[출처] (퍼옴) 정비업체와 시공사의 나쁜 짖 (김우진박사의 피부질환이야기) |작성자 감사

[신촌남자]

(퍼옴) 정비업체와 시공사의 나쁜 짖

|

자유로운글

2012.05.25. 06:45

• 말머리없음

감사(toby****)

http://cafe.naver.com/suwonnews1/2771

*정비업체 대표가 토론회(2011년6월)에서 발표한 내용

정비업체는 왜 비리의 중심세력이 되었을까?,

시공사는 공사비를 어떻게 남기나?

제목 : 공공성 강화의 첫 걸음, 정비업체와 시공사의 역기능 통제

1장. 정비사업전문관리업자

1. 정비사업전문관리업자(=정비업체)는 어떤 회사인가?

(1) 정비업체의 등장 배경 : 중략

형사정책연구원에 따르면, “건설 관련 민간업체는 사업에 있어 제3자이자 수익자이다. 그래서 이러한 이권을 쫓아 비리나 탈법을 조장할 가능성이 높고, 실제로도 도정법 제정 이전의 합동재개발 방식에서는 건설회사의 비리와 탈법이 심각한 사회문제로 대두되었었다. 그래서 2002년에 도정법을 제정하면서 공동시행자인 중임(重任)을 담당했던 건설회사의 역할을 시공자, 즉 수급자의 역할로 격하시키고, 정비사업전문관리업제도를 신설하여 정비사업전문관리업자가 조합업무의 제반을 보조하고 사업시행의 한 축을 담당하게 한 것”이 정비업체 출현의 배경이라 할 수 있다.

(2) 정비업체의 등록기준 : 중략

(3) 정비업체의 역할

1. 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행

2. 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행

3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성

4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원

5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행

6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

7. 제77조의4제2항제2호에 따라 시장·군수가 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 추진위원회설립에 필요한 다음 각 목의 업무

가. 동의서 징구(徵求)

나. 운영규정 작성 지원

다. 그 밖에 조례로 정하는 사항

2. 정비업체는 왜 비리의 중심세력이 되었을까?

(1) 재개발 재건축의 10대 불법ㆍ탈법유형과 그 중심에 선 정비업체

1) 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도

2) 불요불급한 추진준비위원회 소요비용의 조합전가 및 주민의사 왜곡

- 사업동의서 확보를 위하여 정비사업전문관리업자가 외주요원(O/S)을 고용하여 동의서 1매당 15～20여만원을 지급하거나 정비사업전문관리업자가 준비위원장을 고용한 사례 빈발

3) 건설회사ㆍ정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원

- 초기자금 지원 명목으로 건설회사, 정비사업전문관리업자, 철거업자 등이 음성적으로 자금지원 사례 빈발

- 초기자금 지원의 대가로 추진위원회와 ‘우선협상시공사’라는 명목의 가계약 사례 발생

4) 추진위원회의 주민의사 결집 무력화 시도

- 외지인인 토지ㆍ건물 소유자와 주민과의 마찰 빈발

5) 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여

- 법정 자본금을 마련하지 못한 정비사업전문관리업자가 가장납입, 자격증 임대 등의 방법으로 법인을 설립한 후, 무자격자 등을 고용하여 정비사업을 추진하는 사례 빈발

6) 서면결의 남용 등 조합총회의 파행적 운영

- 조합의 중요 의사결정 과정에서 서면결의 비율이 너무 높음

- 서면결의서 인정범위, 접수방법, 효력 등에 대한 명확한 기준이 없어 서면결의서 매수행위나 징구비용 과다발생의 주요 원인으로 작용

7) 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비

- 참여업체 선정기준 및 절차 미비로 편법공고, 입찰방식 수시변경, 특정업체에 유리한 참여기준 제시, 금품수수행위 등이 빈발

- 표준도급계약서 기피, 불공정한 계약으로 조합원에 피해 야기

- 시공자를 선정ㆍ변경하는 과정에서 금품을 요구하고 수수하는 사례 빈발. 특히 철거업자의

   선정ㆍ변경의 경우 매우 심각

8) 사업편의 제공 명목의 로비

- 시공사 선정 후 조합분쟁이나 주민민원 해결 등의 사업편의제공 명목으로 금품수수행위 빈발

- 조합과 건설회사 등 참여업체가 유착하여 설계변경 등을 통하여 계약금액을 부풀리고 리베이트 및 업체 부담 경비를 사업비에 전가

9) 공직자 대상 로비

- 담당 공무원이나 심의위원을 대상으로 한 로비 발생. 특히 구청장에 대한 로비가능성이 높음

10) 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입

- 정비사업전문관리업자가 사업에 대한 행정적ㆍ기술적인 자문보다는 시공사 선정에 주도적으로 개입하는 등 사업 이권 관련 부패행위의 연결고리 내지 허브 역할 수행

