↑위에 질문하신 서울시 잠실동 오피스텔+장교동 오피스텔+둔촌동 빌라 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경1280*

 이 물건은 서울시 송파구 잠실동 올림픽타워오피스텔 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2004.09.23 

중소기업은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 건물 등기부상 으로는 아무런 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 말소기준권리 이후(209년12월4일)전입한 백남진과

역시 말소기준권리이후(2009년2월26일)전입한 홍수정이 기재되어

있으며 백남진/홍수정은 모두 인도명령 대상자 입니다.

3.본건의 강점과 약점 정리

답변:본건은 2004년1월에 건축되어 약7년이 경과한 오피스텔로

아래---로드뷰 자료 사진상 외관은 비교적 양호해 보입니다.

올림픽타워의 가장 큰 장점은 지하철2호선 ‘신천역’이 버스 1정거장(도보 약3~4분)거리에

소재하고 오피스텔 인근에 모텔이 집중되어 기본적인 부동산 전월세 수요가 풍부하다는 것

입니다. 또한 지하철 한 정거장 거리 잠실역에 제2롯데월드 123층 신축공사가 진행 중인

것도 상당한 메리트입니다.

그러나 약점은 반대로 이러한 주변의 모텔 집중이 직접 거주하기에는 적합하지 않다는 것 이며

또한 물건자체의 개발호재가 없는 것도 불만입니다.

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*2011타경22348*

 이 물건은 서울시 중구 장교동 장교빌딩(오피스텔) 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2007.04.02

중소기업은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 건물 등기부상 으로는 아무런 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를

확인한 결과 말소기준권리 이후(2010년2월11일)믿음여행사와

(주)웰존에스엔씨이십일이 전입되어 있어 외견상으로는 두 회사

모두대항력이 없어 보입니다.

그러나 본건은 아래 자료처럼 2011년5월26일 경매에서 감정가의 70.54%인

303,330,000원에 낙찰되었다가 낙찰자가 대금미납 하여 재경매 되었는데

낙찰자가 피같이 소중한 보증금 2,752만원을 날린 것은 법원서류 기록을

종합해 볼 때 임차인으로 등재된 (주)웰존에스엔씨이십일에서 유치권을 주장

하는 것으로 보입니다.

3.본건의 강점과 약점 정리

답변:본건은 1988년4월에 건축되어 약23년이 경과한 오피스텔로

아래---로드뷰 사진상 외관도 상당히 노후도가 있어 보입니다.

장교빌딩의 가장 큰 장점은 청계천이 인접하고 지하철2호선 ‘을지로2가역’이 도보 약5~6분 거리에

소재 한다는 것입니다. 또한 서울 도심 사대문 안에 위치한 좋은 입지로 기본적인 사무실 전월세

수요가 양호 한 것이 강점 입니다.

그러나 건물이 노후하고 물건자체의 개발 호재가 없으며 위에서 설명 드렸지만 (주)웰존에스엔씨

이십일이 사실상 유치권을 행사 중일 가능성이 높아 향후 명도시 상당한 시간과 노력(명도소송)이

필요 한 것이 약점입니다.

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*2010타경18816*

 이 물건은 서울시 강동구 둔촌동 현진빌라 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2002.07.09

우리은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 소유자 이동주 외에 다른 주민등록전입자는 없으며

이동주는 인도명령 대상자입니다.

3.본건의 강점과 약점 정리

답변:본건은 1993년10월에 건축되어 약18년이 경과한 빌라로

아래---자료 사진상 빌라외관도 일부 노후도가 있어 보입니다.

현진빌라의 가장 큰 장점은 2회 유찰되어 가격 메리트가 있고 지금은 지하철5호선 둔촌동역 이용이 다소 불편 하지만

인접 서울 보훈병원으로 황금노선인 지하철9호선 보훈병원역이 2015년 개통예정 이고 인근 둔촌주공단지아파트 전체가

재건축이 진행되고 있어 향후 재건축으로 둔촌 주공아파트를 철거시 상당한 이주수요로 인하여 가격상승을 바라 볼 수

있어 미래가치도 충분한 편입니다.

하지만 빌라가 노후도가 있고 특히 4층중 1층이라 선호도가 떨어지고(환금성이 낮고)오고가는 주변 행인들로 인한

프라이버시 침해가 우려되니 직접 현장 임장하여 꼼꼼히 확인 하시고 추가로 내·외부 공사비를 반영하여 신중히

 입찰가격을 산출하시기 바랍니다.

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♠최종결론:세건중 직접실거주 목적 이라면 2010타경18816 강동구 둔촌동 현진빌라를 이번에 입찰 참여 하시고

 거주목적이 아닌 정기적인 월세수입을 원하시면 2011타경1280 송파구 잠실동 올림픽타워 오피스텔에 입찰하시기

바랍니다. 그리고 2010타경 22348 중구 장교동 오피스텔을 입찰하려면 반드시 사전에 경매(유치권)전문가에게

정식으로 컨설팅을 의뢰하여 충분히 상담을 받으신 후 신중히 입찰여부를 판단하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[민이맘]

러브정님... 그러면 주거용이 아니고 투자용이라서 잠실 오피스텔로 해보고 싶은데요 이번차에 해야할까요? 다음차에 해야 할까요?

[러브정/정의덕]

보통 경매에서 1회 유찰된 물건들은 2회유찰까지 기다렸다가 입찰하는데 막상 그때가 되면 경쟁자가 많아져 입찰금액을 오히려 1회 유찰 금액보다 높게 쓰는 경우가 많습니다.따라서 현장임장후 시세보다 저렴하고 돈이 된다 싶으면 과감히 이번회차에 입찰하여 낙찰을 받으시기 바랍니다.^^러브정/정의덕 올림.