스크랩 富의 미래는 土地에 달렸다

[최현수]

주택시장과 함께 토지시장도 침체가 심하다. 참여정부때 시행된 각종 규제정책 여파에다 경기불황이 화근이다. 특히 토지거래허가제와 부재지주 양도세 60%, 종합부동산세 부과가 직격탄을 날린 것이다. 하지만 대선이후 이명박 실용정부가 들어서면서 대통령 공약사항을 중심으로 국토의 지각변동을 일으킬만한 굵직한 계획내지 사안들이 계속 검토되거나 발표되고 있다. 여의도 100배 규모의 군부대보호구역해제에 이어 수도권그린벨트의 추가해제, 5+2광역경제권역 개발추진, 4대 초광역권계획등이 그것이다. 향후 10년후 우리나라 투자지도를 확 바꿀만한 메가트렌드급 대형호재가 토지시장을 달굴 것이다. 여기에다 한강르네상스, 역세권개발, 재건축 재개발과 같은 도시재생 프로젝트도 서울을 비롯한 수도권에 작동중이다. 아시다시피 우리나라는 국토는 좁고 인구는 많다. 도시화율도 90%로 매우 높은 편이다. 어떻게 보면 인구가 집중되는 수도권을 중심으로 땅값이 뛰고 높은 게 당연할지도 모른다. 한편 토지는 자산가치 상승목적의 소위, 자본이득형 투자의 대명사이자 장기투자의 보물이다. 투기억제정책에 따른 중첩규제에다 부동산 경기 하강으로 침체에 빠진 토지시장, 경제를 살리고 국토의 효율적 이용을 극대화하기 위해 한반도 국토개조에 나선 실용정부의 국토종합계획 및 도시계획 의 大變革이 부동산시장에 어떤 파장을 가져올 것인가. 모두가 경제위기를 걱정하는 이때 위기는 기회라는 격언이 생각나는 것은 왜일까.  자산관리 관점, 재테크차원에서 우리나라 토지시장을 한번 정리해보고 미래를 예측해 본다. 과거 토지시장의 변천사를 되짚어보고 앞으로 국토변화와 토지시장의 향방, 그리고 투자자 입장에서는 어떤 토지에 관심을 갖고 투자 전략을 다시 짜야 할지등에 대해 자세히 살펴보자.

토지의 역사를 알면 미래가 보인다

삼국시대에 도성이 만들어지고, 전국에는 수천개의 성곽이 축성되었다. 특히 고려· 조선시대에는 지방 중소규모의 도시가 발달했었다. 1949년 이승만정부는 빈부격차를 해소하고자 농지개혁을 단행했다. 적산(敵産, 일본인들이 버리고 가 귀속재산이 된 토지)와 비(非)농민토지를 농민들에게 유상배분했다. 이 결과 해방직후 농지의 65%나 차지하던 소작지가 51년에는 8%까지 줄어들기도 했다.

본격적인 국내토지의 이용가치 증가는 1960년대에 들어서부터 나타났다. 3공화국의 경제개발 5개년계획의 추진(1962년 시작)으로 근대개념의 도시와 산업단지가 조성되기 시작한 것이다. 이때부터 대도시중심의 지가상승이 뚜렷해 졌다고 볼수 있다.

1960년 당시 연평균 7.8%라는 높은 경제성장률, 월남전 전쟁특수, 경제개발을 위한 장단기 외자도입등의 영향으로 국내 통화량이 팽창하면서 지가가 꿈틀거렸다. 62년 당시 강남의 양재동(말죽거리)은 3.3㎡당 200~400원에 거래되었다. 63년 서울시에 편입되자 천원으로, 68년 경부고속도로 착공에 따라 만원으로 급등했다. 1969년 한남대교(제3한강교, 84년 개칭) 준공으로 급기야는 3만원~5만원을 형성하였다. 7년간 무려 100배나 상승한 것이다. 이 과정에서 부동산투기가 극심해지자, 1967년 처음으로 부동산투기 억제책이 등장하였다. 토지양도세 50%부과등의 내용을 담은 ‘부동산투기억제에관한특별조치법’이 바로 그것이다. 이후 현재까지 투기가 과열되면 부동산규제책이, 경기침체기에는 부양책이 소위, 냉온탕식으로 반복화되고 있는 실정이다.

