양도소득세 양도소득세 비과세 감면.....

[부동산]

양도소득세는 토지, 건물 등 자본적 자산의 가치상승으로 발생하는 양도소득에 대하여 과세하는 조세입니다. 1967년 부동산투기억제를 목적으로 도입해 부과되어 오던 부동산투기억제과세를 근로소득이나 이자소득 등 다른 소득과 동일한 법체계에서 운용하고자 1974년 소득세법 체계에 도입하여 현재까지 운용되고 있는 조세입니다.

이와 같은 양도소득세 도입의 역사적 상황을 반영하듯이 양도소득세는 소득재분배 등의 '소득과세 기능' 과 '부동산투기억제를 위한 과세 기능'을 가지고 있습니다.

그리고 '비과세'란 양도소득세제의 적용에 있어 과세요건이 충족됨에도 불구하고 과세권자가 사회, 경제적 목적을 위해 자신의 과세권을 포기하는 것으로 납세의무가 불성립합니다. 그러므로 납세의무자의 신청 없이도 당연히 과세되지 않습니다.(당연비과세) 이에 비하여 '감면'은 일정한 요건이 충족되어 과세표준과 세액을 계산하여 신고를 하고, 감면신청을 해야 감면혜택을 받을 수 있습니다.
양도소득세의 비과세와 감면에 대해 알아보았습니다.

양도소득세의 적용에 있어 1세대 1주택 비과세 제도가 있고 또한 농지의 양도(교환, 분합),파산선고에 의한 처분을 소득세법 89조에서 규정하고 있습니다.

소득세법의 양도세 비과세

▶ 양도소득세비과세 (소득세법 제89조1항)

① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 '양도소득세'라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득
2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 '주택부수토지'라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
4. 삭제 <2005.12.31>-대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득

②제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 '도시 및 주거환경정비법' 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 '조합원입주권'이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, '도시 및 주거환경정비법'에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

▶양도소득세 비과세의 배제(소득세법제91조)

소득세법제104조제3항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법외의 법률중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.<개정 1998.12.28>

■ 법원의 파산선고에 의한 처분 비과세(소득법89조1호)

법원의 파산선고에 의해 처분되는 재산은 양도소득세가 부과되지 않습니다. 파산선고가 되면 채무자는 그 재산에 대한 관리처분권을 상실하고 파산재단이 성립되어 그 재산권은 파산재단에 들어가게 되고, 또한 채권자는 파산자에 대하여 그 권리를 실행할 수 없게 되며 파산절차에 참가할 수 밖에 없게 됩니다. 파산재단의 관재인이 관리 및 처분하여 금전으로 환가하여 채권자들에게 분배하게 되는 것입니다.
사실상의 파산이라기보다는 법원의 파산선고이어야 비과세 규정이 적용됩니다.

■ 농지의 교환․분합 비과세(소득법제89조1항2호,동령153조1항)

다음에 해당하는 농지를 교환․분합하는 경우로서 금액조건에 해당하는 경우 비과세합니다.

(1) 해당조건(다음 중 어느 하나)

㉮ 국가나 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환․분합하는 농지
㉯ 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환, 분합하는 농지
㉰ 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지(단 교환에 의해 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하며 경작하는 경우에 한합니다.)
㉱ 농어촌정비법, 농지법, 농촌공사 농지관리기금법, 농업협동조합법에 의해 교환, 분합 하는 농지

(2) 금액조건

교환 분합하는 쌍방토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1이하인 경우

■ 1세대1주택과 부수토지의 양도비과세

(1) 1세대 1주택 비과세제도의 도입취지

현행 소득세법에서는 주택 등 특정자산의 양도로 발생한 소득에 대해 원칙적으로 과세대상으로 보고 있으나, 1세대 1주택의 양도소득에 대해서는 과세대상에서 제외하는 비과세제도를 적용하고 있습니다.
이러한 1세대 1주택 비과세제도의 도입취지는 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1채의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주고자 하는데 있습니다.

(2) 1세대 1주택 비과세요건

거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성 하는 1세대가 ①양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 ②당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(단 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것. * 2008년 7월 1일 계약분부터는 수도권-3년 보유 3년 거주요건을 갖추어야하고, 비수도권- 3년 보유 2년 거주 요건을 갖추어야 함)

▶1세대의 개념

거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 것을 1세대라 합니다. 여기서 거주자라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하고, 배우자는 법률상의 배우자를 말합니다. 1세대 1주택 양도소득 비과세에 있어서 세대의 개념은 주민등록표상 세대의 개념과는 다릅니다. 따라서 사회통념상 가족구성원에 해당하는 부부가 각각 주민등록표상 단독세대를 구성하고 각각 하나씩의 주택을 보유한 경우에는 1세대 2주택이 되는 것입니다. 이때 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함합니다.

