 KAMCO에서는 매수자 명의변경시 원계약서에 시장, 군수, 구청장 또는 권한을 위임받은 자의 검인을 받아서 소유권이전등기 신청하여야 한다는 점에서 미등기전매와는 차이가 있다.
■ 명의변경시에는 당초 매수자(전매자)와 변경 매수자(전득자)가 함께 KAMCO에 와서 변경계약을 체결 한다.
■ KAMCO가 참여하지 않은 변경계약은 당사에서 인정치 않으며 이로 인하여 손해가 발생할 가능성있어 주의

27. 모든 불법 점유자에 대하여 부동산 인도명령 신청이 가능한지?

■ 부동산 인도명령은 경매절차의 부수절차로 권원이 없는 모든 점유자는 인도명령의 대상이 된다.
그러나 공사에서 진행되는 공매에서는 인도명령제도가 없고, 명도소송을 제기하여 해결.

▣ 유찰계약을 할 수 있는 경우와 기준
유찰계약 할 수 있는 경우유찰계약 허용 기준채무관계연고자로부터
요청이 있는 경우장부가격+장부가격에 대하여 유입일로부터 유찰계약요청일까지 기금채권발행금리에 해당하는 이자액(다만, 잔존채무가 있을 경우에는 담보부채권채무조정규정·무담보채권채무감면규정에 불구하고 잔존채무금 전액 상환 또는 변제약정계약을 체결하는 조건임)물건관계연고자로부터
요청이 있는 경우(장부가격+장부가격에 대하여 유입일로부터 유찰계약요청일까지 기금채권발행금리에 해당하는 이자액) ⅹ 110%공매에서 유찰된 부동산을
계약하는 경우전차 공고된 공매조건의 최저매매 가격이상낙찰 취소된 물건낙찰조건 이상(1) 유입자산
유찰계약 할 수 있는 경우유찰계약 허용 기준채무관계연고자로부터
요청이 있는 경우① 공매실시 전 : 장부가격과 감정가격 중 높은 가격에 유입취득 전·후 관리에 소요된 비용(화보료, 경비원수당 등)을 합한 금액이상으로 함.
② 공매실시 후 : 계약체결 요청 시점의 공매예정가격에 유입취득 전·후 관리에 소요된 비용(화보료, 경비원수당, 공고료 등)을 합한 금액이상. 물건관계연고자로부터
요청이 있는 경우① 공매실시 전 : 감정가격 이상
② 공매실시 후 : 전회차 공매조건입찰을 실시하여도
매각하지 아니한 물건전회차 공매조건 이상낙찰자가 계약을
체결하지 아니한 물건 낙찰조건 이상(2)수탁재산

28. 유찰계약을 신청하는 방법은?
부동산 매매가격의 10% 이상에 해당하는 금액과 신분증 및 도장을 지참하여 KAMCO를 방문.
■ KAMCO소정 양식인 유찰계약 체결요청서를 작성함과 동시에 매매계약의 10%이상에 해당 하는 금액을 KAMCO가 지정하는 은행구좌로 입금한다.
■ 유찰계약 요청을 한 날로부터 5일 이내에 계약을 체결하며 다른 법령에 따라 절차를 밟아야 하는 재산은 그 절차를 이행한 후 계약을 체결해야 한다.

29. 일반인과 세입자의 유찰계약이 경합된 경우에는 어떻게 처리 하는지?
■ 공매전 유찰계약에서는 경합의 경우가 거의 발생하지 않음으로 세입자가 유찰계약을 하게 될 것이다.
■ 그러나, 공매실시 후 유찰된 물건에 대하여 유찰계약이 경합될 경우에는 규정에 따라 연고자가 우선하며 연고자간의 경합은 채무관계연고자에게 우선권을 부여하고 있다.