국내지가의 상승폭이 가장 컸던 시기는 1970년대 중반 이후다. 1978년의 상승폭이 역대최고치로 전국은 전년대비 49%, 서울의 경우는 무려 135%나 단숨에 뛰어올랐다. 이처럼 서울이 전국의 시세를 선도하였다.  1975년부터 1980년까지 전국의 지가는 74년에 비해 4.17배, 서울은 5,72 배나 상승했다.  자고나면 시세가 올라있었다고 해도 과언이 아닐 정도였다. 이후 ‘8.8부동산투기억제종합대책’(1978년)과 78년 오일쇼크가 맞물리면서 부동산은 침체기로 들어갔다. 소강상태를 이어가던 지가는 1980년말 크게 요동쳤다. 주택부족, 3저현상에 기인한 경제성장, 88올림픽 기대감등이 반영된 결과였다. 4·13 부동산투기억제책(1990년)과 91년 분당등 신도시입주가 시작되자 1992년에 들어서면서 사상처음 부동산가격 하락이 나타났다. 하지만 1994년 4월 지방자치제가 실시로 지방개발 기대심리가 커지면서 이내 시장은 회복되기도 했다. 그러나 97년말 외환위기로 토지시장은 급락세를 면치 못했다.

2000년대 들어서면서, 초저금리, 글로벌부동산 상승, 행정수도 이전과 기업·혁신도시등 지방분권및 지방균형발전등으로 부동산시장은 재점화 되기 시작했다. 2006년 이후 지방아파트의 미분양물량 증가, 글로벌경기둔화등의 우려, 실거래가과세, 토지거래허가구역 확대, 투기지역 확대등으로 토지시장은 전반적으로 침체의 길을 걷게 된다. 이런 가운데 일부시장은 개발호재를 등에 업고 살아 숨 쉬는 지역도 일부 있다. 이를테면 경기권의 명품신도시후보지역, 시화나 검단 등의 공장용지, 용산, 마포등 서울 도심권과 포항의 흥해읍 주변, 전남 여수지역등이다. 이처럼 개발계획을 전제로 대형호재가 나타날 때는 토지가격은 상승하기 마련이다. 토지는 때론 경기상황과 무관하게 움직일 수 있다는 얘기다.

하지만 올해 들어서면서부터 대선 이전의 기대와는 달리 토지시장 역시 맥을 못추고 있다. 고유가, 보유세인상(과표율 2008년 65%, 2009년 70%), 비사업용토지와 부재지주(농지,임야의 외지소유자)등에 대한 양도세 강화, 실거래가 공개에 다른 취, 등록세의 부담 증가, 미국발 서브프라임모기지 부실사태에서 촉발된 금융시장의 불안 등 각종 악재 때문이다.

연도	75	76	77	78	79	80	81	82	83	84	85
전국	26.99	26.60	33.55	48.98	16.63	11.68	7.51	5.40	18.50	13.20	7.00
서울	31.63	16.06	31.70	135.70	6.40	13.42	3.56	8.70	57.70	23.30	8.10
연도	86	87	88	89	90	91	92	93	94	95	96
전국	7.30	14.67	27.47	31.97	20.58	12.78	-1.27	-7.38	-0.57	-0.55	0.95
서울	3.70	6.29	28.06	33.54	31.18	11.15	-2.78	-8.72	-1.36	0.18	0.94
연도	97	98	99	2000	01	02	03	04	05	06
전국	0.31	-13.60	2.94	0.67	1.32	8.98	3.43	3.86	4.99	5.25
서울	0.29	-16.25	2.66	0.05	1.89	15.31	5.23	4.09	6.56	9.17
자료: 한국토지공사

<1975년~2006년 지가 변동률>

향후, 토지시장을 움직이는 핵심변수는 무엇일까.