단 ① 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 ② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③ 소득세법에 의한 소득(종합소득, 퇴직소득, 양도소득)이 최저생계비 수준이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(단 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우)에는 허용합니다.

▶1주택의 요건

① 주택의 정의
주택이라 함은 공부상의 용도에 불구하고 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 이런 주택에는 그 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖은 10배)이내의 토지를 포함합니다.
1세대 1주택 양도소득 비과세에 있어서 주택이라 함은 건물공부상 용도 구분에 상관없이 사실상 판단에 의하여 주거용으로 사용되고 있는 건물을 의미합니다.

② 겸용주택 등
하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택이외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다.
다만 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니합니다. 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다.
- 주택면적>주택외 건물면적 : 전부 주택으로 봄(부수토지는 전부 주택부수토지로 봄)
- 주택면적≤주택외 건물면적 : 주택 외는 주택이 아님, 주택부분만 주택(부수토지는 안분계산)

③고가주택 비과세 제외
가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에서 제외 합니다
당해 고가주택이 1세대1주택의 비과세의 기본요건을 충족한 경우에는 당해 고가주택의 양도차익 중 일반주택 상당부분(양도가액 6억원)에 대하여는 비과세 하고, 그 초과부분에 한하여 양도소득세를 과세합니다.
고가주택 규정을 적용함에 있어 겸용주택규정에 의하여 주택으로 보는 부분(부수되는 토지 포함)에 해당하는 실지거래가액을 포함합니다.
단독주택으로 보는 다가구 주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보고 고가주택여부를 판정합니다.

④ 비과세 제외되는 분할양도(소득칙72조2항)
㉮ 건물이 정착되지 않은 부수 토지 분할 : 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우 포함)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 과세합니다.
㉯ 주택분할양도시 먼저 양도하는 분 : 주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니하고 과세합니다.

(3)보유기간 3년 요건

1세대1주택으로서 비과세되기 위하여 양도하는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상 보유한 것이어야 합니다.
거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산합니다.
비거주자가 당해 주택에서 3년 이상 계속 보유 및 거주한 상태에서 거주자로 전환된 경우 보유 및 거주 기간을 통산합니다.

(4) 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 비과세

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 다음에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.
① 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 : 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

② 주택 및 그부수토지가 수용되는 경우 : 주택 및 그 부수토지(사업인정고시일전에 취득한 주택 및 그 부속토지에 한함)의 전부 또는 일부가 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의해 수용되는 경우(이 경우 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 합니다.)

③ 해외이주 : 1세대가 출국당시 및 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 '해외이주법'에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한하며, 출국전 양도시에도 양도시점에서 해외이주가 객관적으로 입증되는 경우 동 특례적용)

④ 국외거주 : 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(다만 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)

(5) 1년 이상 거주를 요건으로 하는 비과세

1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이 한 사유로 양도하는 경우

(6) 1세대 1주택의 특례

① 일시적 2주택의 경우
㉮ 대체취득으로 일시적 2주택 비과세 : 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 비과세(2009년도부터는 2년으로 연장)
- 양도세 비과세 혜택이 주어지는 일시적 1세대 2주택 중복 보유 허용기간이 1년에서 2009년도부터는 2년으로 늘어나고, 이에 따라 이사목적으로 일시적으로 2주택을 갖게 된 사람도 기존 주택을 양도(잔금청산 또는 등기이전일 기준) 하면 양도세 비과세 혜택을 받습니다.
- 실수요 목적으로 지방(비수도권) 소재 주택 1채를 취득한 1세대 2주택자에 대한 과세특례 조치도 적용됩니다. 실수요 목적에는 직장 또는 전근, 고등학교 이상 자녀의 취학, 1년이상 장기치료 및 요양 등을 위해 지방 주택을 새로 사는 경우가 해당됩니다. 이 같은 실수요 목적의 2주택자가 기존 주택을 먼저 양도할 경우 보유요건(3년)과 거주요건(서울, 과천, 5대신도시는 2년) 을 갖춘다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 지방주택을 먼저 파는 경우에는 일반세율(6~33%, 개정법률기준)로 과세되며 장기보유특별공제(10년 보유시 최대 30%)혜택도 주어집니다.
㉯ 일부수용 후 잔존주택 및 부수토지 양도시 비과세 : 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 '공취법'에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서, 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 봅니다.
㉰ 수도권외 이전으로 인한 대체취득 비과세 : 수도권외의 지역으로 이전하는 법인 또는 국가균형발전법에 의거 공공기관이 수도권외의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 당해 공공기관 또는 법인이 이전한 시군 또는 이와 연접한 시군안의 지역에 소재하는 경우에는 5년 내 종전주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 비과세합니다.

