中國부동산(2006년 5월 누군가가 작성^^;;)

★ 중국경제는 한마디로 물(자본)먹는 하마의 모습이다. 세계의 자본을 밑도 끝도 없이 빨아 들이는 블랙홀의 경제이다. 그들은 홍콩을 적절히 이용하여, 대만과,한국,일본을 지렛대로 삼아 세계 자본을 끌어 들이고,지금은 더욱 더 빨아 들이고 있는 것이다. ★ 경제에 거품을 만드는 주범은 세계 어디를 막론하고 부동산 입니다 ★ 중국당국은 감히 적어도 2008년 북경올림픽 이전까지 경기 억제정책을 펼 수 없는 상황. ★ 집은 서둘르지 않아도 될거같어 특히 청도와 상해는 꾸욱 참어여. 북경은 괜찮어. 한 2-3년 가지고 있다가 팔면 돈 좀 될거여. 왕징은 하지 마. 3환에서 4환근처로 해봐. 새로나오는 아파트를 골라봐여. 고급별장같은거 는 돈 많으면 하나 사뒀다가 나중에 손자들 재롱볼려면 해봐. 광주나 심천은 아파트투자는 아녀. 근데 가지고 있으면 장기적으로는 젤루 좋아. 한 5년 가지고 있을래면 아파트는 광주나 심천이 좋아보여. 그 중간에 동관도 괜찮고. ★ 한국에서 중문학하는 교수도 한두번 밖에 안나와보고 책보고 자료보고 중국에 대해서 전문가인체 하는 거보면 정말 돌아버려 그 사람들 이야기하는 거 제발 좀 듣지마 실제 현장의 소리와 현장의 필링이 중요한거지 ★ 중국에서 오래 살았다고 중국 다안다고 자부하는 너 ,, 너.. 너.. 너.. 그런 너들이 좀 쌈빡하게 세련된 눈으로 중국부동산을 볼수는 없을까? 그럼 보일텐데... 보일텐데... ★ 내가 보기에 지금 중국의 문제는 아슬아슬한 줄타기여 총리나 주석이나 이런 애들한테 경제성장율이 좀 떨어진다고 해서 어차피 그 숫자놀음이 중요한거 아니니까 조작하면 되지만 실질 경제의 원동력이 바로 외자거든 외자유입이 줄어드는 거야 이익율이 떨어지면 그렇게 되는 거고 환율과 기대이익과 시장공간과 통화팽창과 이런것들이 다 얽혀있거든 그러니까 중국은 매크로한 걸 먼저 잘 읽어야 되고 잘 읽는다는 것은 합리적인 어프로치를 해야된다는 거야 ★ 특히 모건 스탠리 같은 금융회사애들 움직임을 잘 봐야혀 중국애들도 이런 애들 움직임은 예의주시하잖어? 그러니까 이런 기사들 나하고 상관없다 그러지 말고 잘 읽어봐여 맨날 한국언론에 실린 기사들 뻬끼고 또 뻬끼고 해봐야 깊이있는 분석은 안돼 참고는 되겠지 ★ 중국은 지가 독불장군이라고 생각하는 고집불통이 있지만 이제 많이 세련되었어 중국의 장점은 변한다는 데 있는 거야 변하고 있는 와중에 기회가 있는 거야 아직도 눈 꺼벅거리고 있는 곳이 많이 보여 그런데를 잘 골라서 해봐 근데,어차피 큰 흐름은 그대로 커간다는 거야 그 속도는 우리 예상을 늘 뒤업잖어 물론 단가부침이야 있겠지 남들이 잘 안 쳐다보는 곳 미리 선점하는 기분...좋잖아? ★ 땅은 늘어날 것이다 줄어든다고 ? 누가 그래? 당분간 아파트 공급량... 늘어날 것이다 가격은 절대 오르지 않는다 떨어지는 폭이 얼마냐 이지.. 간이 약한 사람들이 내놓는 좋은 물건들을 싸게 살수 있는 절호의 기회가 온다 한마디로 너무 빨리 나간 사람들 피를 보고 그 시체더미위에서 정리정돈이 되는데 그 전쟁터에 나뒹구는 수많은 보물들 골동품들을 잘 챙겨봐 그런데, 자금이 있어야 돼 ★ 자금만 있으면 평생 먹고살 횡재를 할 기회가 오고 있어 중국 부동산이 한국처럼 뻥튀기안하다고 누가 그래? 지금이 마지막 기회라고 여기고 눈을 부릅뜨고 살괭이처럼 이잡듯이 다녀야돼 ★ ‘中國’은 지역별로 소득수준, 개발형태, 부동산 선호도가 다르기 때문에 좁은 한국처럼 한 나라로 생각하지 말고 EC(유럽연합)의 각 국가에 진출하듯 지역도시별로 접근 방법이 달라야 한다. ★ 중국 지역별 부동산 m² 당 가격 = 北京, 上海, 광저우(廣州), 션전(深玔) 등 연안도시는 최근 분양하는 일반 아파트의 평균 가격이 m² 당 8천위안~1만2천元(한화 평당 약 4백만원~6백만원) 정도이고, 최고급일 경우에는 2만 5천元(약 1천2백만원) 짜리도 등장하고 있다. 도시별로 보면 션양(沈陽), 따리엔(大連), 창춘(長春), 하얼빈(哈爾濱) 등 東北 3省은 일반아파트의 경우 2천5백~4천元(약 125만원~2백만원)이고 실내장식을 한 고급 아파트의 경우 7천~9천元(약 350만원~450만원)이다. 시안(西安),청두(成都), 충칭(重慶)은 일반아파트의 경우 2천~3천5백元(약1백만~1백7십만원)이고, 일부 부유층은 8천~1만2천元(약 4백만원~6백만원)을 선호하고 있다. [ 中國부동산 POINT ] ★ 중국 부동산 법령 (★꼭, 명심할 법조항★) ☆제15조 [ 부동산 개발기업은 토지사용권 출양계약서에 정해진 토지용도, 착공개발기한에 따라 항목의 개발건설을 추진한다. 