중국의 부동산시장 발전과정

[시명수]

중국의 부동산시장 발전과정

(출처 : 국토연구원 국외출장복명)

중국에서 부동산시장이 정상적으로 형성, 발전하기 시작한 때는 개혁개방 이후 주택과 부동산 부문에 사유제와 시장기제(市場機制)를 도입 및 확대하 면서 부터이고, 특히 1998년 이후 복지개념의 실물주택 배분제도를 철폐한 이후부터라고 할 수 있다. 이후 도시부동산 투자가 급속하게 확대되면서 부동산시장의 규모와 활력이 급속하게 증대되어 왔고, 주택가격은 기본적으로 상승 추세를 유지해 왔다. 이 기간중 상품과 서비스와 요소시장과 연계되고, 경제에 대한 추동작용과 영향력이 매우 강한 부동산업은 국민경제를 선도하는 지주산업(支柱産業) 및 기초산업으로 발전했다.

개혁개방 이후 30여년의 기간 동안 각 시기별로 부동한 특징을 나타내면서 발전해온 중국 부동산시장 발전 연혁은 크게 초보 발전기(1978-1997)와 급속 성장기(1998-2010) 두개 시기로 구분할 수 있다.

1 초보발전기(1978-1997)

■ 초기 단계(1978~1991)

이 시기는 1978년 11월 중공 11기 3중전회에서 개혁개방 정책을 채택, 공 표하기 위한 준비과정에서부터 시작되어, 중국내 이론계에서 주택 상품화와 토지재산권화(土地产权化) 개혁 이론을 제출하고, 외국제도와 경험연구와 국 내 토론을 통한 이론적 돌파와 경제특구 등 실험지구에서의 정책실험을 시 작하면서 시작되었다.
1980년대에 개혁개방정책이 시행되고, 경제특구가 설립됨에 따라 외자(外資)와 외국기업이 신속하게 들어왔고, 시장경제기제가 작동하기 시작했으며, 외국기업과 중국 국내의 개체호(个体户) 등 복지주택 배분을 받을 수 없는 집단의 주택은 오직 상품주택시장을 통해서만 해결할 수 있게 되었는 바 이 때부터 부동산시장의 형성과 발전을 위한 유효수요가 형성되기 시작했다. 동 시에 중국정부가 실험적으로 시행한 토지사용제도 개혁도 부동산시장의 발 전을 위한 기초가 되었다. 즉, 1986년 공포, 실시된 토지관리법(土地管理法) 과 1987년 션전(深圳) 경제특구에서 시행된 국유토지사용권의 유상출양(有偿 出让) 실험은 부동산시장이 기존 체제의 한계를 돌파하면서 가속적으로 발전 할수있는계기가되었다. 

이시기에 각 지역별로 부동산 시장에 영향을 준 중요한 정책과 사건들을 정리하면 다음과 같다.

- 1980년: 베이징(北京)시 “베이징시 도시개발총공사(北京市城市开发总公 司)” 건립
- 1982년: 산시성(陝西省) 시안시(西安市)와 광시자치구(廣西自治區)의 류 저우시(柳州市) 등에서 주택 상품화 및 판매 실험 시행 시작
- 1984년: 광동성 션전(深圳), 랴오닝성 푸순(撫順), 산동성 지난(濟南), 베 이징, 상하이 4개 도시에서 토지사용비(土地使用费) 징수 실험 시작
- 1987년: 션젼시, 토지사용권 최초로 공개입찰로 유상출양
- 1990년: 상하이시, 최초로 주택공적금(住房公积金制度) 제도 시행: 직장 단위 소속의 봉급생활자들의 주택마련을 위한 제도로 주택공적금 납부자의 주택구입자금을 본인, 기업, 정부가 각각 1/3씩 분담, 예치
- 1991년: 전국적으로 부동산제도 개혁 추진 시작

■ 과열 발전단계(1992~1993)

이 시기에는 부동산시장이 미성숙한 상태에서, 실험지구에서 정책실험 및 제도정비 과정 중에 투자과열 현상이 나타났다. 특정지역에서 부동산시장이 급속한 속도로 과열되어 거의 통제불능 상태에 까지 달했고, 거품현상이 심 각했으며, 대량의 저질시공 건물과 무질서한 도시건설 등 그 후유증이 아직 까지도 남아있다. 이러한 현상은 주로 동부 연해지역의 광동성의 광저우, 션전, 주하이(珠海), 하이난성(海南省)의 하이커우(海口), 광시장족자치구의 베이하이(北海)에서 가장 심하게 나타났다.