30. 공매에서 낙찰받은 물건의 부가가치세 부과 여부는?
■ 기업소유 부동산은 매수인이 건물에 대한 부가가치세를 부담하며 공매 공고 시 부대조건으로 고지.
① 유입자산 매각의 경우에는 매수자가 부가가치세를 납부하지 않는다.
② 수탁재산을 매각하는 경우에는 부가가치세가 면제되나 동 자산을 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세.

31. 유입자산, 수탁재산에 있어 명의변경시 부담할 세금 납부관계는 어떻게 되는지?
가. 취득세
■ 일시불로 취득하는 경우와 연부로 취득하는 경우에 취득세의 납부방법이 달라진다.
■ 연부취득이란 2년 이상으로 대금을 납부하는 취득방법을 말하며, 2년 미만인 경우에 는 일시불에 해당.
■ 일시불인 경우에는 잔대금 납부일을 취득일자로 잔대금을 납부하는 자가 취득세의 납부의무를 지며,
연부취득의 경우 당초계약자가 지급한 금액에 대한 취득세를 납부하여야 하고, 매 연부금 지급일마다
매 연부금액에 대한 취득세를 납부하여야 한다.

나. 양도소득세
■ 계약자 지위변경으로 인한 양도차익이 발생하였을 경우 그 양도차익에 대한 소득세를 납부하여야 한다.

32. 유입자산에서 명도책임을 매수자로 하는 경우 그 이유는?
■ 유입자산에 대하여는 대다수 물건의 명도책임을 매도자로 하고 있으나 특별히 명도에상당한 시일을 요하거 나 비용이 과다하게 소요되는 것들에 대하여는 간혹 매수자로 명도책임을 부가하는 경우가 있다.
■ 이러한 명도문제는 신문공고시 그 책임을 명시하고 있음으로 신문의 내용을 자세히 살펴보는 것이 중요.

33. 토지 위에 신축중인 미등기 건물이 존재하지만 토지만 공매목적물이 되는 경우 검토해야 할 사항은?
① 신축중인 건물이 저당권설정 당시 존재하였는지 여부
② 건축주와 토지소유자가 동일인인지 여부
③ 해당구청에 신축중인 건물의 건축허가 승인 여부
④ 시공업체의 유치권 주장여부
⑤ 중단된 공사의 현재 시공업체와 계속진행 여부
⑥ 철거가 가능하다면 건축구조물이 철거하는데 용이한가 등을 검토하여야 한다.

34. 압류재산은 명도책임을 왜 매수자로 하는지?
■ 압류재산의 처분은 국가 공권력으로 체납자의 재산을 강제적으로 환가하는 절차로써 KAMCO는 처분의 목 적을 달성하는 것으로 족하고 목적물의 명도 등 법률적 문제에 관여할 수 있는 권원이 없다.
따라서, 압류재산의 명도는 매수자 책임하에 행하도록 하여야 한다


35. 국세징수법상 청산(배분)절차에서 배분절차에 참가할 수 있는 권리자는 언제까지 배분요구를 해야 하는지?
명문규정은 없으나 실무상 매수자가 대금을 완납하면 매각대금 완납일로부터 30일이내로 배분기일을 지정하여 배분기일 14일전까지 배분요구서를 제출하도록 통보하고 있다.
※ 국세징수법통칙 3-9-2…59는 배분계산서 작성시까지 교부청구하도록 하고 있다.

36. 압류재산을 매수하는 세입자가 권리신고 및 배분요구를 할 경우 별도로 KAMCO에 제출할 서류는?
■ KAMCO의 “권리신고 및 배분요구서”나 “배분요구서”에 임대차 계약서 사본 및 전입 일자가 기재되어 있는 주민등록등본 1통을 첨부하여 당사에 제출하여야 한다(임차인의 경우 “상계” 가 되지 않는 점에 유의).