출양계획서에서 약정한 착공개발기한 만1년이 지나도 착공개발하지 않으면 토지사용권 출양금 20%이하의 土地增置稅를 징수할 수 있다. 만 2년이 되어도 착공 개발하지 않으면 토지 사용권을 무상으로 회수 할 수 있다. 단, 불가항력 또는 정부, 정부관련부문의 행위 또는 착공개발에 필요한 사전업무로 착공이 지연된 것은 제외한다. ] ☆ 제18조 [토지사용권 출양금은 전액 재정에 납부, 예산에 편입하여 도시기초시설 건설과 토지개발에 사용해야 한다. 토지사용권 출양금의 납부와 사용에 관한 구체적 방법은 국무원이 규정한다. ] ☆제21조 [토지사용권 출양계약서에 규정된 사용연한이 만료된 후에도 토지사용자가 토지를 계속 사용하고자 할 경우에는 기한만료 1년 전에 기한연장을 신청하여야 하며, 사회 공공이익의 수요에 근거하여 동 토지를 회수해야 할 경우를 제외하고는 동 신청을 비준해 주어야 한다. 기한연장 비준을 거친 후에 토지사용권 출양계약을 다시 체결하여야 하며 규정에 따라 토지사용권 출양금을 지불해야 한다. 토지사용권 출양계약서에 규정된 사용기한이 만료되어도 토지사용자가 기한연장 신청을 하지 않거나 신청을 했더라도 비준을 얻지 못하면 토지사용권은 국가가 무상으로 회수한다. ] ★ *중국에서 집사기* 1.집을 사느냐 마느냐의 문제: 중국법상 주택은 70년, 공장부지는 50년, 상가는 40년으로 되어있습니다. 그러니까, 깔고 앉아있는 토지가 사용이고 소유가 아니기 때문에 그 위에 위치하고 있는 아파트가 70년이 지나가버리면 아직 그런 예가 안 나타나서 그렇지 정부에서 몰수해도 할말이 없는 겁니다. 그러나, 지은지 얼마 안된 아파트를 사게 되기 때문에 당장 이런 문제가 발생한다고 볼수는 없죠 . 그런데 또 만약 그동안에 혁명이라도 나서 정부정책이 바뀐다면 또 할수 없는 거죠. 그래서 이런 칸트리 리스크는 각자 판단해야죠. 대부분 중국에 거주하시는 외국인들이 매입보다는 월세(중국에는 아직 전세가 없습니다)를 선택하는 것은 이런 때문이라고 보지요. 그런데, 요즘 많은 한국분들이 매입을 선호하고 있는 것같습니다. 칸트리 리스크를 별로 크게 평가안하고,또 월세를 내느니 할부구매를 하면 그게 그건데, 할부구매는 나중에 집이라도 생기지 않는 가 하고 생각하는 거지요. 그러니, 공짜로 아파트하나 생기는 게 더 이득이다 이렇게 생각하시는 것같습니다. 그러나. 꼭 그렇다고 볼수는 없지요. 아파트가격이 무지 하락하면 손해입니다. 2.아파트를 골르고 골라 투자개념으로 샀을 경우는 -한국에서 송금은 100만불까지 가능합니다. 개인 부동산구매로 합법적인 송금이 가능합니다. 대체로 한국분들은 한국의 은행지점 (상해지점이 제일 많죠,또 각 지역 북경이나 광주,청도같은 곳에도 지점이 설치되어 잇긴 있으나 이런 업무를 하는 것은 상해만 가능한 것으로 알고 있습니다. )을 통해서 송금하고 (죄송합니다만 송금수수료가 은행별로 얼만지는 모르겠습니다. 이건 마이너한 문제라서) 그 지점에서 외화로 찾으시던지 인민폐로 바꾸어서 찾으시면 됩니다 (외화나 인민페로 구매계약을 할수있습니다) -부동산취득세금은 계약과 관련한 세금및 인지세, 공증비용등이 있는데, 자세한 %는 나중에 별도로 알려드릴것입니다. 비록 소유권이라 하지만, 재산세가 안 붙는 것이 특이합니다. 그러나, 양도할 경우에는 양도차익에 따른 소득세를 물어야 합니다. 이것도 법적으로는 이렇지만, 나중에 양도차익을 줄여 신고하면서 소득세를 줄이는 게 통상적인 관례이기 때문에 지금 크게 신경 안쓰셔도 됩니다. 3.준비할 서류 -중국에 거주하시면 여권과 거류증 원본,사본 . 한국에 거주하시면 여권만 있으면 되는데, 이것은 경우에 따라 가능도 하고 불가능하기도 합니다. 거류증이 없이 F비자나 L,X비자를 소지하셨으면 한국에 거주하시는 경우에 해당되어 그냥 여권만 가지고 트라이 해보실수 밖에 없습니다. 운이 좋으면 되는 거고... (그런데 나중에 이런 경우가 불법으로 되어 강제 몰수당하면 어쩌냐고요? 이 점은 좀더 연구한 후에 답해드리도록 하겠습니다. 까다로운 법적 문제라서...) -그리고 소득증명 (월소득이 월 납부금 을 150%초과해야합니다) 소득증명도 일시불 구매일경우 당연히 필요없으며, 할부일 경우만 필요한데 경우에 따라서는 소득증명대신 (완전히 형식상 필요한 것이기때문에 )재산세 납부증면만으로도 되고 회사가 발생한 재직증명으로도 가능한 경우를 봤습니다. 이것을 중문으로 만드셔서 소재지 한국영사관에 가셔서 공증을 받아 제출하면 됩니다. -이 외에 매매계약서 정도만 있으면 은행대출이 가능합니다. 