■ 조정단계(1994~97)

이 시기에는 부동산 거품이 계속 확산되는 것을 방지하기 위해, 중앙정부 가 부동산시장의 거래 질서를 규범화하고 1993년 하반기부터 거시조정 정책 을 시행했다. 그 결과 1993~1995기간 중에는 경기침체와 불경기가 시작되었 다. 즉, 투자증가율이 둔화되고, 주택가격이 대폭 하락했고, 시장거래가 급속 도로 위축되었고, 빈건물 수가 급증했고, 토지공급량도 감소했다. 이 시기의 주요한 정책과 정황은 다음과 같다.

- 1992년: 주택공적금(住房公积金)제도 전국으로 확대 실시
- 1993년: 서민주거 안정을 위한 경제적용주택(经济适用房)과 염가임대주 택(廉租房) 건설에 중점을 둔 “안거공정(安居工程)” 시작
- 1992~1993년: 특정지구에 심각한 부동산 가격 급등과 거품 출현, 부동산 투자실험지구로 지정한 하이난성(海南省)의 월간 최고 투자증가율이 147%까 지 도달.
- 1993년: 정부의 거시경제조정 시작
2급속 성장기(1998~현재)

1998년 이후 현재까지는 중국 부동산시장이 빠르게 발전.성장한 시기이고, 부동산 산업분야에서는 기업의 규모화, 경영의 전문화 및 규범화 등이 진행되었다. 주택가격의 급등과 정부정책 개입에 의한 조정이 되풀이 되다가 2008년 이후 보장성주택 공급을 확대하는 방향의 정책을 적극적으로 시행하면서 주택가격이 안정화 되고 있다.

■ 안정적 발전기(1998~2002)

이 시기에는 중국 전국 각지의 부동산시장이 전체적으로 안정적으로 성장 했다. 주택제도 개혁이 지속적으로 심화되고, 주민 소득 수준이 부단히 상승 하면서 주택이 주요 소비대상 상품으로 부상했다.
1998년 국무원이 발표한 “도시주택제도 개혁 심화와 주택건설 가속화에 관한 통지(关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知)”(1998.7.3)에서 는, 1998년 하반기부터 전국 각지의 주택 실물분배를 중지하고, 주택복지의 화폐화를 실행할 것을 요구했다. 이는 복지개념의 주택배분을 점진적으로 철 폐하고 주택을 상품화하면서, 부동산시장을 점진적으로 발전시키기 위한 것 이었다.
주택실물분배제도가 취소되고 주택구입대출제도가 실시됨에 따라, 부동산 시장은 안정적 발전시기에 진입했고, 부동산 금융의 발전을 촉진했고, 부동 산산업이 지주산업(支柱产业)으로 간주되게 되었다.
1998년 국무원 통지의 발표 및 하달 이후, 그 후속 조치로서, 전국 각 지방 에서 연이어 복지 개념의 실물주택 분배가 중지되고, 상품주택시장 위주의 주택배분제도로 전화(轉化)하기 위한 일련의 부동산시장 관련 정책 및 시책 을 추진했다. 이에 따라 주택자금 대출업무가 은행들 간의 주요 경쟁업무가 되었고, 개인의 주택 구입 비중이 지속적으로 증가했다. 상업은행의 개인에 대한 주택자금 대출총량이 부단히 증가했고, 대출을 위한 조건과 문턱도 갈 수록 낮아졌다.