토지정책변화와 국토균형개발, 수도권 규제완화여부등을 들수 있겠다

우리나라 토지시장은 주지하시다시피 정책영향력이 매우 크고 정책기조에 따라 춤출 수밖에 없는 구조이다.  토지에 대한 이용, 개발규제가 그물망처럼 촘촘하기 때문이다. 그런 가운데 지방균형개발 추진과 수도권 규제완화 여부도 초미의 관심사이다. 한반도 대운하는 일단 잠수를 탄 것 추측된다.

지역균형개발 혹은 수도권규제에 관한 역사는 최근에 불거진 핫이슈가 결코 아니다.

지난 1966년도에 모일간지에 연재된 이호철의 장편소설 ‘서울은 만원이다’를 기억하는가. 서울등 수도권의 인구 쏠림현상을 풍자한 소설인데, 근대도시 형성기부터의 고질적인 문제점을 지적하면서 인기를 끌기도 했다. 1960년대 후반 이농인구를 최소화시키고 대도시 인구집중방지를 위해 동진강지역, 전남지역, 김해지역 등에 대규모 간척사업을 벌이기고 했던 것이다. 구미·창원·여천 등 동남권 대규모 공업단지개발, 중소도시 개발지원책, 지방대학 육성정책은 인구분산책의 일환이기도 했다. 서울시내에는 도시계획상 공업지역이 없어졌고 공장건설은 금지됐다. 1971년 개발제한구역 지정, 1973년 기업본사 및 정부투자기관 지방이전, 무허가 판자촌 철거와 공원화 시책등이 연달아 발표되었다.

1970년대 후반에 들어오면서 서울 및 수도권비대화가 억제를 위해 한층 더 노력하였다. 그러나 지방 공업도시들은 토지이용 수요가 한정되고, 인구이동이 심하여 중심도시에 비해 산업구조의 변화 영향을 쉽게 받았다.  때문에 점차 복합·광역화되어가는 수도권과 격차를 줄이지 못하였다. 급기야 1977년에는 수도권 인구재배치 계획이 발표되면서 임시행정수도 건설계획이 나오기에 이르렀다. 그러나 10.26 사태등 정치적 격변으로 계획은 무산되었고, 오히려 88올림픽 서울개최로 서울개발은 물론 과천 제2종합청사 건설, 인천 남동공업단지개발등이 나타나 수도권은 한층 더 팽창하였다.

1990년대는 수도권 공간구조재편의 시기라 정의할 수 있다. 수도권 5개 신도시의 건설, 영종도 신공항 및 경부고속전철 건설, 수도권 광역교통망 확충, 아산만 신산업지대 조성등 일련의 대규모 개발사업으로 수도권 공간구조가 달라졌다. 1994년 지역균형발전법을 제정해 개발촉진지구 사업, 지역균형발전기금 설치등 지방육성사업이 추진됐다. 그러나 1995년 전면적 지방자치제 실시와 1997년 외환위기를 거치면서 시장경제논리에 의한 수도권규제완화 요구가 커졌다. 동시에 서울중심의 첨단정보, 국제교역등 고급 중추기능에 대한 고민이 부상했다.
2000년대는 수도권난개발을 바로잡고 국토균형발전이 지향점으로 대두되었다.

1971년부터 시작된 국토종합개발계획이 어느덧 4차에(2000년~2020년)이르고 있다. 4차 국토개발계획의 중점목표는 21세기 통합국토실현으로, 수도권과 지방이 상생하는 다핵연계형의 균형발전 추구이다. 참여정부의 행정수도이전, 기업ㆍ혁신도시에 이어 실용정부에선 5+2 광역경제권등 지방균형발전전략이 핵심과제이다. 동시에 한국을 동북아경제중심국가로 만들기 위한 국가전략이 추진중이다. 현재 6곳의 경제자유구역이 개발중에 있고, 제주도는 특별자치도의 지위를 획득하기에 이르렀다.