이렇게 간단한 이유는 (물론 이것저것 있지만 다 가능한 서류들이고 우리가 신경써야 할 서류는 위에서 언급한 것이외에 별로 없죠) 부동산자체를 담보로 하는 것과, 은행대출시 보험을 따로 들기 때문에 은행으로 봐서 별로 리스크가 없다고 보는 것때문아닌가 합니다. 4) 할부조건 -할부조건은 외국인인 경우 (중국인은 해당지역 호구소지자면 80%,30년까지 가능) 70%,20년 최장으로 보시면 됩니다.그러나 30년이 불가능한 건 아닙니다. 법적으로는 남자의 경우 70세를 기준으로 자기의 현재 나이 (2004- 자기 출생년도)를 빼서 나머지가 합법적 최장대출기간이지만, 대개는 5,10,15,20,30년으로 나눠져있죠. -대출에 따른 이자는 5년일 경우 4.7%정도, 5년을 넘어가면 5.04%정도 됩니다. -100만 인민폐 (한국돈으로 약 1.5억짜리 아파트)를 기준으로 45세남자가 할부로 구입할 경우, 1) 최장 할부기간 ;25년(그러나 , 20년으로 계산하면) 2) 대출금액: 150* 0.7= 70만원 3) 매 월납부금액(이자+원금) : 약 4.6천원 정도 (이것은 복리게산으로 은행이 계산표를 가지고 있습니다) ★ 중국의 대출 및 양도세 장점 = 중국에서는 구입시 총액의 70%를 최장 15~20년까지 연 5%의 이자로 대출해준다. 상하이 인기 주택가인 푸둥의 경우 650만~750만원으로 40평형대의 아파트는 한화로 2억5,000만~3억원 수준이다. 이는 1억원 정도의 현금만 있으면 당장 살 수 있는 셈이다. 잔금은 원금과 이자를 포함해 매달 70만~80만원씩 20년간 나눠 내면 된다. 이 아파트는 매달120만~130만원의 월세를 받을 수 있어 대출 원리금을 제외하고도 매달 30만~40만원의 수입을 올릴 수 있다. 여기에 매년 집값이 20% 이상 오르는 것까지 감안하면 엄청난 시세차익을 올릴 수 있다. 특히 중국은 건물 구입시에만 3%에 달하는 세금이 부과될 뿐 매도 시에는 국내와 같은 양도세가 없어 세금 부담도 없다는 것도 한국의 투자자들에게는 큰 메리트가 되고 있다. ★ 최근까지 중국인들도 아파트를 여러 채 구입해 임대 수입을 올렸는데 이제는 상가 쪽으로 방향이 바뀌고 있다. 일반 상가의 경우 보통 1층은 m² 당 1만3천~2만5천元(약 650만~1천2백만원), 2층은 7천~9천元(약 350만~450만원)선이고 도심 도매 상가의 경우 5층 건물일 때 위치와 층별로 가격 차이가 많이 나는데 평균 m² 당 1만5천~3만元(약 750만~1천5백만원)으로 보면 된다. 전용면적은 35~45%. 도매 상가 임대료 수입은 년 8~15%선으로 아파트보다 높다. 투자비례로 본 상가 투자 최적 지역은 北京과 重慶이다. 한국에서 가져온 자금 외에 은행에서 대출을 받을 경우 월 소득에 따라 융자 폭이 차이가 나지만 아파트의 경우 중국인보다 융자 폭이 적어 보통 60~70%선이고 상가는 50%선이다. ★ 한국의 외환관리 규정상 해외 거주자의 경우 생활비 등으로 미화 30만 달러까지 송금이 가능한데, ‘환치기’등으로 자금을 마련할 경우 중국 외환 관리 법에 의해 매매 차익이나 원금을 한국으로 송금할 수 없으므로 정식 절차를 밟는게 좋다. 또 차후에 투자자금의 과실(果實) 송금을 명확히 하기 위해선 관련 서류를 은행에 제출해야 하는데, 환전 영수증과 매매 계약에 관련된 서류는 필수 요건이다 ★ 上海 부동산 투자의 모든것 중국 상하이의 주택가격이 아시아 최고라는 홍콩 부동산 시장을 맹추격을 하고 있다. 상하이 부동산업계에 따르면 상하이 부동산가격이 내년도에는 홍콩의 1/2의 수준까지 치솟을 것이라고 전망하고 있다. 현지에 있는 상하이 부동산 업계에 종사하는 사람에 따르면 현재 상하이는 평당 500~700만원 수준이다. 하지만 상하이 주택가격이 최근 급등세를 보이고 있는 것을 감안 2~3년안에는 평균 2,000만원 수준까지 오를 것이라고 전망하고 있다. 이는 50평형의 주택인 경우에는 10억원의 가량, 고급주택인 경우에는 많게는 20억원까지 할 수 있다는 것이다. ◇상하이 부동산 전망 = 작년 상하이의 부동산시장을 보면 투자, 시공면적, 준공면적, 총 분양면적과 재양도(二手房)매매 등 각 분야에서 최신기록을 기록했다. 공급과 수요 모두 왕성하여 상하이 부동산시장은 공전의 번영을 가져온 것이다. 그중 상품주택이 2224.47만㎡으로써 20.5%늘어나고 부동산개발 투자액은 전년대비 20.3%증가 한 인민폐 900억원을 돌파하였으며 전사회 고정자산 투자의 36.8%를 점하였다. 