(2)시공자 선정시기와 정비업체의 위상 : 중략

(3) 서울 정비업체 등록 및 폐업(등록취소) 현황 : 중략

(4) 서울시가 바라 본 정비사업의 문제점 : 중략

(5) 문제는 자금줄 - 정비업체의 자기자본으로는 불가능한 조합운영자금

 2장. 시공자

1. 공사비가 사업비에서 차지하는 비중 : 80.18%

2. 시공사는 공사비를 어떻게 남기나?

① 지하공사비 과다 계산

- 표준계약서 제7조 (공사계약 금액)

“갑”이 “을”에게 지급해야 하는 공사계약금액은 다음과 같으며, 동금액은 제6조제1항의 공사비산출내역서에 의해 산출한다.

- 실제 계약서 제7조 (공사계약 금액)

건축시설의 평당공사비 단가는 사업참여 제안서 제출 시 제시한 일금 삼백구십육만원(3,960,000-철거비 포함)으로 하며, 총 공사금액은 관할 지방자치단체장이 최종 인가한 건축연면적에

평당공사비 단가를 곱한 금액으로 한다. 단, 부가가치세는 별도로 한다.

▶ 지하공사비도 지상공사비와 같은 금액으로 지불하여,

 "지하공사비에서 30% 초과지출".(3,960,000*30%*18,156평 = 21,569,328,000원 초과 지출

② 물가상승율 반영

  - 표준계약서 제8조 (물가변동으로 인한 계약금액의 조정)

계약 체결일(계약체결일 이후에 물가변동으로 계약금액의 조정이 있었던 경우에는 최종 계약금액 조정일)로부터 착공신고일까지 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격 등의

변동으로 인한 등락액이 공사계약금액의 100분의 5 이상인 때에는 계약금액을 조정한다.

- 실제계약서 제8조 (물가변동 등으로 인한 계약금액의 조정)

제7조의 공사비 단가는 2005년 5월 착공기준으로 산출하였으며, 이후 실제 착공될 때 까지는

그 기간까지 국토해양부가 발표하는 건설공사비지수(월할 적용)를 곱하여 산출한 금액으로

단가를 조정한다.

▶ 시공사 선정 계약시 공사비 평당 3,262,000원,

흑석6구역 사례. 관리처분총회일 2010.11.8

관리처분시 공사비 3,960,000 (21.4%증가)

상승분 698,000 * 50,740 평 = 35,416,520,000원 공사비 증가

주) 조합의 개발이익율이 발생하면 소득세 등 세금으로 납부해야 하고 또는 물가인상분 시공사공사비 인상으로 조합원

추가분담해야 한다며 비례율를 100%로 조정하려 할 겁니다! 즉,당장 조합원 분양신청 완료후 앞으로 있을 관리처분총회에서 비례율를 날리려는 어이없는 시도가 벌어질 계획입니다!

③ 베일에 가린 공사비 원가

  - 표준계약서 제6조 (공사예정공정표와 공사비 산출내역서 등)

“을”은 본 계약체결시 제2호, 제3호, 제4호의 서류를 “갑”에게 제출하여야 하며, 착공시에는 제1호 및 제4호의 서류를 첨부한 착공신고서를 “갑”에게 제출하여야 한다.

1. 현장대리인 지정서

2. 공사예정 공정표

3. 공사비 산출내역서 (수량산출서 및 원가계산 포함)

4. 기타 “갑”이 지정한 사항

- 실제계약서 제6조 (공사예정공정표 등)

① “을”은 본 계약체결 시 제2호, 제3호의 서류를 “갑”에게 제출하여야 하며, 착공 시에는 제1호의 서류를 첨부한 착공신고서를 “갑”에게 제출하여야 한다.

1. 현장대리인 지정서

2. 공사예정 공정표

3. 기타 “갑”이 지정한 사항

▶ 산출내역서를 제출한 경우는 거의 없음.