② 상속으로 인한 2주택의 경우
상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 아래 순위에 따른 주택을 말함)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 보아 비과세합니다.
- 공동상속주택 : 비과세규정을 적용함에 있어 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말함)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니합니다.

③ 직계존속의 동거봉양을 위한 2주택의 경우 : 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가, 60세(여자 55세)이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세규정 적용

④ 혼인으로 인한 2주택의 경우 : 혼인으로 인해 1세대2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택을 비과세 적용
⑤ 지정문화재 주택을 소유한 경우 : 지정문화재 및 지정문화재에 해당하는 주택과 일반주택을 소유하고 있는 경우 일반주택을 양도하는 경우 비과세적용

⑥ 농어촌주택을 소유한 경우 : 농어촌주택(상속, 이농, 귀농주택)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 경우 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세규정 적용(귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 비과세규정 적용)

⑦ 다가구주택에 대한 특례 : 비과세규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 봄

⑧ 조합원입주권 양도에 대한 특례 : 조합원입주권을 1개소유한1세대가 입주권을 양도하는 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 규정에 불구하고 이를 1세대1주택으로 봅니다.
㉮ 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
㉯ 양도일 현재 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우, 다만 당해주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에 한합니다.

⑨ 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
농어촌주택취득기간(2003.8.1~2008.12.31)중에 농어촌주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)하여 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용합니다.
㉮ 농어촌주택취득기간 내에 농어촌주택의 매매계약을 체결(계약금 지급 경우에 한함)하고 2008년 12월 31일까지 잔금을 모두 지급하는 경우에는 농어촌주택을 취득한 것으로 봅니다.
㉯ 농어촌주택의 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도시에도 비과세규정 적용
㉰ 과세특례를 적용받고자 하는 자는 과세특례신고서를 양도소득세과세표준 신고기한 이내에 일반주택의 토지대장 및 건축물대장, 농어촌주택의 토지대장 및 건축물대장 첨부하여 과세특례를 신청해야합니다.

▶농어촌주택의 범위
1. 취득 당시 읍 또는 면에 소재해야 하며 다만 아래의 지역은 제외합니다.
① 수도권 및 광역시에 소속된 군지역
② 도시지역 및 허가구역
③ 지정지역(소득세법104조의2제1항)
④ 관광단지(관광진흥법2조)
2. 대지면적이 660㎡ 이내이며 주택면적이 150㎡이내라야 합니다. 단 공동주택은 전용면적116㎡이내라야 합니다.
3. 주택 및 부수되는 토지의 가액(기준시가)의 합계액이 취득당시 1억5천만원을 초과하지 아니할 것

▶농어촌주택취득자에 대한 비과세 배제

1. 행정구역 연접시
취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍면 또는 연접한 읍면에 소재하는 경우에는 비과세하지 않습니다.
2. 3년 이상 미보유시
양도소득세 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 과세 특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액을 납부하여야합니다.

▶경매 등의 특례 (소득칙72조1항)

다른 주택을 취득한 날로부터 1년이 되는 날 현재, 다음에 해당하는 경우로서 그 방법에 따라 양도된 경우 비과세합니다.
① 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
② 법원에 경매를 신청한 경우
③ '국세징수법'에 따른 공매가 진행 중인 경우

(7) 주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례

1주택과 1입주권을 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 양도세비과세를 배제합니다. 그러나 1주택자가가 실수요목적으로 입주권을 보유한 경우는 비과세규정을 적용합니다.
만일 1세대2주택자의 주택 중 1주택이 입주권으로 전환된 경우에는 실수용목적으로 입주권을 보유한 것이 아니므로 주택양도시 비과세가 배제되는 것입니다.

