즉, 고가주택에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다 .
1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.
【 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 】
- 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때】
- 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.
다만, 2002. 12. 31 이전에 상속받은 주택을 2004. 12. 31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세를 과세하지 않습니다.
【 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 】
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.
【 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 】
- 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.
【 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때 】
- 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위하여 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【 결혼으로 두 채의 집이 될 때 】
- 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【 농어촌주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때 】
- 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
※ "농어촌 주택"이라 함은 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말합니다.
- 상속주택:피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 이농주택:농업, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 귀농주택:농·어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 내외)
- 또한 1주택을 소유한 1세대가 "03.8.1 ~ "05.12.31 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택 양도시 비과세 해당여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단합니다.
※ 농어촌지역 : 읍·면(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)
※ 주택규모 : 대지 200평, 건물 45평(공동주책35평) 이내
※ 주택가격 : 취득시 기준시가 7천만원 이하이며 일반주택 양도시 1억원 이하
- 이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다.
이밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 】
- 1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 겨웅에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.
구 분
비과세 여부
주택 > 점포
주택 ≤ 점포
점포를 주택으로 보아 비과세
주택부분은 비과세, 점포부분만 과세
【 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 때 】
- 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린 후, 당초 재개발(재건축)조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
재개발(재건축) 주택의 보유기간
종전주택의 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발 주택의 보유기간을 통산한다.
【 입주권(재개발·재건축)을 팔았을 때】
- 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동조합원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다.
비과세 요건
종전주택이 관리처분계괵인가일(사업시행인가일)과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한함