토지는 장기투자관점에서  “선점전략”이 정답이다

글로벌 금융불안의 여파가 계속 이어지고 있다. 미국의 대형투자사인 리먼브라더스 파산, 메릴린치의 뱅크오브아메리카(BOA)로의 피인수등 매우 충격적인 사태의 연속이다. 부동산 시장에 대한 전망도 엇갈린다. 전문가는 물론이고 정책을 책임지고 있는 청와대, 정부내 고위관료들조차 서로 다른 의견을 피력하고 있기 때문이다. 결국 요점은 금융위기가 실물시장으로 轉移 내지 확산 될수 있을 것인가. 이러한 위기 내지 경기불황이 언제까지 지속될 것인가 등으로 요약할 수 있다. 그리고 투자자 입장에서는 언제쯤 투자에 나서는 것이 수익률을 극대화하는 타이밍이 될 것인가에 관심이 모아지고 있다.

먼저, 과거의 경험을 뒤돌아 보자. 요즘처럼 토지시장침체에다 정책의 변동성및 국토계획의 대변혁 과정을 보면서 과거의 교훈을 되새길 필요가 있기 때문이다.

지난 97년말 외환위기때 토지가격은 각종 급매물 출회로 수도권, 지방 할것 없이 50%이상 급락세를 면치 못했다. 하지만 이때 알짜 토지 혹은 요지의 땅을 바닥권에서 매집한 사람들의 운명은 어떠했는가. 외환위기 이후 김대중 정부의 경제회생정책에 힘입어 주택과 토지시장은 채 2년도 안되어 곧 안정세를 찾았다. 덕택에 알짜지역, 요지의 토지를 시세이하 급매물을 매수한 사람들은 큰돈을 벌수밖에 없었다는 점을 명심하자. 토지를 급등뒤 뒤늦게 꼭지점에서 매입, 소위 뒷북투자를 하기보다는 하락기 내지 급락기를 이용하여 저가 급매물을 노려보자는 뜻이다. 요컨대 역발상의 관점에서는 “멀리 보면서 한발 앞선 정보와 기회의 선점투자”가 정답이다.

MB정부의 국토. 토지정책과 올바르게 소통하는 길

이명박 정부의 부동산 정책방향 내지는 국토개발의 밑그림은 무엇일까.

토지는 정책영향력이 큰 만큼 실용정부의 청사진이라고 할수 있는 대선공약과 함께  ‘국토종합계획’ 또는 균형발전계획을 들여다보는 것이 순서이다.

첫째, 5+2광역경제권역 개발추진계획을 들수 있다.

소위, “한국형 뉴딜”로 불리는 이 사업은 전국의 시·도간 벽을 허물어 광역경제권으로 통합하려는 정책이다. 수도권(서울, 인천, 경기도), 충청권(대전, 충남·북도), 호남권(광주, 전남·북도), 대경권(대구, 경북), 동남권(부산,울산,경남)의 5대 광역경제권과 강원권(강원도), 제주권(제주특별자치도)의 2대 특별경제권으로 나눈다. 하나의 경제권이 국제경쟁력을 갖출수 있는 500만명정도의 인구와 지역기반을 바탕으로 지속적 경제성장, 지역간 공동발전, 실질적 지방분권 즉, 창조적 광역발전프로젝트라고 할수 있다.

실례로 OECD회원국의 통계에 의하면(2005년), 광역경제권은 이미 대세로 판단된다. OECD국가 전체인구 중 53%가 대도시권 지역(Urban Regions)에 거주하며, 이 같은 도시경제구조 현상으로 광역경제권이 만들어졌다. 예컨대 중국의 주강삼각주나 일본 큐슈경제권등도 광역권중심으로 재편되고 있다. 21세기는 국가와 국가의 경쟁이 아닌 도시와 도시의 경쟁시대로 예측된다.