① 입주권 취득으로 일시적 1주택과 1입주권을 소유하게 된 경우 입주권 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도시 비과세합니다. 입주권 취득한 날로부터 1년 경과 후 종전의 주택을 양도시 비과세 요건 ⓐ주택 완성전 또는 완성후 1년 이내 종전주택 양도시 ⓑ주택완성후 1년 이내 세대전원 이사하고 1년 이상 거주시 등 두가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

② 1주택이 입주권 전환되어 취득한 대체주택 양도 비과세 : 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체 주택을 취득한 경우로 다음 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세요건 규정을 적용합니다. 이 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.
㉮ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주
㉯ 주택완성전 또는 완성후 1년 이내에 대체주택을 양도
㉰ 주택완성 후 1년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주

③ 상속받은 경우
㉮ 상속받은 조합원입주권 일반주택 소유 경우 일반주택의 양도비과세
㉯ 상속받은 주택과 일반주택 및 조합원입주권 소유 경우 사업완료로 주택취득 후 일반주택의 양도 비과세

④ 동거봉양 합가 경우

⑤ 혼인의 경우

⑥ 문화재 주택을 소유한 경우

⑦ 농어촌주택을 소유한 경우

[이어서 계속]

■ 조세특례제한법상의 양도소득세 감면

현행소득세법에는 양도소득세에 관한 감면규정을 두고 있지 않고 조세특례제한법에 감면규정을 두고 있습니다. 조세특례제한법은 조세의 감면 및 중과 등 이와 관련된 특례와 제한에 관한 사항을 규정하여 과세공평을 기하고 조세정책을 효율적으로 수행함으로써 국민경제의 건전한 발전에 기여함을 목적으로 하는 특별법입니다. 따라서 조세의 감면에 관하여는 다른 법률보다 우선 적용되며, 동법에 저촉되는 특별법은 그 범위 내에서 효력이 없습니다.

(1) 기업구조조정을 위한 조세특례

① 중소기업간의 통합에 대한 양도소득세의 이월과세 등 : 소비성 서비스업을 제외한 사업을 영위하는 중소기업간의 통합으로 인해 사업양수도 방법에 의해 2009년 12월 31일 까지 법인(소비성서비스업을 영위하는 법인제외)으로 전환하는 경우 당해 사업용공정자산에 대하여는 이월과세를 적용받을 수 있습니다.

② 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세 : 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령이 정하는 사업양수도 방법에 의해 법인(소비성서비스업을 영위하는 법인)으로 전환하는 경우 당해 사업용고정자산에 대하여는 이월과세를 적용받을 수 있습니다.

③ 현물출자에 대한 과세특례 : 신설법인의 설립등기일 현재 5년 이상 계속하여 사업을 영위한 내국법인이 2009년 12월 31일까지 주식 또는 대통령령이 정하는 자산을 현물출자에 의하여 새로운 신설법인을 설립하는 경우에는 그 출자로 인하여 취득한 신설법인의 주식가액 중 현물출자로 인하여 발생한 자산의 양도차익에 상당하는 금액은 당해 사업연도의 있어서 이를 손금에 산입하여 과세이연을 받을 수 있습니다.

④ 주주 등의 자산양도에 따른 양도소득세 감면 : 법인의 주주등이 소유하는 자산을(1997. 12. 31이전에 취득한 것) 1999. 12. 31이전에 양도하고 그 양도대금을 당해 법인에게 증여하는 경우로서 조특법40조1항 각호 요건을 갖춘 경우에는 그 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도대금 중 증여금액에 상당하는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다.

⑤ 구조조정대상 부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등 : 구조조정대상부동산을 1999. 12 .31 이전에 취득한 자가 당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의50에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 100분의 50에 상당하는 금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다.

⑥ 기업구조조정 지원을 위하여 취득한 토지등의 양도차익에 대한법인세과세특례 : 농촌공사가 기업의 재무구조개선을 통한 구조조정을 지원하기 위하여 취득한 토지 또는 건물을 2008년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 양도차익에 대하여는 당해 양도차익에서 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 법인세법 제13조제1호의 규정에 의한 이월결손금을 차감한 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산에 있어서 익금에 산입하지 아니할 수 있습니다. 이 경우 당해 금액은 양도일이 속하는 사업연도 종료일 이후 3년이 되는 날이 속하는 사업연도부터 3개 사업연도 이내의 기간 동안 균등액 이상을 익금 산입하여야 합니다.

