스크랩 부동산 & 동산의 차이

[현대공인(오늘)]

부동산의 사전적 의미는 그 소재를 쉽게 이동할 수 없는 재산 또는 움직여 옮길 수 없는 재산이다.

우리나라 민법에서는 부동산을 토지와 정착물(fixture)로 정의하고 있다.(민법 99조).

그러나 학자에 따라 표현에 다소의 차이가 있으나, 부동산이란 토지를 포함하여 토지와 연결되고 있거나, 토지와 접촉하고 있는 모든 것을 가리킨다고 할 수 있다.

. 토지와 그 부착물(attachment)

. 토지와 그 부속물(appurtenance)

. 토지와 그 개량물(improvement)

한편, 최근 부동산활동이 세계화되고 정보화의 진전에 따라 더욱 확대되고 전문화되었기 때문에 부동산을 좀 더 포괄적, 광의의 개념으로 정의할 필요가 있다. 이렇게 볼 때 가장 넓은 의미의 부동산은 인류가 거주하고 생활하는 공간으로서 지구의 모든 토지자원 환경을 포괄하는 것으로 접근된다.

이와 같이 부동산에 대한 조작적 정의는 시대, 나라, 학자에 따라 다양하게 정의되어 질 수 있다. 부동산은 물리적 개념 또는 경제적 개념, 법률적 개념 등 보는 관점에 따라 그 개념을 달리한다. 본 강의에서는 부동산을 민법에서 정의하고 있는 토지와 정착물로 분리하여 각각의 개념을 정의해 본다.

* 부동산 용어의 유래

부동산(不動産)이란 용어는 일본에서 전래된 것으로 보인다. 1870년 일본의 대정관제도국(大政官制度局)에서 프랑스 민법을 번역하면서 immobilier를 부동산으로 번역한 것이 최초이다. 우리나라에서 공식적으로 부동산이란 용어가 사용된 것은 1900년대 초로 보인다. 1906년 한국정부가 ‘부동산조사회’를 설치하면서 사용되었고, 1912년 ‘조선부동산증명령’이란 법을 공포하면서 부동산이란 용어를 사용하였다.

영어의 realty, real property, real estate의 3가지 용어가 같이 사용되고 있으나 약간이 다른 의미를 가지고 있다. realty는 물리적 실체로서의 부동산을 의미하는 것으로, 자연물로서의 토지와 그 정착물을 지칭한다. real property는 부동산의 소유권적 측면에 역점을 두는 개념으로, 소유권으로부터 연유되는 모든 법적 권리를 지칭한다. 부동산을 소유한다는 것은 물적 부동산 그 자체를 소유한다는 것뿐만 아니라 소유로부터 야기되는 모든 권리를 향유한다는 것을 의미한다. real estate는 보다 포괄적인 개념으로서, 물리적인 부동산 그 자체뿐만 아니라, 소유권으로부터 연유되는 모든 권리까지도 포함한다.  

1) 토지의 개념

첫째, 토지는 공간(space)이다. 공간으로서의 토지는 地表(지표)라는 단순한 2차원적인 공간만을 의미하지는 않는다. 이것은 地中(지중)과 空中(공중)을 포함하는 3차원적인 공간을 의미한다.

둘째, 토지는 自然物(자연물)이다. 자연으로서의 토지는 일광, 강수량, 바람, 토양 등 여러 가지 자연환경을 구성하고 있는 요소와의 관계에서 그 개념을 보 명확하게 규정할 수 있다.

셋째, 토지는 자본, 노동과 더불어 3대 생산요소 중의 하나이다. 토지는 인간생활에 필요한 재화를 생산하는 생산재(부지, 광물질 등)로서 중요한 역할을 담당하고 있다.

넷째, 토지는 생산재인 동시에 소비재이다. 토지는 인간생활에 필요한 재화를 생산하는 필수불가결한 생산요소일 뿐만 아니라, 생활의 편의를 제공하는 최종소비재이기도 하다.

다섯째, 토지는 위치를 의미하기도 한다. 토지는 위치에 따라 그 가치나 토지이용의 상태가 달라진다.

여섯째, 토지는 개인이나 기업에 있어 가장 중요한 재산 중의 하나이다. 토지는 다른 재산과 마찬가지로 사용, 수익, 처분의 대상이 되며, 토지의 소유권은 여러 가지 법적 권리의 결합체이다.

일곱째, 토지는 자본의 일종으로 인식되기고 한다. 토지는 사회 전체적으로 볼 때는 무료로 주어지는 재화일지는 모르지만, 생산자 입장에서는 다른 자본재와 마찬가지로 임대하거나 구입해만 하는 재화이다.