■ 급속 발전기(2003~ )

- 주택가격 동향
2003년 이후 중국 전국의 대부분 도시의 주택가격이 지속적으로 상승했다. 주택가격의 상승 속도외에 그 범위가 베이징, 상하이 등 1선도시(一线城市) 로부터 전국적 범위의 각급 도시로 확대되었다. 2007년말에는 1선, 2선, 3선 도시를 불문하고 주택가격의 상승 속도와 상승폭이 더욱 현저해 졌다. 중국 전국의 70개 대도시 및 중등도시 주택의 평균 매매가격은 전년 동기 대비 9.5% 상승했고, 이중 신축상품주택 가격의 전년 동기 대비 상승률이 높은 도 시를 보면 베이징 45%, 션전 51%, 광저우 30%이고, 텐진(天津), 상하이, 총칭(重庆)도 15% 이상 올랐다.
그러나 2008년에 들어선 후에는 중국 정부의 거시규제정책과 미국발 금융 위기의 영향을 받아서, 주택 가격 하락이 시작되었고, 션전과 광저우를 대표 로 하는 주강삼각주 지역 도시들에서 부터 조정이 시작되었고, 상하이, 항저 우(杭州) 등 장강삼각주 지역 도시들과 화북(華北), 중서부 지역 도시들로 확 대 되었다. 이 같은 주택 가격 하락 추세는 2008년말에 전년동기 대비 11.6% 까지 하락해 최저점을 기록하고, 2009년 이후에는 중국 정부의 4조 위안 투 자계획 등 경기 부양책 발표와 인민폐 가치 상승에 따른 국제 핫머니(熱錢) 유입, 통화팽창 예측 등의 영향으로 인해 다시 상승추세가 시작되었다. 이 같은 추세 속에 2009년 10월에는 중국 전국의 70개 대도시, 중등도시 주택의 평균 매매가격이 전년동기 대비 20% 상승했다.
2010년에 들어서서는 중국정부가 이 같은 주택가격 상승을 억제하기 위한 강력한 규제정책을 시행한 결과 상승률이 둔화되었고 최근에는 1선도시들에 서도 주택가격 하락이 시작되었다. 2012년 1월 현재 중국 전국의 70 개 대. 중 도시중 신축상품주택(보장성주택은 포함하지 않음) 가격이 하락한 도시가 48개이고 나머지 도시들도 안정 상태를 유지하고 있다.

