전세계약 직후 집주인 대출제한..'세금체납' 기록 의무제공 [전세사기 근절]

[우주창조]

정부가 전세사기를 근절하기 위해 임대차 시장의 정보 불평등을 없애는데 주력한다. 내년 1월부터 임차인을 위한 ‘자가진단 안심전세’ 애플리케이션이 만들어져 악성임대인 명단과 입주희망 주택의 적정 전세가 등을 한 번에 확인할 수 있도록 한다.

임대인은 임차인이 요청할 경우 세금납부 현황을 증명하는 서류 등을 의무적으로 제출해야 한다. 또 계약을 체결한 후에는 임대인 동의 없이도 해당 주택의 선순위 권리관계나 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있게 된다.

현재 서울 기준 최대 5000만원으로 설정된 임차인 최우선 변제금은 연내 상향 조정되며, 금융·행정 시스템 개선을 통해 임차인의 대향력도 높아진다. 아울러 이달 중순부터는 전세사기 피해자를 지원하는 원스톱지원센터가 문을 연다.

국토교통부는 1일 이 같은 내용을 담은 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표했다.

이날 서울정부종합청사에서 진행된 정책 브리핑에서 원희룡 국토부 장관은 “기존 정책의 한계를 극복하기 위해 사기피해의 사전예방, 피해자를 위한 신속지원, 사기범죄의 강력처벌 등 크게 3가지 방안을 마련했다”며 “앞으로 정부는 임차인이 스스로를 보호할 수 있도록 전세계약에 대한 폭넓은 정보를 제공하려 한다”고 말했다.

임대인과 임차인이 맺는 전세계약은 사인간 계약이지만, 정부가 제공할 수 있는 범위 내에서 최대한의 정보를 공개해 추가적인 피해를 막겠다는 의미다.

◇깡통전세 의심될 땐 ‘앱’으로 확인

이를 위해 정부는 내년 1월 국민 누구나 손쉽게 특정 주택의 적정 전세가와 악성 임대인 명단, 불법·무허가 건축물 여부 등을 확인할 수 있는 ‘자가진단 안심전세’ 앱을 공개한다. 앱에는 청년과 신혼부부처럼 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생이 계약시 필수적으로 확인해야 하는 사항, 계약이후 필요한 조치 등도 담긴다. 이 앱은 시세를 가늠하기 어려운 신축빌라를 계약할 때 특히 유용할 것으로 전망된다.

또한 정부는 임차인이 계약 전이라도 전세 물건의 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 별도의 열람 시스템도 마련한다. 계약을 체결할 때 임차인이 임대인의 국세·지방세 체납사실이나 선순위 보증금 규모 등을 확인하는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 관련 법도 바뀐다. 아울러 계약을 체결한 후에는 임차인이 임대인 동의없이도 임대인의 미납세금 액수를 확인할 수 있게 된다.

원 장관은 “임대인이 자신의 세금체납 여부를 확인할 수 있는 자료를 임차인에게 의무적으로 제공하도록 제도를 개선했다”며 “임대차 계약은 사적 영역이기에 별도의 처벌규정은 없지만, 주어진 의무를 다하지 않는 임대 물건에 대해 정상물건이 아니라는 메시지를 시장에 줄 수 있을 것으로 판단한다”고 말했다.

◇임차인 권한 특약 추가···최우선 변제금 상향조정

임대차 표준계약서도 변경된다. 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 점을 명시해, 전세사기 피해가 발생하더라도 민·형사상 사후구제가 가능하도록 시스템을 개선한다. 다만 이 같은 제도 개선은 주택임대차 보호법 개정을 거쳐야 하기에 국회 협조가 필요한 상황이다.

상대적 약자인 임차인의 법적권리도 강화된다. 경매 등으로 넘어가더라도 전세보증금 중 일부를 임차인이 우선 돌려받을 수 있도록 한 최우선변제금액이 올 4분기에 상향 조정된다. 현재 서울 지역 최우선변제금은 5000만원이며 수도권 등 과밀억제권역은 4300만원, 광역시는 2300만원이다.

◇대항력 사각지대 보완책 마련

전세 보증금을 보호할 수 있는 권리인 대항력은 전입신고 다음달 0시부터 발생하는 제도상의 약점을 활용한 전세사기를 방지하는 방안도 마련된다.

통상 전세사기 물건은 임대인이 임차인의 이삿날에 전세금을 받고 당일 금융기관에서 추가 담보대출을 받는 식인데, 이는 임차인의 대항력이 시차를 두고 발생하는 것을 노린 행위다. 이에 정부는 금융기관이 담보대출을 실행할 때 확정일자 부여 현황을 확인토록 하고 관계부처와 협의해 행정시스템 개선을 추진할 방침이다.

이에 대해 원 장관은 “국토부가 전입신고 즉시 임차인의 대항력이 발생하는 개선안도 제안했지만 권리체계상 부작용이 있다는 것이 관계기관들의 의견”이라며 “임차인 대항력 강화를 위한 협의와 시스템 개선은 지속적으로 해나갈 것”이라고 말했다.