이렇게 되면 수도권을 제외한 전국 160개 시·군에서 진행되고 있는 150여개 소규모 국고보조사업 중에서 중복되는 것들을 통폐합하여 30여개로 압축한 뒤, 포괄적지원이 가능해질 전망이다.

 둘째, ‘4대 초광역구역개발사업’ 계획이다.

전국을 7개 구역으로 묶어도 인구의 절반이 몰려있어 공룡화가 된 수도권과 경쟁하기는 사실상 힘들다. 이 때문에 등장한 것이 4대 초광역구역개발사업이다. 이것은 2~3개 광역경제권을 한번 더 묶어 특성산업을 집중 지원·육성하려는 것이다.

이를테면 남해안 선벨트, 서해안 산업벨트, 동해안 에너지·관광벨트, 남북교류·휴전선 접경지역벨트가 대상이다.
남해안 선벨트(Sun Belt: 햇빛 풍부지역)는 남해안지역을 목포권, 남중경제자유지역(전남 순천ㆍ여수ㆍ광양시와 경남 사천시ㆍ남해시ㆍ하동군 등 6개 시ㆍ군지역),부산권 등 3개 지역으로 나눠 공업단지와 연구ㆍ개발단지 중심으로 육성하게 된다.
동해안 에너지·관광벨트는 신재생에너지와 에너지클러스터 중심으로, 서해안 산업벨트는 인천경제자유구역과 새만금사업지구를 축으로 IT(정보기술) 자동차 철강산업이 집중 육성된다.

그리고 남북교류접경 벨트는 휴전선 인근 비무장지대(DMZ)내에 남북교류단지와 생태환경보전지구로 만들어 관광지화등을 통해 지역경제를 살리기 위한 구상이다.

셋째, ‘MB노믹스’를 위한 정책적 지원을 들수 있다.

신정부는 경제구조 변화에 따른 택지와 산업지의 공급확대를 위해, 비합리적인 규제를 풀어 개발 가능한 땅을 최대한 늘리는 것을 목표로 하고 있다. 이를 통해 수도권 집값안정과 공장용지등의 공급을 늘려 국가경쟁력 업그레이드하겠다는 전략이다.

대표적 사례로 여의도면적 109배 가량의 군사시설보호구역중 319㎢가 추가해제 또는 완화를 들수 있다. 이는 주택과 공장 신·증축, 도로·교량 설치등을 자유롭게 하겠다는 뜻이다. 현재 군사분계선으로부터 15㎞까지인 통제보호구역을 10㎞ 이내로 줄여 규제 수위가 낮은 제한보호구역으로 완화하고, 제한보호구역을 보호구역에서 제외하기로 했다.

그리고 개발이 제한되던 농·산지전용등이 한층 쉽도록 바뀌었다. 소유규제 완화, 이용절차 간소화, 이용촉진을 위한 제도들이 마련되었다. 농업진흥지역내의 '대체농지 지정 의무제' 폐지, 전용허가권한의 지자체 위임등이 그것이다. 이를테면 지금은 부산과 울산의 경우 플랜트, 조선등의 호황으로 생산설비 확장이 필요했지만 부지확보의 어려움으로 여의치가 못했다. 하지만 앞으로는 농지·산지전용을 통한 공장부지마련이 한결 쉬워진다는 말이다.

이밖에도 도심지 전용면적 85㎡이하 서민용주택공급 확대를 위해 수도권그린벨트의 추가 해제가 검토되고 있다. 현재 2001년 정해진 2020년까지 해제할 그린벨트의 총량은 수도권의 경우 124㎢ 이다. 이중 98㎢가 풀리고 26㎢가 남았다.  하지만 이 같은 총량규제를 풀어 서민주택 공급을 확대하는 방안이 곧 나온다. 요컨대 집값안정화를 위해선 싼 택지를 얼마만큼 확보하느냐가 관건인 바, 도심지 주변의 보전가치가 떨어지는 그린벨트를 활용하겠다는 것이다. 이에 따라 최근 수도권 도심과 가까운 곳의 그린벨트등에 관심이 증폭되고 있다.