아파트 설비 이해와 접근방법

[이영섭]

<아파트 설비이해>와 접근방법

1. 아파트 근무의 현실

- 최소인원이 근무하면서 승강기나 전기설비,또는 규모가 있는 공사의 처리 등에 대하여는 대부분을

   대행업체에 용역을 주고 관리하거나 입찰을 통해 전문업자가 처리하는 방식

- 관리소장은 직접 기능을 필요로 한다기 보다 전반적인 계통과 흐름을 이해하는것이 중요

- 먼저 개념과 전반적인 흐름을 이해하고, 관련법규를 찾아보면서 언제 어떤일을 해야하고 직원들에겐

   그일을 잘 하도록 하기위해 어떠한 업무지시가 필요한지 용역업체에 대하여는 어떤걸 주문하고

   감독해야  할것인지 깨닫는 것이 급선무

- 도면은 어려운것이 아니다 모든 사람들이 서로 쉽게 알아 볼 수 있도록 배치상황 등을 선과 그림으로

   그려놓은것이 도면이므로 어려울것 이라는 선입관을 버리고 어떤 도면이든지 굵은선의 흐름을

   쫓아가다 보면 누구나 대략적인 흐름을 이해 할 수 있음

- 공사를 하다보면 중간에 이런저런 사유로 설계변경을 하게 되고 나중에 준공시 이런 것들이 다

   반영되어 그려져야 하는데 종종 누락되거나 하여 준공도면과 실제 시공이 다르게 되어 있는 경우도

   발생하므로 큰 줄기에 대하여는 도면을 직접 들고 다니면서 실제 시공상태와 비교해 보는 것도 많은

   도움이 될 것임

2. 전반적인 시설물의 개요

- 전기시설

    한전에서 고압(22900v)의 전기가 들어와 수변전실의 변압기에서 아파트에 사용하기 적당한

    전압(380v)으로 바꾸어준 후 각동과 기계실등 사용처로 보내줌 따라서 수변전실에 직접 내려가서

    변압기와 각종 판넬등을 보면서 실제 한전에서 전기가 들어와서 세대까지 공급되는 과정을 시설물을

    보고 한번 익혀 두는게 좋음 이때, 계량기는 각각 어디에 설치되어 있는지 확인 및 계량기를 읽는

    방법과 정전등 비상시 발전기의 전환사용 (자동과 수동) 평소의 발전기 관리 등에 대하여도 알아두면

    좋을 것임

- 통신시설

    사무실과 경비실등에 있는 방송시설이 기본적으로 어떻게 배치되어 있는지를 확인 해보고 또

    화재발생 및 비상시 어떻게 연동되어 운용되는지 알아 두는게 좋음 또, CCTV는 어디에서 전원을 따서

    배선이 어떻게 되어 있는지와 카메라 설치위치 및 관련 장비들의 기종 등을 파악해 두는게 좋을 것임

- 급수설비

    기계실에 내려가서 지하저수조와 옥상의 고가수조를 살펴보고 도면과 비교해 보면서 어떻게 배관

    되어있는가를 알아보고 물의 공급 계통을 이해 하는게 중요 만약 부스터 펌프라면 펌프고장시에

    어떻게 조치할 것인지에 대한 대안을 사전에 준비

    지하저수조와 급수계통의 구조를 이해하면 6개월마다 이루어지는 물탱크 청소시에 물을 최대한

    적게 버리면서 효과적으로 청소를 할 수있는 방법도 자연스럽게 강구

- 소방설비

    관리상 크게 문제를 일으키는 경우는 많지 않지만 옥내소화전이나 스프링쿨러 등의 배관 계통도를

    이해하여 알아 두고 전기쪽에선 세대의 감지기에서 화재감지후 발신기를 거쳐 수신반으로 전달되는

    과정을 알아 놓으면 됨  수신반에서 도통시험을 하는 방법을 익혀 두어서(아주 간단함) 가끔 한번씩

    도통시험을 통해 선의 단락을 체크하는 것도 효과적

- 배수설비

   싱크대 등에서 나오는 생활하수와 화장실에서 나오는 오수배관이 어떻게 배열되어 있고

   오수정화조까지 연결은 어떻게 되어있는지 확인 이때에 오수정화조의 처리방식이나 그 처리과정들도

   알아 두면 유용할것임   요즘은 오수정화조를 폐쇄하고 종말처리장으로 직접 연결되어있는 아파트도

   많이 있으므로 그에 따른 확인도 필요

- 옥외배관

   옥상이나 발코니등의 배수와 우수배관은 어떻게 되어있는지 또 오배수 배관의 건물 밖에서의

   설치상태와 맨홀들은 어디에 있는지 도면과 실제설치 상태를 잘 확인

- 건축및 토목,조경

   이부분은 많이 돌아다녀보면서 방수층이 뜬곳은 없는지 지반침하나 심각한 균열상태는 없는지

   철근이 노출되거나 콘크리트 탈락된곳은 없는지 빗물침입이 되는곳은 없는지 고사목은 없는지 등등

   수시로 육안으로 확인하고 사정에 맞게 처리

- 장비이력카드 및 시설물이력카드 작성

   이 장비 및 시설물은 언제 어떤업체에서 설치하였고 언제 어떤 이유로 하여 점검이나 수리들을

   한 것인지등을 초기부터 기록 관리한다면 향후 효과적인 시설물 관리에 많은 도움이 될것임

   물론 장기수선계획에 의한 주기별 수선도 좋지만 장비를 교체하거나 수선시 그냥

   [고장났으니 고쳐야 합니다]하기보다는 이력카드를 첨부하여 이장비는 언제 들어 온것이고

   수선주기는 어떻게 되고 언제 수리했었는지 등을 체계적으로 설명하면 입주자대표회의시

   동대표들을 설득하는데도 많은 도움이 될것임

* 시설물 관리상 문제점 발생시 그 원인을 파악하는데는 전체의 흐름을 이해하고 있는것이 필수

   전체의 흐름을 이해하면 매일 매일의 업무일지를 보면서 상대에게 질문을 하고 답을 듣더라도

   쉽게 이해가 되어지고 무슨일을 해야할것인지 감이 잡힐 것임

   그리고 이해를 돕기위해 가는곳마다 보는것마다 사진을 찍어 두면 나중에 많은 도움이 될것임

* 누군가가 <아니 , 관리소장이 그것도 몰라요?> 식으로 나온다면

   모르니까 앞으로 잘 관리하려고 묻는 것이고 기술적인 일은 소장이 잘 모르니까

   그 일을 잘하라고 관리과장이나 직원들 채용하는 것 아니냐고 답변

[배차한]

경리도 없고, 과장도 없고, 기사도 없고..돈도 없고..하루종일 경비 한명 뒤통수만 보고있슴다..

[이영섭]

ㅎ 그 경비분 뒤통수가 예뻤으면 좋겠습니다

[강옥희]

좋은 정보 너무너무 감사감사!!!!

[정혜원]

치열한 5월이였습니다. 이제 쫌 여유가 생긴것 같네요. 간만에 카페 글이 눈에 들어오네요.
관리업무에 도움이 되는 글이네요. 참고하겠습니다. 좋은하루 되세요^^