[장계영 칼럼] 부동산 투자와 도시내 금맥, 공가투자

[장대섭 교수]

부동산 투자와 도시내 금맥, 공가투자

부동산 투자...도시에서 금맥(?)을 찾자. 빈집(空家)에 대한 새로운 이해

올해 1월 하순경 국토부가 발표한 주요정책 추진계획에서 아주 눈여겨 볼 대목이 있다. 한마디로 도심지에서 금맥을 찾아낸 빅 이슈라고 생각한다. 그것이 다름 아닌 빈집(空家)에 대한 지원과 제도개선이다. 한때 전국 산자수명하고 양지바른 곳에 입지하는 폐교에 대한 투자가 유행한 적이 있다. 약 4,000개나 되는 폐교의 90%이상이 매각이나 타용도로 활용 되었듯이 신규택지개발이 멈추고, 생활환경(전철역, 의료시설, 백화점 등)이 주거선택의 필수가 되면서 교통조건과 생활환경이 양호한 원도심지 내 빈집(폐가나 공가)이 다양한 사유로 늘어나자 정부는 이제 특례법을 만들어 지원과 유도를 한다고 한다. 통계청이 발표한 2010년 인구주택총조사에서 우리나라의 빈집현황은 2000년 대비 54.7% 증가한 약79.4만호로 우리나라 총주택1,470만호의 5.41%에 달한다고 한다. 5년 전 통계임을 고려할 때 현재는 이보다 훨씬 늘어났다. 정부도 이에 빈집을 크게 ①철거 지원 ②개보수 지원 ③활용 지원으로 구분하여 지원하고자 한다. 특히 특례법을 만들어 주거환경개선과 안전한 정주환경 조성, 쇠토도시의 활력제고 등 일석3조의 효과를 거두고자 하고 있다. 이점이 투자의 금맥이라고 본다.

우리나라에서 투자를 위한 수익용부동산은 크게 상가와 분양형 호텔, 임대주택뿐이어서 그 유형이 다양하지 못한 투자환경에서 빈집투자는 폐교투자처럼 상당한 매력이 있을 것으로 판단된다. 빈집에 대한 투자는 그 발생 유형과 지역에 따라 다르게 적용되어야 할 것이다. 그 유형을 살펴보면, 첫째 임대주택의 경우에는 공실주택, 둘째 분양이나 매도용 주택의 경우에는 미분양주택, 셋째 멀티 해비테이션(Multi Habitation)과 세컨드 하우스와 같은 별장주택, 넷째 도시정비사업구역내 일시적 이주나 행위제한 등의 사유로 발생하는 주택, 다섯째 기타주택으로 장기여행이나, 입원, 노인들의 요양원 등 보호시설 입소로 거주자 부재로 오랫동안 방치된 주택으로 구분된다. 지역의 경우는 농.산.어촌내 빈집과 도시 지역 내 빈집으로 크게 구분할 수 있다. 대략 정부가 지원하고자 하는 정비대상 빈집은 도시 지역 내 소재하는 약 16만 가구 단독, 다가구, 연립, 다세대주택이다.

성공사례도 있다. 부산에서 실시하고 있는 ‘햇살둥지’라는 빈집 리모델링과 서울의 ‘빈집 살리기 프로젝트’가 성공적으로 시행되고 있어 도심에 활기를 불어 넣고 있다. 최근 정부도 30억 원 정도의 주택도시기금을 통한 기존주택개량자금으로 활용하고자 건축법을 개정(2016.1.19.신설, 7.20 시행)하여 빈집에 대한 철거 명령과 직권철거를 가능토록 하였다.
도시재생에서 앞서 있는 일본의 도시문제 중 빈집 증가는 최근 전국적으로 확산되고 있다. 총무성의 주택·토지통계조사에 따르면 2013년 일본 내 빈집은 약 820만호로 총주택 6063만호의 13.5%로 우리나라 보다 무려 2.5배에 달한다. 아키야뱅크(빈집은행)라는 기구를 설치하여 집주인과 사용, 매수자를 연결해주는 전국적인 인터넷 플랫폼으로 개인은 물론 정부도 이주 및 상호교류시책의 경우 빈집을 적극적으로 활용 한다고 한다. 다양한 성공사례가 있지만 세계적으로 유명한 사례가 요코하마의 ‘호스텔 빌리지’다. 인터넷에서 이 내용을 살피면 금방 투자의 금맥을 찾을 수 있으리라고 본다. 일본의 경우 노후화된 빈집이 주변에 있으면 주택 가격이 평(3.3㎡)당 약 5만 엔 정도 떨어진다는 연구도 있다.

일본의 성공사례에서처럼 빈집에 대한 정책은 단순히 개. 보수하여 취약계층의 임대주택 등 주거복지로만 활용할 것이 아니라, 쇠퇴지역이나 보존가치가 있는 지역에서는 수용이나 매입하여 도심지내 토지비축을 통한 택지의 가격조절 등의 필요도 있다고 본다. 또한 교통여건 등 입지조건이 양호한 지역의 경우에는 저비용으로 청년들의 창업인큐베이팅 시설이나 예술가들의 창작지원시설로 활용토록 하고 임대료 차액을 소유자에게 지원하여 빈집을 지역의 비즈니스 자원으로 기능하도록 하여 지역경제를 살려내는 재생(Reborn)정책이 필요하다고 본다.

이와 같이 빈집 살리기 정책은 오래된 주거지를 살려 지역주민들의 정주권과 공동체 및 골목문화를 지켜내고 도시가 훼손되는 것을 막아준다. 이러한 측면에서 기존 도심지에 방치되고 있는 빈집은 골목길과 함께 도시 공간 내 내재된 다양한 문화자원이자 새로운 투자의 금맥으로 이해될 필요가 있다.

출처 :

매일경제 http://board.mk.co.kr/view.php?id=expert_column&p=&c=&f=&fk=&s=ctime&o=&v=11&brand_code=&no=2285