- 중국정부의 거시조정정책
2003년 하반기에 들어서면서 일부 지방의 부동산시장에 과열현상이 출현하 기 시작하자, 중국정부는 전면적인 거시조정정책을 시행했고, 2005-2006년 기간에 토지, 신용대출, 경제적용주택, 주택가격, 주택평면 규모 및 구조, 그 리고 외자관리 등 다방면의 규제 시책들을 발표.시행했다.
2003년 6월 5일에는, 중앙은행이 “부동산 신용대출업무 관리 진일보 강화 에 관한 통지(关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知)”를 발표하고, 부동 산개발기업이 은행대출을 신청하려면 자기 보유자금이 개발항목 총투자비용 의 30% 이상이 되어야 하고, 상업은행은 지붕 슬라브 구조 공사가 완성된 주택을 구입하려는 주택 구입 주체에게만 개인주택자금 대출을 해줄 수 있 도록 규정했다.
2003년 8월 12일에는, 건설부가 “국무원 부동산시장 지속 건강 발전 촉진에 관한 통지(国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知)”를 발표하고, 부동산 대출 감독관리의 강화를 요구하는 동시에, “조건이 부합하는 부동산개발기업과 부동산 항목에 대해서 신용대출 지원 강도를 늘려야 한다”고 요 구했다. 이는 (상술한) 동년 6월에 중앙은행이 발표한 “통지”의 내용과 대조 되는 내용이었고, 그 결과 지방정부와 부동산개발기업의 투기행위를 부추겼 다. 이후 수년간 부동산 가격이 급속히 상승했고, 그 열기가 베이징, 상하이 등과 같은 1선도시로부터 내륙도시로까지 확대되었다. 이에 따라 부동산기업 의 경영 범위도 전국으로 확대되면서 외국자본이 부동산개발기업의 중요한 자금출처가 되었다. 2003년 중국 부동산개발에 이용된 외자 총규모는 228.2 억위안으로 전년 동기대비 34.2% 증가 했다.
2005년 3월 26일에는, 국무원 상무회의가 “주택가격 적절 안정에 관한 통지 (关于切实稳定住房价格的通知)”(속칭 “2005国八条”)를 하달하고, 주택가격 상승 속도가 지나치게 빠른 점을 지적했다. 이어서 동년 4월 27일에는 부동 산시장을 인도 및 조정하는 8항의 조치(속칭 “2005新国八条”)를 하달했다. 또 한 동년 5월 11일에는 중앙 7부문이 연합으로 “주택가격 안정업무의 양호한 추진 의견에 관한 통지(关于做好稳定住房价格工作意见的通知)”를 하달했다.
이처럼 중국정부가 주택가격 안정을 위한 일련의 규제정책을 하달, 시행했 으나 주택가격 급등 추세가 계속 되었다. 이에 따라 2006년 3월 5일 정부공 작보고(政府工作報告) 시에 원자바오(温家宝) 총리가 “일부 도시 부동산 투 자규모가 과도하게 크고 주택가격 상승 속도가 과도하게 빠른 문제를 기필 코 해결해야 한다”고 부동산시장 거시조정에 대한 중앙정부의 강력한 정책 의지를 밝혔다. 이어서 동년 5월 17일 개최된 국무원 상무회의에서 원자바오 총리가 다시 부동산업 건강 발전 촉진을 위한, 주택공급 구조, 세수(税收), 신용대출, 토지, 염가임대주택(廉租房), 경제적용주택(经济适用房) 건설 분야 를 포함한 6항 조치(속칭 “国六条”)를 발표했고, 이에 따른 후속조치로 거시 규제가 시작되었다. 이어서 5월 29일에는, 국무원 판공청(国务院办公厅)이 “주택공급구조 조정과 주택가격 안정에 관한 의견(关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见)”(속칭 9部委“十五条”)을 발표하고, “国六条”를 더욱 세분화 구체화하고, 단위평면면적, 소형주택 점유비율, 신주택 최초 납부금 등에 대 해 양적 기준을 제정했고, 신축주택지구에서 단위평면 면적 90m²이하 세대의 건축연면적이 총건축연면적의 70% 이상이 되도록 요구했다.
2006년 5월 31일에는 국세총국(国税总局)이 “주택영업세 징수 관리 강화 유관문제에 관한 통지(关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知)”를 하달 해, 주택투기 억제를 위해 6월 1일부터 매매한 지 5년 이내의 주택에 대해 영업세를 징수하라고 요구했다. 7월 6일에는 건설부가 국가발전개혁위원회와 국가공상총국과 연합으로, “부동산 거래질서 진일보 정돈 규범화에 관한 통지(关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知)”를 하달해, 부동산개발기업이 사전분양 허가증을 취득한 후 10일내에 상품주택판매를 시작하도록 해야 한 다고 요구했다. 7월 11일에는 건설부와 여타 5개 부,위원회와 연합해 발표, 하달한 “부동산시장 외자 진입과 관리 규범화에 관한 의견(关于规范房地产市 场外资准入和管理的意见)”에서 외국기업의 부동산개발경영과 외국기구와 개 인의 주택 구입에 대한 관리를 강화했다. 7월 26일에는 “주택양도소득 개인 소득세 징수 유관문제에 관한 통지(关于住房转让所得征收个人所得税有关问题 的通知)”를 하달해, 8월 1일부터 각지의 세국(税局)은 전국 범위내 재고주택 양도 개인 소득세를 통일적 강제적으로 징수하도록 했다. 동년 9월 5일에는 국가외환관리국(国家外汇管理局)과 건설부가 연합해 발표한 “부동산시장 외 환관리 규범화 유관문제에 관한 통지 (关于规范房地产市场外汇管理有关问题 的通知)”에서는 외국의 건물구입 주체가 중국내 상품주택을 구입하는 용도의 외환에 대한 관리를 규범화 했다.