동시에 일년동안 상하이 전체 부동산 가격이 약 25% 올랐으며 5,000원/㎡ 이상의 주택 가격 상승률이 30%이며 지역적으로는 50%이상 상승한 지역도 있다. 1)1인당 주택거주면적 해결 = 상하이의 현재 1인당 평균 주택 거주 면적은 13.1㎡밖에 안된다. 이는 상해의 경제적 위상에서 보면 기준 이하의 수준으로 이는 결국 삶의 질과 관계된 문제로 시 정부에서 이 문제를 해결할 강력한 의지를 갖고 있다. 2007년 시민의 1인당 거주 면적은 16-18㎡에 도달 할 것으로 계획하였다. 2010년에는20㎡좌우로 예상한다. 이 목표를 실현하기 위해 상하이 부동산의 개발건설은 계속 지속될 것 이다. 2) 도시건설 촉진 = 세계박람회의 개최는 새로운 도시건설을 촉진하였다. 세계박람회 개최 계획에 의하면 세계 박람회 개최 구역내의 직접 건설만해도 30억불의 직접 투자를 해야 한다. 이와 관계된 도심 개조사업에만도 150~300억불의 투자가 소요 된다. 세계박람회의 효과로 발생한 철거 및 부동산 개발 항목이 부동산 시장에 있어 하락의 조건이 되리라고 보지는 않는다. 3)도시화 진도 = 도시화의 진도 또한 직접적으로 부동산의 개발을 이끌 것이다. 현재 상하이의 도시화 수준은 65%이지만 2010년에는 80%로 도달 할 것이다. 이것은 중심 도시지역의 부단한 확장을 표현할 뿐만 아니라 신도시의 발전을 의미한다. 2010년에 이르면 도시 인구든 도시 면적이든 진일보 확대 될 것이다. 이러한 도시화 건설은 부동산 개발에도 큰 영향을 줄 것으로 기대된다. 4)세계박람회 개최로 통한 경제적 성장 = 세계박람회란 중간 목표를 통해 상해는 양산 심해항의 건설,포동 제2공항 등 상하이 경제의 지속적인 성장의 기반을 구축하고자 한다. 이를 위해 외지 인력의 유입에 대해 관대할 수 밖에 없는 상황이다. 그런 면에서 보면 향후 몇 년간 중저가의 아파트를 집중 공급하는 것이 시정부가 할 수 있는 최적의 정책이지만 한편으로 교육여건의 발달로 외지인 부유층이 자녀를 위한 이주도 증가할 것이다. ※향매화원 현재 상하이에서 주목할 만한 상품은 중국의 타워팰리스라고 불리는 중국 향매화원. 50개동 2,500세대로 평당 650만~750만원선이다. 중국은 선시공 후분양제를 운영하고 있는 것을 감안 향매화원은 현재 1,2차는 완공이 됐고 3차가 현재 공사에 들어간 상태로 향후 2,000만원까지 상승할 것으로 기대된다고 현지 부동산 업계 관계자는 전망하고 있다. 그리고 중국에서는 마감재 등 인테리어는 개인 부담인데 비해 향매화원은 호텔식 주상복합아파트이기 때문에 인테리어도 갖춰져 있다. 향매화원은 상해과학기술관과 우리나라 올림픽공원만 크기의 세기공원이 단지 바로 옆에 위치해 있다. ※상해 9개의 신도시 상하이는 기존 시를 중심으로 교외의 신도시가 조화를 이루는 발전을 계획하고 있다. 각 도시는 각자의 개성과 경제기반을 보유하면서 상호 유기적으로 조화를 이룰 것이다. 9개의 신도시는 아래와 같다. 송강신청(松江新城)과 안팅(安亭), 뤄댄(羅店), 주쟈죠우(朱家角),펑징(楓涇), 푸쟝(蒲江), 꼬우쵸우(高橋), 쩌우푸(周浦), 펑청(奉誠), 보우쩐(堡鎭)등 이다. 2005년까지 교외지역의 도시화 수준은 현재의 45%수준에서 60%로 제고 될 것이다. ★청도의 부동산 투자 = -한국인 몰려 집값 2년새 2배 폭등 -강남 부동산 업자까지 진출 '사재기' -'사업환경 좋아' 한국기업 5300여개 “한국인들이 집값 다 올려놓는다.” 칭다오(靑島) 시민들이 터뜨리는 불만이다. 최근 한국 기업과 교민이 급증함에 따라 은도경원(銀都景園) 등 시내 아파트는 ㎡당 가격이 2년 전보다 2배 가까운 1만위안(약 150만원)으로 폭등했다. 한국인 거주 아파트 단지인 이화원은 빈집이 동이 났다. 작년 말 한국에서 부동산 투기억제책이 발표되자 서울 강남의 부동산들이 이곳으로 손을 뻗쳐 한국 투자자들은 앉아서 칭다오의 부동산을 사들이고 있다. 또 한국 점쟁이가 등장하고 자장면 집이 우후죽순처럼 생겨나는 등 ‘한국화’되고 있다. 칭다오 류팅(流亭)공항에서 시내로 통하는 고속도로의 톨게이트 좌우 수백m엔 가마솥 곰탕,찜질 황토방,김삿갓,KOREA 에어로빅 등 한국 상호들이 즐비하다. 칭다오의 교민수는 약 6만에 육박한다. 5만의 베이징(北京)을 넘어서 중국 내 한국 교민 최다 도시로 급부상하고 있는 현장이다. 칭다오엔 지난 한 해만 1320개의 한국 기업이 진출, 전체 한국 기업이 5300여개에 이르렀다. 한국 내 비즈니스 환경이 악화되는데 비해 칭다오의 사업환경 및 생활 여건이 한국인에게 적합하기 때문이다. (비행기로 1시간 10분 거리, 공장부지 임대료와 인건비가 각각 한국의 10분의 1, 7분의 1에 불과하다.) 