-중략 -

가계약시 공사비 평당단가 : 326만 2천원

본계약 공사비 예상 평당단가 : 378만 8천원

                            (평당 52만6천원 증가)

3.정부 정책이나 행정 명령에 의한 공사비

▮근거: 가계약서 제 35조 2항 3호

▮내용 : " 을 " 귀책사유와 관계없이 정부의 정책 변경이나 행정명령 등 불가피한상황이 발생할

경우

▮공기질관리법 규제 적용

- 신축 공동주택의 실내공기질 관리 : 2006년 1월1일 부터 시행

- 관련근거: 다중 이용시설등의 실내공기질 관리법 제9조 (신축공동주택의 실내공기질 관리)

- 내용 : 신축되는 공동주택의 시공자는 시공의 완료된 공동주택의 실내공기질을 측정하여

그측정결과를

시장 군수, 구청장에게 제출하고 입주 개시전에 입주민들이 잘볼수 있는 장소에 공고하여야 한다.

4. 지하층 구조 변경 공사비

▮근거 : 가계약서 제 7조 2항 4호

▮내용 : 갑이 제시한 설계도서의 변경이 발생한 경우

▮지하층 구조 변경으로 인한 공사비

5. 사업시행인가 조건이행 공사비

▮근거 : 가계약서 제 35조 2항 3호

▮내용 : " 을 " 귀책사유와 관계없이 정부의 정책 변경이나 행정명령 등 불가피한상황이 발생할

             경우

6. 토목공사비

▮근거 : 가계약서 제 7조 2항 3호

▮내용: 전항의 평당공사비 단가에 포함된토목공사는 일반토사대 암반 비율 (3:7) 기준으로 선정한것으로서 지질조사를 통하여 일반공사 가 추가되거나 감소한 경우

7. 연면적 증감에 따른 공사비

▮근거 : 가계약서 제 7조 2항 3호

▮내용 : 2005년 4월28일자로 제출한 사업참여 제안서에 명기된 건축개요기준의 건축연면적  또는 지하층연면적이 3% 이상 변경될 경우

8. 특화 및 품질향상공사비

▮근거 : 가계약서 제 7조 3항

▮내용 : 제 ①항의공사비는 제 28조 및 제 29조의 마감자재를 기준으로 하며 “ 갑”의 조합원이 그 마감자재를 상회하는 품질을 요구 할 경우 제 ①항의공사비와는 별도이며 이에대한 공사비 조정은 “ 갑” 과 “을” 이 협의하여 결정한다.

9. 설계변경을 통한 인상 공사비

  ▮근거 : 가계약서 제 35조2항2호

▮내용: “을” 은 다음각호에 해당하는 경우 도시 및 주거환경정비법을 관게법령에 적합한 범위안에서 “ 갑‘ 에게 공사 변경을 요구 할수 있으며 ” 갑“ 과 “을” 은 협의 하여 공사를 변경

          한다

10. 무이자 이주비 금융비융 증가 공사비

▮ 근거 : 가계약서 제 7조2항6호

▮ 내용: 무이자 이주비 금융비용은 “ 갑” 이 제시한 5% 고정금리 기준으로 산정한것으로서

          관리처분시 확정된 금리로 한다

11. 매입 부가세 불공제 증가분

  ▮ 근거 : 조세 특례제한법 106조 1항 4호

▮ 내용 : 국민주택의 공급과 국민주택 건설 용역 (리모델링 용역포함) 의 공급에 대하여는

            면세한다

3장. 제도적인 대안 모색

① 시공자의 공사비 절감 및 사업투명성 확보 방안

- 공사비 상한제 혹은 연도별 고시 (예, 매년 공공건설임대주택 표준건축비 고시)

- 사업참여시 공종별 세부공사비 및 산출내역서 제출 의무화, 관리처분인가시까지 변동폭 제한

   필요

- 관리처분인가시 표준계약서의 특정항목을 인가 조건화 (시도별 조례로도 가능)

② 정비업체의 부조리 근절 방안

- 정비업체의 자격 강화나 처벌강화는 미봉책에 불과함.

- 정비업체의 대행 권한 박탈 후 특정 업무(사업시행계획서 작성, 관리처분인가서 작성 등)에

   대한 사무지원으로 역할 대폭 축소

*사업절차별 선정업체 및 용역비 (대지 1.5만~2만평, 연면적 5~6만평 기준)