이와 같이 각종 규제 시책을 담은 문건들이 빈번하게 하달, 시행되었으나, 주택가격은 계속 상승했고, 주택문제가 가장 중요한 민생문제로 대두되었다. 이 시기에 외국자본과 핫머니(热钱)문제에 주목하기 시작했고, 금융업이 발 전하면서, 유동성 과잉과 좁은 투자 대상 범위가 주택가격 상승의 주요 원인 으로 지적되었다. 투기행위를 타격하기 위한 거래세 징수 등이 주택가격을 통제하지 못했고, 오히려 비용으로 전가되었고, 투기 수요는 계속 확대되었다.
2006∼2007년 핫머니, 투기, 인민폐 가치 상승 등 요인으로 중국의 주택가 격이 폭발적으로 상승하자, 중국정부는 신용대출을 부단히 축소하면서 주택 시장의 열기를 일정 정도 식혔다.
2007년 3월 16일 전국인민대표대회 5차회의에서 “물권법(物权法)”이 표결 통과되었고, 동년 10월 1일부터 시행되었다. “물권법”중에 주택건설용지 사용 권 기한이 70년 만료후 자동 연기된다고 규정함에 따라, 민중의 부동산 매매 에 대한 적극성이 제고되었다. 이어서 6월 10일에는 상무부, 국가외환관리국 이 “외국인 직접투자 부동산업 심사비준과 감독관리 진일보 강화, 규범화에 관한 통지(关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知)”를 발표하고, 외국기업이 투자하는 부동산항목은 필히 심사 비준을 받아야 하 고, 동시에, 향후 지방부문의 심사비준을 받은 모든 외자 부동산기업은 필히 상무부에 신고해야 한다고 규정했다. 9월 27일에는 중국인민은행과 은행감독 회(银监会) 연합으로 “상업성 부동산 신용대출관리 강화에 관한 통지(关于加 强商业性房地产信贷管理的通知)”를 하달해 (이미 대출금을 이용해 주택을 구입하고), 2번째 이상 주택구입 신청한 자에 대해서 첫회 대출금 납부 비율을 40% 이상으로 하고, 대출 이율을 중국인민은행이 공포한 동기 동급 기준 이 율의 110% 이상으로 하도록 했다. 이 조치는 투기성 수요를 타격해, 상품주 택 거래량을 급속히 감소시켰고 가격 조정을 촉진했다.
2008년 미국발 금융위기와 국제경제환경의 전면적인 쇠퇴의 영향이 중국 국내에 미치는 영향이 갈수록 현저해 지면서, 주택가격과 교역량이 현저하게 하락했고, 부동산시장의 조정 폭과 심도도 증대되었다.
2011년 1월 26일에 국무원 상무공작회의에서 통과 발표된 8조의 부동산 규 제시책(2011新國8條)1)에 포함된 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 각지 정부는 당지 경제발전 목표, 1인당 가처분 수입 증가속도, 그리고 주민의 주택 지불 능력에 근거해 신축주택가격 규제 목표를 합리적으로 제정해야 한다. 둘째, 주택 대출 차별화를 강화한다. 대출금으로 두 번째 주택을 구입하는 가정의 1회분 납부비율을 (2007년 40%로 인상한 것을) 다시 60% 이상으로 올렸다. 셋째, 각 직할시와 계획단열시, 성회도시(省會城市), 그리고 주택 가격이 과 도하게 높고 상승속도가 과도하게 빠른 도시는 이미 두 채 이상 보유한 자 와 외지인을 대상으로 주택구입 제한(限購) 시책을 시행하도록 했다.
2011년 7월 12일에 국무원 상무회의에서 규제를 더욱 강화할 것을 재차 강조하고, 구입제한범위를 1선 및 2선 도시에서 2선 및 3선 도시로까지 확대하 는 내용을 핵심으로 하는 5개 조항(“新國5條”)을 발표했고, 이때부터 중국 전국의 46개 도시가 주택구입 제한 시책을 실시하고 있다.
한편, 토지부문에서 주택 공급 확대를 위해 취한 정책과 제도 정비는 다음과 같다.
2002년 7월 1일 부터는 국토자원부가 “국유토지사용권 공개입찰, 경매, 공 시경매 규정(招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定)”을 제정 시행하면서 토지 출양시장을 규범화했다.
2004년 3월 30일에는 국토자원부와 감찰부 연합으로 “경영성 토지사용권 공개입찰, 경매, 공시경매 출양 현황 집행 감찰업무의 지속적 전개에 관한 통지(关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通 知)”를 하달하고, 8월 31일 이후에는 과거 관행이나 역사적 문제를 이유로 경영성 토지사용권을 협의출양방식으로 출양할 수 없다고 규정했다. 이후 토 지사용권을 협의 출양하는 방식은 시장에서 사라졌으나, 토지공급량이 감소 해서 전국 각지의 주택가격을 더욱 상승시키는 결과를 초래했다.

