전세금을 안전하게

[金館長.]

주택임대차 - 계약단계


이사갈 집이나 상가점포에 전세임대차계약을 체결할 때는 아래와 같은 사항을 확인하고 점검하여야 후일 유사시에 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.



계약당사자의 확인
거래 쌍방이 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 서로 상대방에게 신원을 밝히고, 세입자는 계약당사자가 부동산 실소유주인지를 확인합니다.

등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인의 나올 경우 위임장과 인감증명서를 지참했는지를 확인해야 합니다. 본인의 남편이나 부인이 나오는 경우도 많은데 이 경우에는 최소한 등기권리증을 확인하는 것이 좋습니다.

미등기 주택일 때에는 집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인 지 확인해야 합니다.
만일 실제 당첨자이거나 미등기 전매로 집을 산 사람이라면 등기가 되지 않은 주택이라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다． 당첨서류에 명시된 주민등록번호，이름 등을 주민등록등본과 대조 해보면 본인 여부를 알 수 있습니다．


임차하려는 부동산의 권리관계확인
계약 전에 등기부등본을 떼 보는 것은 필수적입니다. 등기부등본의 여러 기재내용 가운데 무엇을 중점적으로 보아야 하는지에 대하여는 의문이 있을 것입니다. 먼저 등기소에서 등기부등본을 발급받으면 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이같은 내용이 있으면 계약하지않는 것이 좋습니다.

이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 나가야 할 수 있기 때문입니다. 만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀 금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않습니다. 그러나 주택 값이 폭락할 경우나, 경매 낙찰가액이 주택 값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당권 금액을 제하고 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수는 없습니다. 또 집 주인이 자주 담보권을 설정해 온 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋겠습니다. 따라서 가급적이면 근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋습니다.

가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없습니다. 소유권이전청구권가등기는 현재 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없게 됩니다.

가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말합니다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려 받지 못할 수도 있으므로 절대로 소유권이전금지 등의 가처분이 된 주택에 전세를 들어서는 안됩니다.



다른 세입자의 존재 여부 확인
등기부상에 담보권이 설정되어 있지 않더라도 소액 세입자나 이미 확정 일자를 받은 세입자가 있으면 경매 등 유사시 전세보증금을 전액 반환받지 못하게 될 가능성도 있으니 주의를 요합니다. 따라서 이들에게 보증금을 우선 변제하고도 전세금을 확보할 수 있는지 파악해야 합니다.


확정일자
확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인을 말합니다. 이는 그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것입니다. 전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서입니다.

임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없습니다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있습니다.확정일자인을 동사무소·등기소·공증사무소에서 받을 수 있고 수수료는 1,000원 입니다.


대리인과의 계약
집주인이 아닌 친척이나 측근과 계약을 맺을 때가 의외로 많습니다. 대리인과 계약시에는 반드시 위임장과 본인의 인감증명서를 요구합니다. 대리란 법률행위에 있어 타인, 즉 대리인의 의사표시행위에 의해 본인이 직접적으로 법률효과를 취득하게 되는 제도를 말합니다. 물론 대부분의 전세계약의 실제로 위임장없이 이루어지는 것이 현실이지만 후에 문제가 발생하였을 때는 본인이 대리권을 수여한 사실이 없다고 주장하면 곤란을 겪게 됩니다. 따라서 이 때는 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받고 집주인에게 직접 대리인 선임을 확인해야 하는데 대리인과 계약시 가장 안전한 방법은 공증 절차를 밟아두는 것입니다.


계약서 작성시의 주의사항
주택임대차보호법에선 법적 임대기간을 2년으로 정하고 있습니다. 별도의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 하더라도 세입자는 2년간 법적 권리를 인정받습니다.법정계약기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있다면 특약사항에 언제든지 나갈 수 있도록 명시하는 게 좋습니다. 집주인과 세입자가 합의하면 2년 미만으로 계약기간을 정할 수 있습니다. 2년으로 계약을 체결했을 때 집주인은 1년이 지난 뒤 전세금 총액의 5% 이내에서 전세금을 인상할 수 있습니다.계약기간이 끝난 이후에는 집주인이 시세대로 전세금을 올릴 수 있습니다. 계약서 작성시에는 주택의 하자부분에 대해 누가 부담할 것인지 꼼꼼히 적어야 합니다. 계약서를 쓴 후 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인해야 합니다. 그 사이에 집이 저당잡힐 수 있기 때문입니다. 잔금을 치르고 입주하면 즉시 임대계약서를 갖고 동사무소에 전입신고를 한 후 그 자리에서 확정일자를 받아야 합니다.