경기도 크기 면적에 인구 720만명의 칭다오는 중국 5대 무역항이자 최고의 미항(美港)으로 꼽힌다. 그 유명한 칭다오 맥주,하이얼,하이신(海信·Hisense)이 칭다오의 상징이지만 여기에 ‘한국인村’이 추가될 참이다. ※ 칭다오가 한국인에게 인기 끄는 이유= 볼거리는 적지만 즐길거리가 풍부하기 때문이다. 칭다오에 갔다온 한국인들 사이에는 ‘철인 3종’ 경기니,‘철인 5종’경기니 하는 말들이 유행이라고 한다. 전자는 여행기간에 골프-유흥주점 각 3회를 즐기는 것이고, 후자는 골프-유흥주점 각 5회 코스를 도는 것이라고 한다. 짧은 시간에 빡빡한 일정(?)을 소화하기 위해선 강인한 체력이 필요한 데서 이런 우스개 말이 붙여졌다는 것이다. 술집도 많이 생겨‘돈 잘쓰는’한국인들을 유혹하고 있다. 칭다오 관광에 한국인들이 쓰는 돈은 1인당 평균 60만∼70만원 정도다. 연간 100만명의 한국인 관광객이 이곳에서 사용하는 돈은 어림잡아도 6000억∼7000억원에 달할 것으로 내다본다. ★`21세기부동산` 6,300여개의 지부와 11만명의 부동산중개인을 보유한 세계 최대의 부동산 중개업체인 21세기부동산 기업은 중.미 협상이 타결된 후, 중국시장의 진출을 정식으로 선언하였다. ★베이징의 부동산 시장 중 가장 활발해 질 것으로 예상되는 지역은 = 창안가(長安街)의 상업지구, 금융가의 국제은행, 보험회사 집중지구, CBD중앙상업지구, 중관촌(中關村)의 지식경제지구 ★ 중국부동산 시장에 진출하기 위한 준비사항 -WTO체제속에서 우리 기업이 중국의 건설 및 부동산시장에 효과적으로 진출하기 위해서는 다음과 같은 대응이 필요하다고 본다. 첫째, 중국의 건설 및 부동산시장 관련제도 및 정책 등, 전반적 투자환경에 관하여 보다 체계적이고 심층적인 실태조사의 축적이 필요하다. 대표적인 예로 현재 진행중인 건설부문 투자와 공공조달 부문에 경쟁메카니즘 도입을 위한 입찰관련 제도에 대한 올바른 이해가 요구된다. (중국정부는 WTO 가입에 대비하여, 1994년 6월부터 초안작업을 시작하여 약 5년만에 ‘중화인민공화국 입찰법’ (中華人民共和國招標投標法)‘을 제정하여 올해부터 실시하고 있다.) 둘째, 부동산 건설에 대한 직접적인 투자,진출보다는 부동산관련시장에의 투자,진출부터 시작하는 것이 유리할 것으로 보인다. 셋째, 부동산시장이나 이와 관련된 시장의 진출에 있어서 단독 진출 보다는 중국 국유기업이나 중국진출 경험이 있고, 중국문화와 현지사정에 밝은 화교기업 등과의 동반투자방안을 모색하는 것이 보다 바람직하다고 할 수 있다. 넷째, 중소 건설업체나 건자재 업체는, 타국업체들이 진출해 있지 않은 중ㆍ소도시나 대도시의 틈새시장에 진출하는 것이 유리할 것이다. 그러나 이를 위해서는 장기적이고 단계적 프로그램에 의한 현지화 노력이 필수적이다. 즉, 정확한 현지 조사와 이해를 바탕으로, 꾸준한 현지 네트워크 구축이 무엇보다도 중요하다고 할 수 있다. ★디벨로퍼의 정의 원래의 뜻은 개발자(開發者)이다. 도시주택에 관련된 개발사업자를 일컫는 말임. 디벨로퍼가 대규모적인 뉴타운의 건설과 도시재개발사업의 추진자로서 단순한 부동산업자와 구별되는 이유는, 각종 곤란한 사업에 도전하여 독자적인 이념하에 시대를 선견(先見), 대규모 또는 계획적으로 도시조성을 목표로 지향하는 데 있다. 무작정 뻗어나가기만 하는 주택개발은 디벨로퍼 사업에서 배제된다. 디벨로퍼 사업은 방대한 이윤과 함께 위험도 가지고 있어서, 날카로운 통찰력과 적극적인 개발 마인드에 추가하여 면밀한 계획, 시스템적(的)인 사업수행 능력을 구비한 개발업자의 손에 의하여서만 비로소 가능한 것이다. ㅡ부동산시장의 무게중심이 민간주도의 개발로 바뀌면서 실물경제를 이해하지 않고서는 건설 및 도시설계가 불가능하다 며 부동산디벨로퍼는 업무를 종합적으로 수행할 수 있다는 것이 장점 ★광주에서 부동산 임대시 유의할점 1.주택이거나 사무실일 경우 부동산수수료는 월세의 절반씩 받는다. 2.임대가격은 집주인하고 만나서 흥정하지말고 중개사를 통해라. 3.보증금은 2달월세가 흔하고 월세는 한달에 한번씩 선불한다. 4.될수록 대업주(大業主의 물건을 임대하면 좋다.보증금을 받지 못할 우려가 없다. 5.광주의 임대주택은 服務式公寓 와 公寓두가지 있다. 6.계약시간은 일년씩하는것이 좋다 7.물건 임대시 물건자체도 중요하지만 집주인도 중요하다. 8.요구사항은 계약서 체결전에 집주인한테 제출하며 입주전에 못해준 요구는 계약서에 적어야 한다. 9.