2) 정착물의 개념

(1) 정착물(fixture)의 정의

일반적 정의: 원래는 분리된 동산이었으나, 토지나 건물에 항구적으로 설치되거나 부착됨에 따라 부동산의 일부가 된 물건을 가리킨다.(예: 형광등, 샹들리에 등)

민법상의 정의: 토지에 부착하는 물건을 정착물이라 한다. 정착물은 다시 독립된 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 나누어진다.

(2) 정착물의 구분기준

실제로 어떤 물건이 정착물인지 아닌지를 구별하기 곤란한 경우가 있다. 이럴 때에는 그 물건이 거래에 포함되는지를 거래 당시에 명확하게 규정하는 것이 좋다. 어떤 물거니 정착물인지 또는 비정착물인지를 구분하는 것은 실제로 중요한 의미를 지니고 있다.

a. 물건이 부동산에 부착된 방법

물리적 손상유무: 부착된 물건이 물리적으로나 기능적으로 건물에 아무런 손상을 주지 않고 제거될 수 있으면 비정착물, 그렇지 않으면 정착물로 취급된다.

건물효용에 대한 지장 유무: 물리적으로 아무런 손상없이 제거할 수 있다고 해서 모두 비정착물, 즉 동산으로 취급되는 것은 아니다. 비록 그렇더라도 기능적으로 건물의 효용을 제한하게 되면, 그 물건은 동산으로 간주되지 못한다. (벽에 걸린 그림: 동산, 수도꼭지, 인터폰: 정착물)

b. 물건의 성격

특별히 구축되거나 고안된 것: 어떤 물건이 건물의 특정 위치나 용도에 맞도록 특별히 구축되었거나 고안되었다면, 그 물건은 해당 건물에 항구적으로 설치할 의도가 있었던 것으로 간주되어 정착물로 취급된다. (예: 교회용 책걸상, 주택에 맞도록 주문하여 맞춘 창문이나 에어컨 세트)

c. 물건을 설치한 의도

소유자가 대상물건을 무슨 의도로 설치했느냐 하는 것도 구분기준이 된다. 소유자의 설치의도가 명확하지 않을 수도 있으며, 그렇더라도 합리적으로 추정이 가능한 정도면 된다. (예: 임대가치를 증진시킨 가스스토브는 정착물로 간주되나 일반가정의 가스스토브는 정착물로 취급되지 않음)

d. 거래 당사자 간의 관계

임차자와 임대자일 경우: 물건을 설치한 사람이 누구인가에 따라 대상물건이 정착물인지 여부가 결정된다. 쌍방의 관계가 임차자와 임대자일 경우, 임차자가 설치한 진열대나 선반들은 그것이 비록 건물에 부착되어 있다고 하더라도 정착물의 범주에 들지 않는다. 그러나 소유자에 의해서 설치된 경우에는 정착물로 간주된다.

매도자와 매수자일 경우: 정착물인지 여부가 불분명한 물건은 일단 정착물로 간주되어 매수자에게 넘어간다. 따라서 부동산 매매시에는 어느 물건이 거래에 포함되는지를 사전에 명확하게 규정할 필요가 있다.

* 임차자 정착물

거래정착물, 농업정착물, 가사정착물이 이다. 이런 물건들은 임차자가 제거할 수 있는 것으로 부동산정착물에 해당되지 않는다. 임차자정착물의 소유권은 원칙적으로 임차자에게 있다.

* 동산과 부동산

물건은 동산과 부동산으로 나뉜다. 동산이란 토지나 건물에 항구적으로 부착되어 있지 않아 이동할 수 있는 물건을 가리킨다.(예: 입목=부동산, 목재=동산)

차이점	부동산	동산
공시방법	등기	점유
공신력	부인	인정
취득시효	미등기상태에서 20년 점유 등기상태에서 10년 점유	소유의사로 10년 점유 선의?무과실로 5년 점유
제한물권의 설정범위	용익물권 모두 가능, 담보물권중 저당권, 유치권 가능	용익물권 모두 불가능 담보물권 중 유치권, 질권 가능
무주물의 귀속	국유	선점자

* 동산과 부동산의 법적 차이점

* 준부동산(또는 의제부동산)

물권변동을 등기나 등록수단으로 공시하고 있는 동산이나, 동산과 부동산의 결합물을 말한다. 협의의 부동산은 토지와 그 정착물을 의미하며, 협의의 부동산과 준부동산을 합쳐 광의의 부동산이라 한다. 예: 보존등기된 입목, 공장재단, 광업재단, 어업권, 선박, 건설기계, 자동차, 비행기 등

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