강남 재건축 급매물 일부 거래, 재건축 주간 하락폭 둔화

[NGO황막사(박준호)]

- 강남 재건축 급매물 일부 거래, 재건축 주간 하락폭 둔화
- 금리인하에 투기지역 해제 기대로 급매물 선점 나선 듯

강남권 일부 재건축 단지의 급매물이 거래되면서 금주 서울 재건축 하락폭이 크게 둔화됐다. 정책금리 추가 하락이 예상되고 유일하게 묶여있던 강남3구(강남,서초,송파) 투기지역, 투기과열지구 해제 가능성이 높아지면서 가격이 크게 떨어진 재건축 단지 급매물 거래가 이뤄졌고 일부 재건축 단지는 매물이 회수됐다. 강남권 가격급락 매물을 중심으로 저점 매수심리가 형성돼가고 있는 가운데 규제 완화가 이어지면서 좋은 매물을 선점하려는 수요자들이 거래에 나선 것으로 판단된다.

이에 따라 금주 서울 재건축 주간 하락폭은 ▽0.42%로 여전히 내림세이긴 하지만 지난 주보다 0.72%p나 낙폭이 둔화됐다. ▽강동(-0.16%) ▽송파(-0.2%) ▽강남(-0.4%) ▽서초(-0.84%) 등 강남권도 일제히 하락폭이 감소했다.

급매물 거래와 함께 강남구 개포동 주공2단지 25㎡ 시세가 500만원 가량 올랐고 시영재건축 아파트도 면적별로 500만원~1000만원 정도 상승했다. 강동구 둔촌주공4단지도 거래량이 조금 늘었다. 금리인하, 투기지역 규제 완화 등의 호재로 500만원~2500만원 올랐다. 송파구 잠실동도 주공5단지가 연내 제2롯데월드 착공여부 결정, 규제 완화 기대감 등으로 인해 거래가 일부 형성되고 매물도 회수됐다.

그러나 일부 재건축 급매물의 거래와 반짝 시세 조정에도 불구하고 전반적인 가격 하락세를 뒤엎지는 못했다. 대내외 경기 악재와 금융시장 위기가 여전한데다가 가격이 급락한 일부 재건축 매물을 제외하고는 일반 아파트 시장을 중심으로 가격 하락이 이어졌기 때문이다. 재건축 시장에서도 서초 지역은 반포자이 입주 영향으로 거래가 부진했고 일반아파트도 입주 여파로 해당 지역과 그 주변까지 가격 하락이 나타났다.

특히 강남권 일반아파트 시장은 상대적으로 투기지역, 투기과열지구 해제 가능성에도 거의 반응을 보이지 않았다. 여전히 매수자들은 더 싼 매물의 출현을 기다리고 있다. 재건축을 제외한 서울 일반아파트 매매시장은 지난 주보다 오히려 더 하락해 -0.34%의 변동률을 보였다.

부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 금주 서울 아파트 매매변동률은 지난 주와 동일한 -0.34%를 나타냈다. 재건축 하락폭이 둔화되며 동일 하락선을 유지한 서울에 비해 신도시와 수도권은 하락폭이 더 커졌다. 각각 -0.34%, -0.19%로 지난 주보다 더 내렸다. 수도권은 올해 들어 주간 최대 하락률을 기록했다.

전세시장도 서울 잠실과 반포를 비롯해 경기 판교, 용인 등지를 중심으로 새아파트 입주 광풍이 확산되고 있다. 서울(-0.44%), 신도시(-0.52%), 수도권(-0.28%) 권역별로 2003년 이후 최고 수준의 주간 하락률을 보였다.