전기세,물세,가스세,전화요금등의 요금표는 받는대로 모아두어야 한다. [ Q질문 & A답변 모음 ] ★ Q. 연태의 개발구 쪽의 아파트는 어떤가요? A. 연태 아파트 가격을 대략 조사해 보니 개발구, 방3개 정도 임대비가 월 800~1200위엔 매매가는 260,000~350,000위엔 사이입니다. 연태는 북경,상하이 하고 경제 여건이 틀려 폭등 같은 것은 없으리라 봅니다. ★ Q. 상하이에 진출을 준비하고 있슴다. 1, 중국에도 부동산경매라는 제도가 있던데 알고 싶습니다. 2, 처의 명의로 상하이에 아파트가 30평형정도 됩니다. 중국돈 15만원이 필요함다.주택 담보 대출이 받으려고 하는데 원자바오의 경기연착륙 발언 때문에 중국은행들이 모두 대출을 거부하는 것으로 알고 있습니다. 지금 중국에서 대출을 받을 수 있는 방법은? A. 현재 중국도 공개 입찰방식을 취하고 있으며 공개물건,시간,지점등은 신문에서 찾아볼수 있습니다. 부동산대출에 대해서 현재 제한있기는 하지만 주로 2~3차로 부동산투자를 하는 경우를 말합니다. 주로 대출받는 프로수가 적어졌을뿐입니다. 처음으로 대출받을 경우 즉 자기자신이 살려고 하는 집은 최고로 80%대출가능합니다.최고 기간은 30년입니다. ★ Q. 과천에 있는 상가 팔아서 중국 부동산에 투자할려고 하는데. 과연 괜찮은 결정일지 궁금합니다. 참고로 청도 비즈니스가 있고 가족이 다 들어왔습니다. 그리고 중국 집값이 10년후에 어느정도 오르런지도 궁금합니다. A. 얼마전 중국 정부가 매평균3%내로 인상을 억제 한다고 발표했는데 예측 잘하면 도사되게요^^*청도는 많은 한국기업들이 성공하면 덩달아 부동산도 좋아지겠지만 5년내 철수하거나 망하는 기업들이 많이 늘면 같이 떨어질 것 같네요. 저 같으면 올인 안할겁니다. ★ Q. 1.중국 부동산의 공시율 ? 2.한국식 결혼 예식 업체의 진출 ? A. 공실률이 높은 것은 투기자가 많은 것을 나타냅니다. 곳에 따라 가격은 있어도 시장은 존재안하는 현상도 있죠. 절대 무시못할 점입니다. 그래서 중국부동산은 밤에 봐야한다잖아요? 예식사업은 토탈패키지로 한국처럼 한다는 거죠. 소득이 늘어나는 고급 샐러리맨대상으로... 초기 비용이 만만치 않습니다. 최소 2년치 점포세와 운영비의 자금이 준비 된다면 한국식 웨딩 사진 기술과 메이크업. 드레스는 승부력이 높다고 보입니다. 하얼빈에 있는것을 보았는데 장사가 잘 되더군요. 평일 예식도 많이 하더군요. 예식비용은 신랑 신부 합해서 보통 20000~25000위안 정도 하더군요 편집해서 C.D로 구어서 주면 되겠죠. 여기 사람들 포샵해서 주면 좋아해요 배경도 여러가지 넣고... ★ Q. 지역은 산동 옌타이인데 일반야산에(진정부소유) 빌라나 아파트를 건설하려고 합니다 바로 앞에 큰도로가 신설될 예정으로 용도변경하여 개발이익을보고 분양하려고 하는것이지요? 용도변경과 주택분양사업이 구정부나 시정부의 힘으로 가능할까요? 실무절차 서류작성은 ? A. 1.(긍정답)야산이든 뭐든 정부에 입안하여 허가나면 되는 것으로 알고있습니다. 시정부정도의 힘이면 문제없을 것같은데 진정부 소유니까 진정부의 시정부에 대한 영향력이 어느정도인지가 문제겠네요. 일단 이 입안이 되고나서 부지매입이 되면 그다음엔 일사천리죠. 사업계획서야 중국식으로 대충 모양만 내면 됩니다. 2.(부정답)지금 중국 상황으론 토지용도변경은 거의 불가능하다고 봅니다. 설사 진행하더라도 기존 토지용도와 면적에 따라 최종허가 부서가 달라집니다. 원래부터 용도 변경의 규모에 따라 중앙정부, 성,시 등 허가집행기관이 달랐습니다.농지는 앞으로 절대 용도 변경이 안되는 것으로 알고 있습니다. 중국에서 진행되는 불법 용도변경 토지에 대해서는 전부 회수조치가 이루어지고 있습니다. 그 중에 대표적인 것이 골프장 허가취소 및 기존 시설 철거, 개발구 폐쇄 조치 등입니다 ★ Q. 한국식당도 외국인 명의로 개업이 가능한지 알려주세요. 총 투자금 500000원 이하.법인 등록을 해야한다면 그 규정과 편법 가능여부에 대해서도 조언 좀 부탁드리고요? A. 외국인 명의로 하실려면 주책자본금 최소 미화 10만불이 되어야 외상기업신청을 할 수 있습니다. 이 방법이 가장 합법적이고 안전장치입니다. 규모가 작을땐 중국인 명의를 빌리거나 합자를 합니다 작은 식당은 아직 외국인명의로는 불가능하다고 합니다. 명의는 어려우니 식당을 계약하실때 임대 계약서에 한국인운영자의 이름과 명의를 빌려주는 중국인 이름을 동시에 넣으시는 것도 하나의 방법입니다. 가게임대계약서에 있는 이름으로 사업자등록(영업집조)이 되야 하는 걸로 압니다. 