(2) 금융기관 구조조정을 위한 조세특례

① 기업구조조정전문회사 등에 대한 과세특례 : 기업구조조정전문회사가 직접 또는 기업구조조정조합을 통하여 구조조정대상기업에게 2007년 12월 31일까지 출자함으로써 주식 또는 출자지분을 취득하는 경우에는 당해 주식 또는 출자지분의 양도로 인하여 발생하는 양도차익에 대하여는 법인세를 과세하지 아니합니다.

② 자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례 : 자기관리부동산투자회사가 2009년 12월 31일 이전에 국민주택을 신축하거나 취득당시 입주된 사실이 없는 국민주택을 매입하여 임대사업을 영위하는 경우에는 당해 임대업으로부터 최초로 소득이 발생한 사업연도와 그 다음 사업연도 개시일부터 5년 이내에 종료하는 사업연도까지 국민주택을 임대함으로써 발생한 소득금액의 100분의50에 상당하는 금액을 각 사업연도의 소득금액에서 공제합니다.

(3) 지역간 균형발전을 위한 조세특례

① 공장의 대도시외지역 이전에 대한 법인세 과세특례 : 대도시공장을 지방으로 이전하기 위하여 당해 공장의 대지와 건물을 2008년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 양도차익에 대하여는, 당해 양도차익에서 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도종료일 현재 법인세법 제13조제1호의 규정에 의한 이월결손금을 차감한 금액의 범위 안에서 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산에 있어서 익금을 산입하지 아니할 수 있습니다.

② 법인본사의 수도권 과밀억제권역외 지역 이전에 대한 법인세 과세특례 : 수도권 과밀억제권역 안에 본점 또는 주사무소를 둔 법인이 본점 또는 주사무소를 수도권 과밀억제권역외의 지역으로 이전하기 위하여 당해 본점 또는 주사무소의 대지와 건물을 2008년 12월31일까지 양도함으로써 발생한 양도차익에 대하여는 당해 양도차익에서 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 법인세법 제13조제1호의 규정에 의한 이월결손금을 차감한 금액의 범위 안에서 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산에 있어서 익금에 산입하지 아니할 수 있습니다.

③ 영농조합법인등에 대한 법인세의 면제 등 : 농업인이 2009년 12월 31일 이전에 농지 또는 초지법에 의한 초지를 영농조합법인에 현물출자함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제합니다.

④ 영어조합법인 등에 대한 법인세의 면제 등 : 대통령령이 정하는 어업인이 2009년 12월31일 이전에 농지 또는 초지를 농업회사법인에 현물출자 함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제합니다.

⑤ 농업회사법인에 대한 법인세의 면제 등 : 농업인이 2009년 12월 31일 이전에 농지 또는 초지를 농업회사법인에 현물출자 함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제합니다.

■ 자경농지에 대한 양도소득세 등의 감면

(1) 감면의 개요

농지소재지에 거주하는 거주자가 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지를 양도하는 경우 양도일 현재 농지인 경우 양도소득세의 100%를 감면합니다.

(2) 감면요건

① 거주요건 : 농지가 소재하는 시군구(자치구인 구)안의 지역이나 그 지역과 연접한 시군구안의 지역에 거주할 것.(2008. 2. 22. 양도분부터는 위 요건에 해당되지 않더라도 직선거리 20㎞안의 지역은 인정)

② 경작요건 : 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지를 직접 경작한 자.(2006. 2. 9 이후 양도분부터 '직접경작'이라 함은 농작업에 상시종사하거나 1/2이상을 자기노동력으로 경작하는 것을 말함)

③ 농지요건 : 양도당시 농지일 것

(3) 감면세액

① 양도소득세의 100%를 감면하고 농어촌특별세가 비과세 됩니다.

② 5년간 1억원을 한도로 감면됩니다.