서울의 경우 잠실, 반포를 중심으로 저렴한 신규입주 매물을 찾는 수요 이동이 나타나면서 매매는 물론 전세시장에도 영향을 미치고 있다. 입주가 시작되면서 잠실 사태를 재현하고 있는 반포자이는 인접한 동작구는 물론 다소 거리가 있는 마포 등지에도 영향을 끼쳤다. 가격 하락을 기회로 강남권 진입을 시도하는 수요가 늘고 있는 것으로 나타났다. 수요가 이동하는 것은 물론 기존에 거주하던 지역 매물이 처분되지 않아 매물을 더 싸게 내놓으면서 강남發 시세하락이 서울 주변과 수도권 전역으로 입주시장을 중심으로 확산, 지속되고 있다.

[매매]

서울 아파트 매매시장은 강남에서 시작된 가격 하락이 확산되고 있다. 가격 급락에 강남 입성을 꾀했던 타 지역 거주자들이 기존 물건을 매도하려 하지만 거래가 되지 않아 추가 하락 조정이 이어졌다.
구별로는 금주 ▽마포(-0.74%)가 가장 많이 떨어졌다. ▽송파(-0.64%) ▽서초(-0.64%) ▽강남(-0.53%) ▽양천(-0.50%) 등 버블세븐 지역이 뒤를 이었고 ▽동작(-0.39%) ▽중(-0.36%) ▽강동(-0.33%) 등도 내림세를 보였다.
마포구는 가격 조정이 덜했던 상암동 단지들이 5000만원~7000만원 가량 조정됐다. 입주 2~3년 차로 급매물이 적지만 매수부진으로 가격이 더 조정될 전망이다. 염리동 삼성래미안은 강남권으로 이동하기 위해 기존 매물을 처분해야 하는 집주인들이 가격을 더 낮춰 내놓고 있다. 공덕동 래미안단지도 강남권으로 갈아타려는 수요가 있지만 거래가 되지 않아 가격이 추가로 조정됐다. 동작구는 인접한 반포자이 입주 영향과 함께 강남권 진입을 위해 기존 매물을 싸게 출시하면서 급매물이 나오고 있다.

강남권도 일반아파트가 지난 주보다 더 떨어졌다. 송파구는 잠실 입주물량 여진으로 잠실리센츠, 잠실엘스, 문정동 문정래미안 등이 1500만원~1억원까지 떨어졌다. 서초구 역시 이번 주부터 입주가 시작된 반포자이 영향으로 지역 내 하락한 단지가 늘었다. 강남구 역시 대기 수요는 있으나 급급매물만 찾고 있다.
물론 강남권의 경우 금주 재건축 급매물 중심으로 일부 거래도 형성되고 매물도 회수되면서 반짝 거래를 보였지만 지속적인 거래로 이어질지는 아직 미지수다. 정책금리 인하에 투기지역 해제 가능성이 높아지면서 좋은 급매물을 선점하려는 거래가 이뤄진 것으로 보이나 연말 연초 움직임을 좀 더 주시해야 하는 상황이다.

신도시는 ▽평촌(-0.59%) ▽분당(-0.42%) ▽산본(-0.24%) ▽중동(-0.15%) ▽일산(-0.11%) 등 5개 지역이 모두 하락했다. 하락을 주도했던 분당 외에 다른 지역도 내림세가 확산됐다.
평촌은 과천, 잠실 등지로 이동하는 집주인들이 내놓은 물건이 소화되지 않아 가격이 하락했다. 분당은 여전히 매수세가 없지만 고점 대비 가격이 30%~40%이상 떨어진 파크뷰 등 고가주택은 급매물 위주로 간간이 거래가 이뤄지기도 했다. 산본에서는 화성 향남, 동탄으로 이사를 가기 위해 물건을 내놓는 경우들이 늘었지만 거래가 되지 않아 단지별로 일부 약세를 보였다.