중국인과 한국인이 동시에 공동계약하고 영어집조는 중국인이름으로만 가능하죠 만일의 경우 중국인과의 트러블에서 잘못되어 가게까지 고스란히 잃는 경우를 방지하는 방법이 될 수도 있을 것 같습니다. 두사람의 공동의 동의 없이는 가게를 팔아버릴 수는 없다는 최소한의 보호막이라고 할수 있겠죠 ★ Q. 광저우에 아파트를 임대해서 살아야 하는데 아파트 위치는 teem plaza(텐허청),방은 2개짜리 임대료는 ? A. 1.좋은 곳은 4-5천원/월 2.중간은 3-4천원 3.중국인들 사는곳 2천원 보증금 2-3개월 납부 새 아파트들이 게속 늘어나는관계로 텐허지역 대부분의 아파트임대료가 많이 내려갔습니다. 계약서 밑에 작은 글씨로 세금을 세입자가 내도록 한 조항이 있어요 그걸 꼼꼼히 확인해보세요 그조항이 있음 세입자가 내야하걸랑요.. 예전엔 월세의 10프로였는데.지금은 실평당 1.7원이 되니까 무시못하죠 세금은 전표를 요구할 경우에 관해서 하는 말입니다. 개인적으로 영수증만 요구할 경우 세금을 납부하지 않아도 됩니다. 집을 임대할때 꼭 전표를 요구하는지 안하는지 명확히햐여야 합니다.임대가격이 다릅니다. ★ Q. F비자로 아파트 사는데 문제가 없는지요 ? A. F비자, X 비자로는 어렵습니다.불법이죠. 부동산 중개업소에서 편법으로 하는 방법을 알려주고 해줄수 있지만 잘못되면 다 날립니다. 특히 학생은 100% 자비 아니면 대출은 어렵죠. 지역마다 다소 틀리긴 합니다. ★ Q. 중국의 부동산투자 수익율 투자금액 대비 몇%(년)의 수익율을 기준으로하는지요?? A. 지역에 따라 다르지만 공개된 자료로는 상해나 북경같은 곳, 2003년 평균20-30%라고 하고요 일부 한국분들중에 100%도 있었답니다. 그 정도는 되어야 하는 거 아닌가요? 10%내로는 투자대비 리스크가 크다고 봅니다. 장기 거주할려면 몰라도요. ★ Q. 북경의 하루 임대료는 얼마로 계산 하나요 ? A. 아파트는 월 단위 상가는 일 단위, 사무실은 월과 일 다 사용합니다. 화폐도 US $. 런민삐. 사용하는 곳도 있습니다. 그래서 계산기는 필수로 가지고 다녀야 편합니다. 계약기간에 따라 달라지죠.550일을 계약했는데 그전 500일째 나가면 선불이니 돌려 받을게 없죠... ★ Q. 북경에서 부동산 구입을 심사숙고하고 있습니다. 여유 자금은 약 20만 인민폐정도.대출받을 생각이구요. 3년전에 북2환의 용화 화원 이라는 아파트가 매물로 나와 구매를 검토한적이 있는데 당시 평당가 약7000원정도 되었고,20년 할부로 매달 3500원정도를 납입해야하는 조건이었습니다. 선수금은 인테리어 포함 30만원이 필요했습니다.자금부족으로 구입을 포기했습니다만, 설계나,위치로 보았을때,투자가치가 상당히 높았다고 생각했습니다. 청약 만료 후 6개월 후에 상기 아파트는 인민폐40만원이 상승을 하였습니다. 100평방미터짜리가요.지금은 그런 것이 눈에 안 보입니다. 북경의 거품이 언제쯤 빠질것인가요 ? 2008년은 지나야 하지 않겠습니까? 과연 높은 이자를 부담하면서,장기 할부로 아파트를 구입하고, 5년~10년 후에 이 아파트를 처분했을 때,손해를 보지 않을까요? 아파트 구입하지 않고 월세로 5년을 산다면,3000rmb*60개월=180000rmb입니다. 하지만 아파트를 구입하게 되면,이자 부담만 하더라도 2~30만원이 될것입니다. 게다가 인테리어 비용(20만원 정도)그리고 각종 세금... 문제는 이 금액을 투자하여 아파트를 구매한 후, 5년 후에 매물로 내놓았을 때, 얼마에 팔려 나갈것인가? 이 부분에 있어 가장 회의적입니다. 지금 또 한가지 고려 해야 할 부분은 여유자금 20만원으로 아파트 한채를 구입할 것인가 2채를 구입할 것인가 하는 것입니다. 이렇게 되면 한채는 본인이 사용을 하고 한채는 간단한 인테리어를 한 후에 임대를 주어서 그 월납을 부담한다는 생각입니다. 제 생각에는 상당히 위험한 발상이라고 생각을 합니다만,앞으로 5~6년 동안 분양가가 지속적으로 상승할 것을 고려한다면,심사숙고를 해봐야 한다고 생각합니다. 조언을 부탁드립니다. A. 1. 보통은 할부금과 임대료가 비슷하기 때문에 님과 같이 초기 납부금에 대한 할부기간내의 복리이자+ 자산가치의 변동대비 잔류자산가치를 비교하면 투자의 결과를 알게 되는 것이죠. 문제는 자산가치가 하락하거나 상승하였더라도 판매의 유동성이 크지 않거나 전매시의 각종비용이 얼마나 되는지 무슨 제한 조치는 없는지를 살펴봐야겠지요. 전매시의 비용은 소득세뿐이 없습니다. 이것도 실은 얼마든지 HIDE할수 있죠. 판매의 유동성은 외국인에게 판매할경우 사용물건의 품질이 아주 악화가 되지않았다면 좋은 위치에 얼마든지 판매가 가능합니다. 