(4) 예외분석

① 재촌입증방법 : -양도자의 주민등록초본, 농지소재지의 교회의 교적확인증, 전화가입증명원, 전기요금납부증, 대부분의 금융거래가 농지소재지 금융기관인 경우 통장사본 및 거래사실확인증, 인우보증 등

② 자경입증방법 : 자경농지의 확인은 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 농지원부, 농협 등의 조합원의 경우 조합원증명원, 농약 및 비료 구입영수증, 농약 등 판매확인서, 농지위원장이 있는 경우 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서(자경농지증명원), 인우보증서, 농민일지, 쌀소득 등 보전직불제 신청 등

③ 상속인이 상속받은 농지 : 2006. 2. 9 이후 양도분부터 상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는 상속일로부터 3년 이내에 양도하는 경우에 한하여 피상속인 경작기간을 상속인 경작기간으로 보는 것임.(다만 2005. 12. 31까지 농지를 상속받은 상속인은 2008. 12. 31까지 양도하는 경우만 해당)

④ 양도당시에 농지소재지에 거주하지 않는 경우 : 거주자가 농지를 취득할 당시에는 농지소재지에 거주하여 8년 이상을 자경한 사실이 확인되는 경우에는 양도 당시에는 농지소재지에 거주하지 아니하는 경우에도 감면규정 적용.

⑤ 동일세대원이 자경한 경우 : 농작업의 2분의 1이상 자기노동력에 의해 경작재배로 명문화되어 2006. 2. 9 이후부터는 동일세대원이 대리경작한 경우에는 양도세감면 혜택을 받을수 없게 됨. 또한 위탁, 대리, 임대차한 농지의 경우도 감면배제 됨.

⑥ 집앞 텃밭의 자경농지 해당여부 : 토지 전체의 주된 용도가 대지임이 분명하고 그 중 일부분에 농작물을 경작한 것은 주된 용도에 지장이 없는 범위에서의 잠정적인 토지의 이용에 불과할 뿐 텃밭의 경작 부분만을 특정하여 양도 소득세가 면제되는, 이른바 자경농지에 해당한다고 볼 수 없음.

⑦ 양도당시 농지요건의 예외 : 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하며, 환지처분 전에 당해 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일의 농지를 기준으로 함.

⑧ 감면대상에서 제외되는 농지 : 주거, 상업, 공업지역 안에 편입된 지 3년이 지난 농지(특별시, 광역시, 시 소재 농지에 한함)와 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지.

⑨ 3년 이상 자경을 요건으로 하는 경우(2010. 12. 31 양도분까지) : 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 영농조합법인, 농업회사법인에게 양도하는 경우에는 자경기간이 3년 이상이 되면 감면가능.
- 경영이양보조금 : 농업경영을 이양하는 고령은퇴농가의 소득안정을 도모하고자 농지매도와 농지 장기 임대 시 일정금액을 보상해주는 제도(63세~69세)

⑩ 쌀소득등 보전 직불제 신청 : 실제 경작 또는 경영하는 농업인(다만, 총농지면적이 1천㎡ 미만자 제외)

⑪ 주거지역등에 편입되거나 환지처분전 환지예정지 지정받은 경우 감면소득금액 : 전체양도소득금액 중 보유기간동안 기준시가차액에서 편입되거나 환지예정지 지정일까지의 기준시가 차액이 차지하는 비율만큼을 감면소득금액으로 봄

■ 농지대토에 대한 양도소득세 감면

(1) 감면개요

농지소재지에 3년 이상 거주하는 거주자가 농지를 취득해 양도하는 때까지 3년 이상 계속 직접 경작한 농업소득세 과세대상 토지를 경작상의 필요에 의해 대토농지 감면요건을 충족하고 양도시에는 양도소득세가 100% 감면됩니다.

(2) 적용요건 및 지원내용

농지소재지에 거주하는 일정한 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수를 포함)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면합니다.(조특법70①)

① 거주자의 범위 : '일정한 거주자'라 함은 3년 이상 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다) 안의 지역이나 연접한 시·군·구 안의 지역(경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주한 자를 말합니다.

② 농지대토의 방식 : 농지의 대토는 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말합니다.
- 선양도 후 취득 : 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년('공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따른 협의 매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년)내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 중 어느 하나(새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1 이상, 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1 이상)인 경우입니다.
- 선취득 후 양도 : 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 중 어느 하나(새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1 이상, 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1 이상)인 경우입니다.

③ 적용 배제 : 상기 규정에 의하여 양도하거나 취득하는 토지가 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 주거지역 등에 편입되거나 '도시개발법' 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로서 '자경농지 양도소득세액 감면 배제대상' 수준에 해당하는 토지의 경우(조특령67⑥)에는 상기 양도소득세 감면규정을 적용하지 아니합니다.(조특법70②)

④ 감면신청 : 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서를 납세지관할세무서장에게 제출하여야 합니다.