2006년 7월 24일에는 국무원 판공청이 “국가토지감찰제도 건립 유관문제에
1) 2005년 “新国八条”와 구분하기 위해 “2011新国八条”라고 부른다.

관한 통지(关于建立国家土地督察制度有关问题的通知)”를 발표하고, 9개 국가 토지감독감찰국(国家土地督察局)을 지방에 파견 주둔하도록 하고, 전국 성. 자치구.직할시 및 계획단열시 토지의 심사비준과 이용을 9대 토지감독감찰 국의 감독관리 아래 두었다.
2007년 1월 1일에는 주택가격과 함께 토지가격도 상승하는 추세에 대한 대 응시책으로 “<도시토지사용세 잠정조례> 수정에 관한 결정(关于修改<城镇 土地使用税暂行条例>的决定)”을 하달하고, 신규 증가 건설용지의 토지유상사 용비 징수기준을 2배로 인상했고, 징수범위를 외국인 투자기업과 외국기업으 로 확대했다. 이어서 1월 17일에는 국가세무총국이 “부동산개발기업 토지증 치세 청산관리 유관문제 통지(房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知)”를 하달하고, 부동산개발기업 토지가치증가세 납부방식을 현행 “선징 수(预征)”위주에서 청산식 납부방식으로 대체할 것을 명확히 하고, 2월 1일 부터 토지증치세(土地增值税)를 징수한다고 밝혔다.
2011년 3월에는 국토자원부가 국무원 정부공작보고에서 밝힌 “2011년말까 지 보장성주택 1000만호 착공” 사업을 지원하기 위해 “2011년 도시주택용지 관리와 규제 중점업무 추진에 관한 통지(关于切实做好2011年城市住房用地管 理和调控重点工作的通知)”를 발표하고, 안정적 공급과 민생 보호를 강조했다.
이와 같이 중국정부는 주택가격을 억제하기 위한 일련의 정책과 시책을 내 놓고 있고, 특히 2008년 이후에는 공공임대주택(公共租賃住房)을 중심으로 보장성주택 건설 예산을 대폭 늘리고 있다. 이에 따라 2011년 하반기부터 주 요 대도시인 일선(一線) 도시를 시작으로 주택가격 상승이 둔화되고 가격 하락이 시작되었다.