37. 체납처분절차에서 최우선 변제 대상이 되는 소액임차인의 판단 기준은?
■ 주택임대차보호법상 소액임차인은 임차보증금이 일정금액 이하이고 압류(경매개시결정)등기 이전에
주민등록의 전입과 주택의 인도를 마친 임차인을 말함.
■ 체납처분절차에 의한 공매시 공매공고일 이전에 대항력의 요건을 갖춘 경우에는 우선 배분하고 있다.
여기서 공매공고일이라 함은 최초의 공매공고일을 말한다

※ 단, 공매와 동시에 법원경매 진행중인 물건인 경우에는 체납처분에 의한 공매공고 전에 대항 요건을 갖춘 경우라도 경매개시결정 기입등기 이후인 경우에는 인정하지 않는다

38. 체납처분절차에서 최우선 변제 대상이 되는 소액임차인의 판단 기준은?
■ 다른 담보채권과 조세채권간의 우선순위는 담보채권의 설정일과 조세채권의 법정기일을 비교하여 법정기일 전에 설정된 담보채권만 조세채권에 우선할 수 있으므로 등기부등본상 압류등기일 만으로는 그 우선순위를 결정할 수 없다.
※ 참고로 다른 담보채권의 설정일과 법정기일이 같은 날인 경우는 조세채권이 우선한다.

■ 압류재산 공매는 압류관서인 위임기관의 조세채권을 확보하는데 그 목적이 있으므로, 조세채권의 법정기일 보다 담보채권(근저당권) 설정일이 빠르고 그 채권액이 매각예정금액보다 높은 경우에는 선순위 채권과다 로 위임기관과 협의 후 해제 처리.

39. 압류재산 공매물건도 토지거래허가를 받아야 하는지?
■ 압류재산 공매물건은 국토의계획및이용에관한법률시행령 제121조 제1항에 따라 토지거래허가가 면제된다

40. 농지를 낙찰 받았는데 농지취득자격증명을 발급 받지 못하여 소유권이전을 못할 경우 입찰보증금을 돌려 받을 수 있는지?
■ 농지취득자격증명은 매수자가 책임지고 처리하여야 할 사항으로 반드시 입찰 전 해당시, 구, 읍, 면에 발급 절차와 발급 가능여부를 확인하여야 한다. 따라서 입찰보증금의 환불대상 이 될 수 없다.

41. 공매공고시 유의사항란에 “가처분 및 가등기로 인하여 낙찰 후 잔대금 납부시까지 매각결정취소 될 수 있다”고 기재되어 있는데 그 의미는?

■ 가처분 및 가등기가 압류에 우선하고 등기부상 최우선 순위로 등기가 경료된 경우에는 공매를 진행할 수 없으므로 위임기관과 협의 후 공매를 중지하고 있다.
■ 다만, 압류보다 우선하는 가처분 또는 가등기가 존재하더라도 그보다 앞선 선순위로서 매각에 의하여 소멸 되는 담보권, 압류, 가압류 등기가 존재하는 경우에는 그 가처분 및 가등기는 말소 촉탁의 대상이 되므로 공매진행은 가능하다.
■ 실무에서는 위와 같이 공매진행은 가능하지만 낙찰 후 소유권이전 경료 전에 가등기에 기한본등기가
이루어진다거나 본안에서 승소하여 권리변동이 발생하는 경우에는 낙찰 후 매각결정 취소될 수 있음을
공매공고시 고지하고 있다

42. 낙찰 잔대금을 금융기관으로부터 대출받은 경우 잔대금을 납부한 당일에 소유권 이전이 가능한지?
■ 원칙적으로 당사 압류재산의 소유권이전은 공매처분으로 인한 촉탁의 방법에 의하는 것이 원칙인 바,
공사 직원이 직접 관할등기소에 가서 접수하거나 등기예규에 의거 우편을 통한 접수만이 가능하지만,
■ 낙찰자가 원하는 경우 소유권이전에 관한 일체의 책임(분실, 관할등기소 거부, 기타등)을 진다는 확인서를 받고 촉탁서류를 매수자에게 넘겨주어 매수자가 직접 관할등기소에 접수하도록 하고 있다

43. 법원 경매와 압류재산공매가 동시에 경합시 우선권은?
■ 공매와 경매는 근거 법률이 다르고 존재목적이 다르기 때문에 양 제도는 상호불간섭의 원칙
에 의해 동시에 진행될 수 있고, 먼저 종료된 절차가 우선하게 된다. 따라서 공매와 경매가 동시
에 낙찰된 경우 양쪽 낙찰자 중 잔대금을 먼저 납부한 낙찰자가 우선하여 소유권을 취득한다.

