Co-op

[박대선]

Co-op은 대기업이 가지는 규모의 경제라는 측면에서 불리한 소규모 생산자나 소비자가 연대하여 상호부조하는 협동조합이다. 영리 혹은 비영리일 수있는데 영리기업과의 차이는 조합원 투표권이 지분에 비례한 주주와 달리 동등하다는 점이고 자선단체와의 차이는 잉여금배분이 원칙적으로 이용도에 비례한다는 것이다. 사회적협동조합도 있는데 5인이상의 조합원이 인가를 받아 설립하는데 공익사업을 40%이상 수행하며 정관에 조합원을 대상으로 출자금의 2/3한도내에서 소액대출도 가능하다. 

Housing co-op이 특이한데 우리나라에 흔한 아파트재건축조합이나 주거리츠 혹은 주택임대사업자와는 달리 주주가 소유한 기업도 있지만, 주택협동조합은 조합원은 출자를 하거나 출자권을 구매하여 주택을 사용할 권리를 얻는다. 협동조합의 목적인 규모의 경제로 인해 렌트가 낮아지는 장점이 있다. 출자권의 매매는 새로운 조합원을 의미하므로 협동조합이 선택권을 가진다. Student housing co-op도 가능한데 1915년에 웨슬리여대가 부족한 여학생용 기숙사를 대체하기위해 결성되었고 북미연합홈피는 다음과 같다. https://www.nasco.coop/

캐나다에도 워터루에 1300명이 있는 세계에서 가장 큰 협동조합이 있고 프레데릭턴, 몬트리올, 토론토, 킹스턴, 위니펙, 에드먼튼, 그리고 웨스트민스터에도 운영중이다. 캐나다에서 주택협동조합은 저렴한 대안을 제공하고 공실율이 낮아 만족도가 높아 대기자가 많다. 그래서 입주에 수년이 걸릴 수있다. 프랑스에서는 지방정부의 재정지원을 받아 건설되어 요양원에 머물지 않고 활동적으로 생활한다. 지분구조는 세가지로 구분되는데 시장가격방식은 뉴욕에서 일반적으로 시장가격으로 매매하며, 제한방식은 일부 지분을 소유하기에 지불한 금액그대로 매도해야 하므로 일종의 전세방식과 유사하고, 무지분방식은 지분소유를 허용하지 않으나 임대료가 낮다.

조사해보니 재건축조합보다는 지역주택조합에 가깝다. 한국의 지주택은 악명이 높은데 2004년이후 입주까지 진행된 경우는 17%에 불과했다. 그래서 2017년에 지주택에 대한 법령이 강화되어 토지소유비율이 50%에서 80%로 높아졌는데 시행사의 역활은 지주택이 하므로 그 이익만큼 저렴하게 취득할 수있으나 시행사의 이익이 높은 것은 그만큼 리스크가 크기때문이었다. 즉, 토지매입, 도급계약체결, 금융약정 등에 대한 단계별 문제가 발생할 가능성이 크다. 주택협동조합은 입주후에도 운영되나 지주택은 해산한다는 점도 차이다. 

캐나다에서 이민을 적극적으로 받고 유학생도 늘린 결과 주택부족사태가 발생했다. 그래서 최근에는 부지내 임대용 주택을 건설하게 허용하고 비용의 50%를 5만불한도내에서 지원하기도 한다. 그래서 뉴펀들랜드에서만 주택협동조합이 21개나 결성되었다고 한다. 지방정부에서 파리와 같이 토지를 무상증여하는 경우도 있다고 하니 사업의 80%를 차지하는 토지문제와 나머지의 대부분인 인허가에도 협조적이어서 한국과는 달리 좋은 주거방안이 될 수도 있을 것으로 보인다.