유동성이 많느냐 아니냐는 그 시점의 문제이기 때문에 아무도 알수가 없지요. 상해나 북경의 경우 2008,2010년에 큰 행사가 잇기 때문에 유동성은 점점 증가하리라 봅니다. 2. 버블현상이 있지 않을까 하는 것은 그 시점의 공급,수요의 밸런스를 봐야하는데 지금은 분명 공급초과이죠. 그러나, 이 공급초과가 당장 버블로 나타나지 않는 것은 대기수요가 꾸준하기 때문이고 정부가 과감하게 ,무식하게 부동산을 우리처럼 때려잡지 않기 때문입니다. 단, 많은 개발업자들이 이미 많은 토지에 이미 너무 많은 부동산을 건설 해 놓은 게 사실입니다. 단기간내에 즉, 3-5년내 급격한 자산가치 상승을 노린다면 평균적으로 봐서는 위험하다고 보지요. 그러나, 장기로 봐서는 얼마든지 공급부족이 올겁니다. 왜냐하면 요지의 땅들이 이미 거의 팔려나갔기 때문이고 내국인의 소득수준이 올라감으로 인해 내국인들의 현재 외국인들의 아파트정도 되는 물건에 대한 수요가 꾸준히 올라갈거로 보기 때문이죠. 3. 두채이상 사는 것은 이미 초기 납입금이 상당히 비싸진다고 하네요. 상당히는 아니고, 또 외국인인에게도 똑같이 적용되는 지는 몰겠네요. 너무 단기적인 안목으로 하면 실패합니다. ★ Q. 중국 부동산에 관한 한국어판 책이 있는지요 ? 한국에 현재 나와 있는 것은 '중국부동산 법률' 이란 1995년도 판이 있어서 현재 법률과 많이 틀린 것같아 구입을 망서리고 있습니다. A. 한국 내에서 출판되진 않았지만, 참고될만한 사내 발행 책자로 1. "중국 건설 부동산 시장 진출" 1996년 (株)청구 해외사업부 - 345쪽 2. "중국 건설 시장의 이해" 1998년 금호건설(株) 해외사업팀 - 상기 책자는 , 건설회사의 현지 경험 토대로 작성됨. 참고요망 ★ Q. 북경에서 아파트를 살까도 생각 중인데, - 구매 시, 부담해야 하는 세금은? - 한국에서 합법적으로 송금 가능한 금액은? (집을 살려면 한화로 최소 1억은 필요하고 기타 생활비 등을 감안하면 1억 5천 정도는 송금해야 할 것 같은데요) -송금할 때 은행 수수료를 얼마이며, 절약 방법은? -구매한 아파트를 매각하고 한국으로 귀국 시, 중국법 상 어떤 제한은 없는지? A. 간단히 말씀드리면요; 세금: 1.5%, 인화세: 0.1%, 등기비용 300원정도, 복비가 2~3%되네요. 기타 매매 시에 몇 백 원의 잡비가 필요합니다. 지금의 금액 송금은 문제가 없음. 합법적인 송금은 자금을 회수하실 때 근거가 됩니다. ★ 북경에서 한국처럼 단기 차익을 노린 투자는 아직까지 큰 효과가 없으니 유의하시고 너무 서두르지 마세요. 올림픽을 위한 재개발로 고급 아파트가 무섭게 건설되니 시간을 두시고 계속 시장조사를 하심이 좋을 뜻합니다. ★ Q. 북경 현지 중국인(챠양구 방산국 책임자,북경 개인 투자가들)들의 말로는 올림픽 후로는 아파트 가격의 거품이 상당히 없어질 것이라는 예측을 합니다. 다시 말해 분양가나 기존 아파트의 판매가가 다운 되리라는 말이지요. 한국의 경우,올림픽을 계기로 아파트 가격이 폭등을 한것을 경험했기 때문에,이 부분에 있어서는 개인적으로는 동의를 하지 않습니다. A. 올림픽 관련하여 서울은 폭등하였죠.그건 거의 투기로 인해 올랐습니다. 북경은 지금 건설되고 있는 아파트의 양과 향후 4년간 지어질 양을 계산해 보면 지금두 미분양으로 많이 남아 도는 수준에서 앞으로 지어질 물량까지 생각한다면 올림픽이 끝난후라도 가격 폭등 같은건 없으리라 봅니다. 지금 건설 되는 아파트 수준은 고급이기에 북경 거주 중국인이 다 구매하기엔 공급 초과로 볼 수 잇습니다. 거기에 은행권의 부실대출 문제가 불거지면서대출로 구입하던 중국인들의 자금문제에도 영향을 미치고 있기 때문입니다. 차라리 4환과 5환 사이에 새로 짓는 아파트를 검토해 보심이 어떨런지요. 건국문로에서 동5환쪽으로 가는 양쪽 사이 말입니다. 중국에 오래 거주하셔서 잘 아시겠지만 서두루면 손해 볼 것 같습니다. 3월 전대가 끝나면 사유재산 인정 법이 통과되니 그내용도 보시고 하면 더 좋겠죠 ★Q.중국에서 PC방 사업으로 성공하기 위한 전제조건 은 ? A. 합법적으로 PC방 체인점을 하되, 여러가지 부대사업을 병행하면서 수익창출 기회를 극대화하는 방식입니다. 일단은 손님을 많이 끌고 보아야 하며 들어온 손님의 지갑을 열게 할 수 있는 아이템을 부단히 추가하면서 독창적으로 사업을 운영해야만 승산이 있다. 부단한 연구와 아이디어에서 비롯됨을 실천에 옮긴다면 PC방 체인점 사업은 황금알을 낳는 거위가 될 수 있습니다.