AI에 물어봤죠→제6차 국도·국지도 경기도 예타도로 7곳 투자우선위는?

[황사 人-박준호]

기획예산처는 지난 8월26일 '제7차 재정투자평가위원회'를 통해 제6차 국도·국지도 건설계획(2026~2030) 수립을 위한 일괄 예비타당성조사 결과를 심의·의결했다고 발표하였다.

당연 ‘토지학교’에서는 이와 관련한 자료와 정보를 비축하고 있기에 8월29일(토)에 이어 9월5일(토) 분석 모임을 갖는다,

이와 관련 전국 26개 도로가 선정되었으며 이중 경기도는 7곳이고 이에 AI에 수도권 7곳 도로 강의에서 우선순위를 물어봤는데···

당연 토지학교가 생각하는 우선순위와는 상당히 다르게 나왔다.

이번주 토요일 9월5일(토) 이 내용 또한 분석모임 주제로 올려놨으니 관심하시라~!

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질문:

제6차 국도·국지도 예타도로를 발표했는데···

그중 경기도에서 선정된 7곳 도로의 우선순위와 그 이유 관련 너의 생각은?

AI답변

네. 2026년 8월 26일 정부 일괄 예비타당성조사를 통과한 경기도 7개 도로를 기준으로, 단순히 교통 편의가 아니라 ① 주변 개발 확장성 ② 산업단지·반도체 연계성 ③ 광역교통망 연결성 ④ 토지가치 상승 가능성 ⑤ 사업 파급력을 기준으로 제가 우선순위를 매겨보겠습니다.

이번 7개 사업은 총 48.9㎞, 1조4,689억원 규모이고, 경기도가 신청한 26개 사업 중 7개가 통과했습니다.

제가 보는 경기도 7개 도로의 종합 우선순위

1위 — 국지도23호선 안성 대덕~용인 남사

이 노선은 제가 이번 7개 중 토지시장 관점에서 가장 주목합니다.

왜 1위냐 하면 총 11.6㎞, 사업비 2,968억원 규모으로 용인 남사 → 안성 대덕 → 안성 → 평택으로 이어지는 축이기 때문입니다.

특히 용인 남사에는 국가첨단산업과 반도체 관련 대규모 개발이 집중되고 있고, 안성·평택까지 산업벨트가 연결되는 구조입니다.

즉, 용인 반도체 → 남사 → 안성 → 평택이라는 하나의 산업축이 만들어지는 것입니다.

토지 투자에서는 도로 자체보다 도로가 지나가는 주변의 기존 취락·상업지역·산업단지 접근지역을 봐야 합니다.

특히 저는 대덕면 일대와 남사읍 접경지역을 눈여겨봅니다.

과거에도 국지도23호선 대덕~남사 확장은 오랫동안 추진됐던 사업입니다.

이번에 예타를 통과했다는 것은 과거와 달리 사업 추진의 현실성이 크게 높아졌다는 의미가 있습니다.

2위 — 용인 원삼~마평 국지도57호선

12.3㎞ 규모이며 이 도로의 가장 큰 장점은 용인 반도체 클러스터와 직접 연결된다는 것입니다.

특히 원삼은 이미 SK하이닉스 중심의 반도체 클러스터 개발과 연결되어 있기 때문에 도로가 들어오면 단순한 교통 개선 이상의 효과가 발생할 수 있습니다.

투자 관점에서 제가 본다면 원삼 → 이동읍 → 처인구 남부 → 남사를 하나의 큰 축으로 봅니다.

따라서 도로 주변 토지 자체보다 산업단지와 도로를 연결하는 접근축을 찾아야 합니다.

3위 — 안성 공도 우회도로

이것도 상당히 중요하며 8.2㎞, 3,339억원 규모입니다.

공도는 이미 안성에서 인구와 개발수요가 상당히 집중된 지역인데, 여기에 우회도로가 만들어지면 기존 도심의 교통 부담을 줄이면서 서울~세종고속도로와 주변 IC 접근성을 높이는 효과가 기대됩니다.

이 도로의 특징은 23호선이 산업·반도체형 도로라면, 38호선 공도 우회도로는 주거 + 상업 + 산업 + 고속도로 접근성을 함께 보는 도로입니다.

따라서 실수요형 부동산 투자에서는 오히려 23호선보다 안정적일 수 있습니다.

4위 — 평택 오성~고덕 국도38호선

이 노선은 5.3㎞, 4차로의 대체 우회도로이며 핵심은 오성 → 고덕국제신도시 → 삼성 반도체 → 평택항 이라는 연결 구조입니다.

특히 기존 국도38호선의 교통량을 분산시키는 역할을 하게 됩니다.

투자 관점은 평택은 이미 상당 부분 개발이 진행됐기 때문에 순수 토지 투자에서의 상승 여력은 안성 대덕~남사보다 다소 낮게 봅니다.

하지만 산업·물류·상업용지 측면에서는 매우 중요합니다.

5위 — 김포 고촌 풍곡~풍곡 국도48호선

길이는 2.5㎞로 상대적으로 짧지만 그러나 위치가 좋습니다.

고촌 → 풍무역세권 → 검단신도시 → 서울이라는 수도권 서북부 개발축과 연결됩니다.

경기도도 풍무역세권과 검단신도시 등 대규모 개발사업에 대응하기 위한 교차로 개선 사업으로 설명하고 있으며 따라서 김포의 도시개발 관점에서는 상당히 중요합니다.

다만 토지 투자 관점에서는 이미 주변 개발 기대감이 상당 부분 반영됐다는 점을 감안해야 합니다.

6위 — 남양주 와부~화도2 국지도86호선

5.2㎞이며 .교통량 증가와 위험도로 개선 효과가 중심입니다.

남양주 동부권의 교통환경 개선에는 도움이 되겠지만, 반도체·산업단지·대규모 개발축과 직접 연결되는 23·57·38호선보다는 투자 파급력이 낮다고 판단합니다.

7위 — 아산 둔포~평택 팽성 남산 국도45호선

3.8㎞ 확장사업으로 교통 개선 효과는 분명히 있습니다.

다만 이번 경기도 토지시장 투자라는 관점에서는 23호선이나 57호선보다 우선순위를 낮게 봅니다.

그런데 박교수님께서 토지투자 강의를 하신다면···

저라면 7개를 이렇게 다시 분류해서 설명하겠습니다.

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AI는 몇번이고 얘길 하지만 현재의 언론보도를 기본 축을 예견합니다.

가변적 요소와 토지에서 중요한 정책반영이 없으며 가장 중요한 경험과학이 결여된 점입니다.,

인간인 나는...

1위, 원삼~마평의 57번 국지도

2위, 안성 대덕~용인 남사의 23번 국지도

3위, 38번 국도 안성 공도 우회도로

4위, 아산 둔포~평택 팽성 남산 국도45호선

5위, 평택 오성~고덕간 국도38호선

6위, 남양주 와부~화도2 국도86호선 터널공사

7위, 김포 고촌 풍곡~풍곡 48호선 국도IC로 보고있는바~!

이 내용은 5일(토)마포 분석모임에서 설명드립니다.