수도권은 지난 주보다 하락한 지역이 늘었다. ▽용인(-0.59%) ▽과천(-0.42%) ▽여주(-0.35%) ▽김포(-0.35%) ▽광주(-0.33%) ▽광명(-0.25%) ▽하남(-0.24%) 등이 떨어졌다. 그 밖의 지역들도 오른 곳 없이 보합세를 보이거나 소폭 하락했다.
용인시는 면적 구분 없이 하락이 계속됐다. 매물도 계속 나오고 적체된 매물은 다시 하향 조정되는 악순환이 이어졌다. 기존에 하락을 주도했던 남부지역 외에도 의정부, 동두천, 양주 등 북부지역과 광명, 시흥 등 서부지역도 약세를 보였다.

[전세]

서울 전세시장은 전 지역이 모두 하락했다. 경기 불황으로 이동 수요가 줄었고 입주물량이 많은 곳은 전,월세 물건이 넘쳐나 가격이 약세다. ▽동작(-1.04%) ▽마포(-0.86%) ▽서초(-0.80%) ▽강남(-0.73%) ▽중(-0.72%) ▽성동(-0.60%) ▽성북(-0.51%) ▽양천(-0.50%) 등이 하락했다.
동작구 사당동 우성2단지는 바로 옆에 반포자이 입주가 시작되면서 전세 수요가 급격히 줄었다. 상도동도 저가 급매물이 출시되는 가운데 전세 역시 물건은 있지만 수요가 없어 내림세를 보였다. 마포구는 최근 급매물이 출시되면서 전세도 동반 하락했다.
잠실 신규입주 잔여량이 소화되기도 전에 강남 힐스테이트와 서초 반포자이가 입주시장에 합류하면서 강남권역과 주변 지역은 전세 물량이 넘치고 있다. 특히 송파는 3.3㎡당 전세가격이 634만원 선으로 마포(636.43만원), 광진(635.47만원)보다도 낮아졌다.

신도시는 ▽분당(-0.68%) ▽평촌(-0.57%) ▽산본(-0.54%) ▽중동(-0.46%) ▽일산(-0.16%) 모두 지난 주보다 하락폭이 커졌다. 역시 신규 입주물량 영향이 가장 크다.
분당은 강남권역 물량 증가 영향에 내년부터 본격화될 판교 입주까지 가세해 전세 물건이 쌓이고 있다. 평촌도 잠실, 과천 등지로 수요가 이동하며 가격이 약세를 보였고 소형만 간혹 거래될 뿐이다. 산본도 당정동 한솔솔파크 입주 등의 여파로 역세권이나 친환경 단지 일부를 제외하고는 기존 아파트 전세시장이 대체로 약세를 보였다.

수도권은 부천(-0.63%) 용인(-0.51%) 광주(-0.47%) 남양주(-0.43%) 고양(-0.41%) 화성(-0.40%) 등이 하락했다. 부천시는 4천여 가구에 육박하는 중동 팰리스카운티가 입주를 시작하면서 전,월세 시장이 일제히 약세를 보였다.

강남3구 세부담 완화에 대출규제 완화까지 초읽기

강남3구의 투기지역, 투기과열지구 해제 여부에 관심이 모아지고 있다. 특히 금주에는 금리 인하와 규제 완화 등으로 인해 강남 재건축 단지 급매물이 일부 거래되고 매물도 회수됐다. 바닥론을 얘기하기는 이른 감이 있지만 좋은 급매물을 선점하려는 심리적인 매수관심은 늘어나고 있다고 볼 수 있다.
하지만 대다수 일반 아파트 시장은 여전히 약세를 보이고 있고 금융시장 불안과 경기 악재 영향이 크기 때문에 거래 증가로 연결되기가 쉽지는 않을 전망이다.

또한 국지적인 입주물량 집중으로 인한 주변시장 가격 약세가 이어지고 있어 눈길을 끈다. 입주시작단지를 중심으로 주변 지역까지 하락세가 확산되고 있으며 기존 매물 처분이 어려워 연쇄 하락도 나타나고 있다. 개인 유동성 상태가 좋지 못한 상황이어서 매수심리가 회복되어 간다고 해도 실질적인 거래 증가로 연결되기는 쉽지 않아 보인다.