■ 실무에서 담당자는 경매보다 공매진행이 빠르다고 판단될 경우 신속히 공매진행 할 수 있도록 업무 처리.

44. 당해세의 종류는?
■ 당해세란 공매대상 목적물에 부과된 국세 또는 지방세와 가산금으로 소액임차보증금 중 일정액 및 임금채 권 중 일정액을 제외하고는 다른 채권보다 우선한다. 단 조세채권간에는 국세기본법 제36조에 의하여
당해세라 하더라도 압류선착주의를 적용한다.

■ 당해세의 종류는 국세 중 상속세, 증여세, 재평가세와 지방세 중 재산세, 자동차세, 종합토지세,
도시계획세, 공동시설세이며, 취득세와 등록세는 94.8.31. 헌법재판소 결정에 의하여 당해세가 아니다.

45. 배분요구(권리신고 포함) 여부를 인터넷상 쉽게 확인방법?

■ 온비드에서는 임차인의 배분요구 내용은 제공되지 않습니다. 다만 입찰집헹부점에 권리신고한 임차인 내역만 제공
■ 민사소송법에 의한 법원경매절차와는 달리 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 배분요구 또는
교부청구의 종기는 국세징수법 제83조 및 통칙(3-9-2…56)에 의거 "배분계산서 작성시 까지" 배분요
구 또는 교부청구 가능.

■ 배분기일은 낙찰자가 잔대금을 완납한날로부터 30일 이내 지정되며 권리신고 및 배분 요구서 제출은 배분기일로부터 14일전 까지.
■ 매수자가 입찰참가전 임차인이 배분신고를 할지 여부에 대하여는 임차인을 만나 직접 탐문하는 방법으로 확인하여야 할것

46.입찰금납부에 대해

■ 입찰보증금은 분할납부 불가. 한번에 보증금 전액 이상을 온비드에서 확인한 보증금납부계좌로 입금하여야 함.
■ 입찰보증금을 분할하여 납부할 경우에는 보증금 미납으로 인하여 입찰이 무효 처리

47. 선순위 대항력 유지 여부

■ 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다."라고 규정.
■ 임차인의 대항요건이 언제까지 유지되어야 하는 것인지에 관하여 판례는 "주택임대차보호법제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을
부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서주택의 인도 및 주민등록이라 는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속 하고 있어야 하는 것이다."라고 함.
■ 전입신고만 되어 있고 거주하고 있지 않다면 대항력은 없다고 보면 됨.
■ 체납압류재산 공매물건의경우 국세징수법에의한 행정처분절차로서 민사집행법에의한 경매절차에서의 집행제도 와 같이 강제력과 공신력을 가진 조사기능이 없으므로 현황조사가 없습니다.

■ 공매대상물건의 이해관계인들에게 권리신고를(배분요구)할것을 통지하고 있으며 권리신고한 자에 대하여는
이해관계인으로 등록하여 공매진행내용을 통보하고 있으며 권리 및 채권 신고된 임차인 에 한하여 배당에
참가할 수 있음.

■ 공사에서의 배분은 임차인이 제출하는 서류를 근거로 배분함.
만일 임차인의 배분금에 이의가 있는 경우 배분기일에 출석하여 구두로 이의신청을 하고 배분이의에
대한 안내문을 제출하고, 배분일로부터 7일이내에 이의신청서나 소제기접수증명원을 공사에 제출.

■ 당해 소송의 종결시 까지 이의가 신청된 법위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을
배분하며 유보된 보증금액은 소송의 결과에 따라 배분.