6. 중국의 보장성 주택정책의 배경 및 동향

1) 보장성주택의 정책배경과 의미

중화인민공화국 출범 이후 중국정부의 주택정책은 크게 실물주택 복리분배 를 실시한 개혁개방 이전 시기와 개혁개방 이후 주택의 사유화 및 상품화, 그리고 주택구입 자금 화폐보조 방식으로 전환을 추진한 시기로 구분할 수 있다. 그리고 개혁개방 이후 현재까지의 시기는 다시 보장성주택을 중심으로 한 복지주택 개념을 강화하고 있는 2007년 이후와 그 이전 시기로 구분할 수 있다. 물론 개혁개방 이후, 특히 실물주택 분배제를 전면적으로 폐지한 1998년 이후에도 염가임대주택(廉租住房)과 경제적용주택(經濟適用住房) 등 보장성주택 건설 및 공급정책을 시행했지만, 개발기업(開發商)의 이윤 추구 와 지방정부의 토지사용료 지대 수입 확대 추구로 인해 주택 건설과 용지 공급이 상품주택 용도 위주로 진행되면서 보장성주택의 공급 비중은 계속 감소했다. 특히 2002년부터 경제적용주택에 대한 투자가 감소하기 시작해서 2005년에 최저 수준에 달했고, 일부 도시에서는 경제적용주택 건설을 중단한 곳도 있었다. 이 같은 상황은, 개혁개방 이후 주택 상품화와 시장기제 확대 위주의 주택정책 추진에 따른 필연적 결과였고, 투기 수요 증대와 주택가격 급등이라는 악순환 고리가 형성 및 확대되었다. 중국정부가 보장성주택 문제 를 중시하기 시작한 배경에는 주택가격이 급속하게 상승하면서 저소득 계층 의 주택문제가 중요한 민생문제로 대두되었고 사회안정을 위협할 가능성이 커졌기 때문이라고 할 수 있다.

2) 보장성주택의 유형과 최근의 관련정책 동향

중국에서 소위 “보장성주택”의 종류는 염가임대주택(廉租住房), 경제적용주 택(經濟適用住房), 가격제한주택(限價房)2), 공공임대주택(公共租賃住房)의 4 개 유형으로 구분할 수 있다. 이중 염가임대주택은 2007년 이전에는 그 비중 이 극히 적었고, 가격제한주택은 2007년 이후에 출현, 발전하기 시작했고, 공 공임대주택은 2009년 정부공작보고에서 제기된 후에 2010년 주택 및 도시농 촌건설부(住房和城乡建设部) 등이 “공공임대주택 급속발전에 관한 지도의견 (关于加快发展公共租賃住房的指导意见)”을 발표한 후에 정식으로 추진되기 2) ”가격제한주택(限價房)“은 두 가지를 제한하고 두가지를 경쟁시킨다는 의미의 명칭인 ”양한 주택(兩限房)” 또는 “쌍한쌍경주택(双限双竞房)”이라 부르기도 한다. 즉, 단위평면 면적과 주택 가격을 제한(双限)하는 기초 위에, 주택가격과 토지가격을 경쟁시키는(双竞) 방식을 채택해, 공 시경매(挂牌) 방식으로 토지를 출양하는 것을 가리킨다.

시작했다. 즉 경제적용주택만이 비교적 장기간 동안 건설 공급되어 오면서 적지 않은 문제와 한계점을 노출했다.

2007년 8월 1일, 원자바오 총리가 주재한 국무원 상무회의에서는, 제3차 주택개혁의 지표라 할 수 있는 “국무원 도시저소득 가정 주택곤란 해결에 관 한 약간의 의견(国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见)”에 관해 토론하고 원칙상 통과시켰다. 그 이전에도 “도시 최저수입가정 염가임대주택 주택관리방법(城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法)”(2003.12.31)을 발표하는 등 염가임대주택과 경제적용주택 관련 정책을 꾸준히 시행했지만, 본격적으 로 복지주택 개념의 보장성주택(保障性住房) 건설 및 공급을 중시하기 시작 한 것은 2007년 국무원이 상기 “의견”에서 공공임대주택(公共租賃住房) 등 보장성주택 건설 공급 확대 의지를 발표하면서 부터라고 할 수 있다. 이어서 같은 해 10월 8일에는 국토자원부가 하달한 통지에서, 염가임대주택, 경제적 용주택 용도의 건설용지의 총량이 주택공급용 건설용지 연간 총량의 70% 이 상이어야 한다는 통지를 하달했고, 신용대출 규제 등의 시책을 시행했다. 최근 5년간 중국 국무원 공작보고에서 밝힌 보장성주택 관련 주요 내용을 정 리하면 다음 표와 같다.

개혁개방이후 중국의 주택시장형성과정과 현황에 관한 소고

개혁개방이후 중국의 주택시장형성과정과 현황에 관한 소고 2005-12-23-1.pdf

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