정부가 유명무실해진 민간택지 분양가 상한제를 재도입하려는 것은 최근 집값 상승, 분양가 상승세가 부담스러운 수준에 이르렀기 때문이다.
8일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 5월말 기준 1년간의 서울 민간아파트 분양가는 평균 12.54% 상승했다. 작년 5월부터 올해 5월까지 서울 아파트값이 1.96%(한국감정원 조사 기준) 오른 것에 비해 10배 이상 뛰었다 무엇보다 상한제를 도입하려는 근본적인 원인은 최근 강남을 비롯한 서울 요지에서 후분양을 통해 주택도시보증공사의 분양가 규제를 피하려는 움직임이 확산하고 있어서다.
◇정부 민간 분양가상한제 영향
1)서울 전역 9만호 공급지연 -정비사업에서 일반분양의 분양가가 통제될 경우 조합원 부담금이 증가해 재건축 수익성 저하
2)주택 수급 여건으로 단기적 효과만 -과거의 경함 상 분양가 상한제가 주택공급에 미치는 영향은 불분명했으며 매매가격은 정책보다 미분양으로 파악할 수 있는 아파트 시장 수급여건의 변화에 더욱 민감하게 반응했음 최근 서울 분양시장은 고분양가 및 각종 규제에도 불구 미분양이 거의 없을 정도로 수급여건이 양호해 금번 분양가 상한제 확대조치는 단기적인 효과에 그칠 것으로 전망됨
◇분양가상한제란?
시장에서 기업들이 판매하려고 만들어낸 주택들을 판매할 때 일정한 가격 이상으로 팔지 못하도록 정부에서 강제로 막는 것으로 주택시장이 과열된다 싶을때 정부가 꺼내들 수 있는 시장 직접개입 카드 중 하나라고 할 수 있다.
시장에서 공급되어 나오고 있는 주택의 분양가가 너무 높게 나오고 있다고 판단하여 그것보다 낮게 받도록 설정하여 그것보다 높게 받으면 국가가 처벌하겠다는 것으로 '최고가격규제'라고 할 수 있다.
정부의 시장 부동산 직접개입 방법 카드 중 수량을 통제하는 방법으로는 토지비축, 수용, 공공개발, 공공임대주택 공급이 있다. 그리고 분양가상한제는 임대료규제와 함께 가격적인 방법에서 직접적으로 개입하는 방법이다.
현재 민간택지 분양가 상한제는 2017년 8·2부동산 대책의 후속 조치로 시행 기준이 대폭 완화돼 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 ▲ 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 ▲ 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등에만 적용된다.
◇분양가 상한제- 수요적 측면
상한제 실시시 낮아진 가격으로 수요자가 증가한다.원래 가격은 평당 100원 정도는 하는 것인데, 80원이 되었으니 분양받자마자 20원 이익을 본다고 할 수 있기 때문이다. 집을 분양받자마자 팔아치울 생각으로라도 일단 분양을 받으려 할 것이다. 따라서 초과수요 사태가 발생한다. 이미 초과수요가 있었다면 더 강화된다.
이런 상황에서 실수요자보다 더 적극적으로 나서는건 투기적 수요자들이다. 이들은 부동산으로 돈을 버는 것이 목적이기에 훨씬 적극적이다. 그래서 자기 명의로만 하는 것에 그치지 않고 다른 사람의 명의까지 대량으로 확보해 분양에 참가한다. 실수요자들은 자기 이름 1개 넣는데, 투기자들은 수십, 수백명의 이름으로 참가하므로 실수요자보다 오히려 투기자들이 당첨될 확률이 이전보다 훨씬 높아진다.
◇분양가 상한제- 공급적 측면
건설사는 정부 통제하에 낮은 가겨으로 팔아야한다. 낮은 가격으로 공급축소 또는 주택의 질적 저하현상이 발생한다. 이로인해 수요와 공급의 불균형현상과 주택초과수요현상이 심화된다 이를 방치시 암거래시장이나 투기 세력으로 인해 오히려 주택가격이 급등할 수 있다
◇분양가 상한제- 기간적 측면
주택시장이란 구조하에서는 ‘단기적 비탄력 장기적 탄력적’현상이 발생한다. 주택건설에 있어 장기간의 시간이 걸리기 때문에 단기상한제를 시행하더라도 건설사는 이미 짓고 있던 건물을 지어야 할 것이다. 그리고 지을 계획을 가지고 토지를 이미 구입해 놓았거나 했다면 이것 역시 계획대로 시행에 옮겨야 한다. 단기적으로는 분양가 상한제 효과가 발생하지만 장기적으로 부작용이 심화될 수 있다,
◇장단점 1)장점 -분양가 상한제를 실시하면 실수요자들 중 일반 서민들의 신규 주택 분양 환경개선 -높아진 주택가격 억제
2)단점 -투기적 수요 심화로 인한 일반 실수요자, 서민의 주택마련 악화 -공급감소로 인한 시장 왜곡
*2007년 민간택지내 분양가 상한제
2007년 9월부터 민간택지내 분양가 상한제가 적용되고 이후 글로벌경제 위기까지 겹치면서 재건축·재개발 사업이 줄었다. 부동산114 조사 기준 서울지역 새 아파트 입주 물량은 2008년 5만6천여가구에서 2009년 3만1천700여가구, 2010년 3만5천가구, 2011년 3만6천900가구, 2012년 2만가구, 2013년 2만3천600여가구로 반토막이 났다. 전국의 입주물량도 2008년 32만여가구에서 2012년에는 18만가구, 2013년 19만8천가구로 20만가구를 밑돌았다. 이런 부작용으로 이전 정부에서 분양가 상한제 폐지를 위해 노력했지만 국회의 반대로 폐지가 어렵게 되자 적용 기준을 대폭 상향 조정해 사실상 상한제를 무력화했다.