도시.군계획시설 일몰제(도시공원 일몰제를 중심으로)

[친절한경매강사]

도시.군계획시설 일몰제(도시공원 일몰제를 중심으로)

1. 도시.군계획시설부지 일몰제(日沒制) 의의 
일몰제란 일정시간이 지나면 해가 지듯이 법률이나 각종 규제의 효력이 일정 기간이 지나면 자동적으로 소멸하도록 하는 제도이다.

도시.군계획시설 일몰제란 도시.군계획시설로 결정된 토지에는 당해 도시.군계획시설이 아닌 일반적인 사적개발행위는 허가를 하지 않는 것이 원칙이어서 토지소유자 입장에서는 사적재사권의 행사가 제한되어 막대한 피해를 가져오게 된다. 
이러한 피해를 계속적으로 방치할 수 없어서 도시.군계획시설로 결정하고 일정기간(20년)내에 도시.군계획시설이 설치되지 아니하면 그 기간만료 다음날 도시.군계획시설이 해제되는 제도를 도시.군계획시설 일몰제라고 한다.

2. 도입 배경 
1999년 헌법재판소는 장기미집행 도시.군계획시설부지에 대한 보상규정이 없는 (구)도시계획법이 헌법에 일치하지 않는다는 헌법불합치 결정에 따라서 도시.군계획시설로 결정. 고시된 후 10년이 경과하도록 집행되지 아니하고 지목이 대(垈)인 토지소유자에게 보상차원에게 매수청구 제도를 인정하게 되었다.

또한 도시ㆍ군계획시설결정이 고시된 도시ㆍ군계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시ㆍ군계획시설결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음날에 그 효력을 잃는다.(국토계획법 제48조 1항)

도시공원 및 녹지등에 관한 법률 제17조(도시공원 결정의 실효) 
① 도시공원의 설치에 관한 도시ㆍ군관리계획결정은 그 고시일부터 10년이 되는 날까지 공원조성계획의 고시가 없는 경우에는 「국토계획법」 제48조에도 불구하고 그 10년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 상실한다. 

즉. 도시공원의 경우에는 도시.군관리계획으로 결정하고 10년이 되는 날까지 공원조성계획의 고시가 없으면 10년이 되는 다음날에 도시공원결정이 실효되고, 10년내에 공원조성계획이 있는 경우라 하더라도 도시.군관리계획으로 결정하고 20년 내에 공원조성사업이 시행되지 아니하면 20이 되는 다음날에 공원결정은 실효되는 2단계의 실효제도를 두고 있다.

3. 현재 상황 
2020년 7월 1일 도시.군계획시설부지의 일몰제가 시행이 되므로 많은 국민들이 해제되는 도시.군계획시설부지에 대해 관심이 집중되고 있다.

이에 전국 지방자치단체는 설치가 필요한 도시,군계획시설부지는 매입하려고 재원조달에 총력을 다하고 있는 실정이다.
서울특별시의 경우 2018년 4월에 서울특별시 도시공원중 사유지에 해당하는 부지는 모두 매입하는 것으로 결정을 했다.

도시.군계획시설중에서 도시공원이 가장 문제가 되고 있다. 
도시공원이 미집행 도시.군계획시설부지중 면적중 가장 크고 그동안 시민들의 휴식처로 사용을 해 오던 곳이라 해제를 하는 경우 도시전체를 고려한 공익적 측면과 개인 재산권보호라는 사익보호의 문제가 첨예하게 대립한다.

현재 도시공원은 5가지로 결정이 되어 가고 있는 상황이다. 
1) 이미 보전가치라 적은 도시공원의 경우 해제결정 
2) 보전가치가 큰 부분은 도시자연공원구역으로 결정하여 행위제한을 강화하는 방법 
3) '민간공원 특례사업'으로 사업을 추진 중이다.

민간공원 특례사업은 '장기 미집행 도시공원'을 지자체가 공원부지 매입을 위한 비용조달이 어려운 경우 민간사업자가 공원부지를 매입하여 공원을 조성(70%이상)하여 하여 지자체에 기부채납을 하고 그 공원부지의 일부(30%미만)를 공원이 아닌 용도로 개발하게 하는 사업이다. 이 경우는 도시공원 전체 면적이 5만제곱미터 이상인 경우에 해당한다.

4) 지자체가 수용해서 공원조성사업을 하는 경우 
5) 지자체가 공원으로 결정된 부지에 대해 해당 토지의 소유자와 사용계약을 체결하여 공원을 조성할 수 있도록 함으로써 지자체의 재정적 부담을 완화하여 미집행 공원의 조성을 촉진

4. 도시공원부지 투자시 유의사항 
도시공원부지를 취득(경. 공매를 통해서)하려는 경우에는 신중한 판단을 하여야 할 듯 하다. 
1) 취득한 공원부지가 도시.군계획시설부지에서 해제가 되면 투자자 입장에서는 가장 이상적인 경우로서 투자수익을 최상으로 올릴수 있는 경우이다. 
2) 공원부지에서 해제가 되고 도시자연공원구역이 지정이 되면 행위제한이 강한 토지가 되어 사적이용에 많은 제한을 받게 됨으로 토지를 취득한 투자자 입장에서는 가장 낭패를 보는 경우로 볼 수 있다. 
3) 민간공원특례사업으로 공원조성사업을 추진을 하는 경우에는 직접적인 공원부지를 취득하는 것보다 그 공원의 인근부지를 투자대상으로 하되 공원으로 조성되지 않고 개발(주로 아파트개발을 한다)하는 부지의 인근을 투자대상으로 하면 그 지역의 지가상승으로 투자수익을 기대할 수 있다. 
4) 지자체가 수용해서 공원조성을 하는 경우라면 보상가격보다 낮은 가격으로 취득해서 투자 수익을 올릴수 있다.

따라서 미집행 도시.군계획시설부지(특히 도시공원부지)를 투자하는 경우에는 전문가의 조언을 통하여 그 공원부지가 향후 어떻게 될 것인가를 예측한 후에 투자를 하여야 투자성공을 할 수 있다.