스크랩 농지양도세 감면 총정리 - 농지오케이 윤세영의 투자이야기

[김성천]

     

농지오케이 윤세영의  농지투자 OK

 

 농지양도세 감면 총정리 - 농지오케이 윤세영의 투자이야기

 농지의 세금 중에서 하일라이트는 양도세 감면이 아닐까 합니다.

 농지를 보유하다가 매도를 할 경우에

 2년이상 재촌자경을 하였으면 사업용으로 6~40%의 일반세율이 되고

 보유기간에 따라서 3년~10년이상이면 장기보유공제 10~30%를 해 줍니다.

 그러나 2년이상 재촌자경을 하지 안았다면 비사업용 토지로서

 보유기간에 따라서 장기보유공제 10~30%는 해 주지만

 일반양도세율에다 10%를 가산하여 16~50%의 양도세를 내도록 하고 있습니다.

 사업용 농지의 판단 여부는

 1. 매도일직전 3년중 2년이상 연속적으로 재촌자경하고 있거나

 2. 매도일 전 5년중 3년간 재촌자경을 하고 있거나

 3. 총 보유기간중에 60% 이상을 재촌자경을 하였으면 됩니다.

 예외 조항으로서는

 상속 받은 농지는 5년간

 도시계획구역(주거,상업,공업지역)으로 편입된 농진는 3년이내

 토지수용법에 의한 수용지역에서 지정고시일 5년전에 구입한 농지 등은

 비사업용토지에서 예외로 보아 일반세율이 됩니다.

 사업용토지중에서는 일정한 요건을 충족하면 양도세를 감면해 주는데

 8년이상 재촌자경하고 매도하는 경우

 단, 8년은 지속적으로 하는게 아니라 총보유기간 중에 재촌자경한 기간이 8년이상이면 된다. 

 양도세를 1년간 1억원 5년간 3억원까지 감면을 받을 수 있다.

 4년이상 재촌자경하고 대토를 한다면

 양도세를 1년간 1억원 5년간 1억원을 감면 받을 수 있다.

 단 매도한 농지와 대토한 농지의 재촌자경 기간이 8년이상이라야 하며

     8년 이내가 될 경우에는 감면 받은 양도세를 토해내야 한다.

 단, 양도세 감면에서는 년간 소득이 3,700만원을 넘는 기간은 자경에서 제외하므로

      근로.사업 소득이 3,700만원을 넘는 경우는 다시한번 주잘 살펴 보셔야만 합니다.

 이 외에도 토지수용시에 감면을 받는것과 증여나 상속시에 감면을 받는것이 있습니다.

 그럼 재촌과 자경에 대하여 알아 보겠습니다.

 재촌이란?

 토지소재지 거주 또는 토지소재지와 바로 연접한 시군구 거주

 또는 토지소재지로부터 30킬로미터 이내에 거주를 하여야 합니다.

 거주 기간의 입증은 주민등록상 거주기간을 합산하면 됩니다.

 자경이란?

 상시 농업에 종사하거나

 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력으로 농사를 지어야 합니다.

 자경의 입증은 농지원부,농업경영체등록확인서,직불금지급확인서나 수령증,친환경농업인증서 등이나

 농기계,비료,농약,농기구 등 농자재를 구입한 세금계산서,현금영수증,카드전표 등으로 하고

 면세유 구입이나 농산물 판매나 수매 등 실적확인서 등이 있고

 농지주변에 거주나 경작자의 경작사실 확인서 등으로 입증을 하면 됩니다.

 이런것이 모두 필요한 것은 아니며 이중 몇가지만 있어도 입증은 가능 합니다.

 농지란?

 지목이 전,답,과수원이거나 농지개량시설 등과

 지목여하에 불구하고 실제 농지의 형상을 하고 3년이상 농사를 짓는 농지를 말합니다.

 또한 보유기간동안 농지로서 농작물 재배를 하고 있던 농지라야만 합니다.

 즉 지목은 전,답,과수원 등이라도 화훼판매장 등 다른 용도로 사용하고 있었다면

 그 기간은 재촌자경에서 제외되므로 잘 판단하여야 합니다. 

☆ ‘8년’ 자경기간 계산법과 예외조항은....

 ‘농지 소유주가 8년간 농사를 지어야 한다’는 조건도 자세히 짚어봐야 한다.

 몇가지 예외조항이 있기 때문이다.
 먼저 자경기간은 취득일로부터 양도일까지의 보유기간 가운데

 소유자가 직접 농사를 지은 기간만을 합산해 계산한다.

 양도일 시점에 굳이 농사를 짓지 않아도 상관없다. 보유기간 내 8년만 채우면 된다.
 매매가 아닌 상속일 경우에는 조건이 다소 달라진다.

 이때는 상속인(상속받는 사람)과 피상속인(상속하는 사람)의 자경기간을 합산해

 8년을 넘으면 된다.

 다만 상속일로부터 3년 이내에 다른 사람에게 양도하게 되면 상속인의 자경여부와 관계없이

 피상속인의 자경기간만을 합산하지만, 3년이 지나 양도하는 경우는 상속인이 1년 이상 쉬지

 않고 영농활동을 해야 피상속인의 자경기간이 인정된다.
 “사업소득·근로소득의 총급여 합계가 3700만원을 넘어가는 과세기간은 자경기간으로

 인정받을 수 없다” 이는 상속인·피상속인 모두에게 해당하는 예외조항인 만큼 주의가 요구

 된다

 ☆ 농지가 도시지역으로 편입됐을 때 양도세 감면혜택은....

 자신이 가지고 있는 농지가...

 도시지역(주거지역·상업지역·공업지역)으로 편입된다면 양도소득세 감면을 받을 수

 있을까?
 소유기간 동안 농지의 성격이 바뀌는 경우 취득일로부터 편입일까지 발생한 양도소득에

 한해서는 감면을 받을 수 있다.

 만약 편입된 지역이 특별시·광역시·시지역이라면 편입일로부터 3년이 되기 전까지

 양도해야 한다.

 그렇지 않으면 취득일로부터 편입일까지 발생한 양도소득에 대한 감면도 받을 수 없게 된다.
 앞에서 언급한 조건들을 모두 다 충족시켰다 하더라도

 무제한으로 양도세를 감면해주지는 않는데....

 양도세를 100% 감면받을 수 있는 총 한도는...

 자경농지와 대토(기존 농지를 판 후 새롭게 산 농지)에 대한 감면세액을 합해

 1년간 1억원, 5년간 3억원까지다.
 가령 8년 이상 자경한 1억5000만원 상당의 농지를 올해 안에 양도할 계획이 있다면

 1억원분에 한해서 양도세가 감면되고 나머지 5000만원에 대한 양도세를 부담해야 한다는

 이야기다.

 물론 1억원 한도 내에서 2년에 걸쳐 분할매도한다면 전액 감면받을 수 있는 길이 열린다

  농지오케이   윤세영

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