다중주택의 자세한 개념! (강북구, 도봉구 등에선 원룸개념으로 많이 이렇게 짓습니다. ^^*)

[예스맨]

다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.
     (1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것
     (2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것
     (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것
원룸의 정의 = 침실, 주방, 화장실을 기본으로 거실, 베란다가 하나의 독립된 공간 안에 전부 모여 있거나 부분적으?분리되어 있는 주거형태를 말합니다

건축법 시행령상 용도 분류에 나오는 용어의 정의 입니다.

   나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.
     (1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것
     (2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것
     (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

   다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지
                    아니하는 것을 말한다.
     (1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것.
         다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는
         피로티부분을 층수에서 제외한다.
     (2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가
         660제곱미터이하일 것
     (3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

1.다중주택 건축기준

->건축법시행령 제3조의 4[별표1]의 다중주택에 대한 내용

나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것

(3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

2.다중주택 주차산정기준

->다중주택은 단독주택에 포함됩니다. 단독주택과 같습니다. 질문3을 참조하세요.

3.다중주택은 단독주택에 포함이 된다고 하던데 단독주택 주차산정기준

->주차장법시행령[별표1] 참조

시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하 : 1대

시설면적 150㎡ 초과 : 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1+{(시설면적-150㎡)/100㎡}]

따라서 300㎡미만은 2대, 다중주택의 최대인 330㎡는 3대의 주차대수가 필요합니다.

예를들어 시설면적이 299㎡라면

[1+{(299㎡-150㎡)/100㎡}]=2.49대 따라서 2대 입니다. 0.5이상의 소숫점 이하의 주차대수는 1로 봅니다.

산정식이 2.50대가 나왔다면 3대의 주차대수를 확보하여야 합니다.

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<질문>

단독주택에  다중주택에는  독립된 주거형태가 아닐 것이라 했는데,   '독립된 주거형태'란  어떤 것인가요?     다중주택은 --  학생, 직장인 다수가 장기간 거주하는 구조이며,  독립된 거주형태가  아닐 것이라 했는데..    그러면   하숙집  형태인지..   아니면,  자취방  형식을 말하는지 아니면,,    한방에   침대를 놓고 여러명이 같이 기거하는 형태를 말하는지 궁금합니다...

<답변>

다중주택의 '독립된 주거형태가 아닐 것'이라 함은 개별 화장실 및 개별 취사를 할수 있는 주방형태를 갖추면 독립된 주거형태로 봅니다.

 

따라서 다중주택은 공동 취사장 및 공동 화장실 및 샤워장을 갖추면 됩니다. 원룸 형태는 안된다는 것이지요. 여러명이 기거하는 것은 상관 없습니다.

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1990.4.21, 1989.4.8/ 건설교통부 건축 30420-9321(다가구), 30420-7688(다중주택)

 

 

다가구주택의 건축기준

[건설교통부 건축 30420-9321 1990.4.21]

구 분	다가구 주택
용어의 정의	여러가구가 함께 거주할 수 있는 단독주택
규모	Ÿ      연면적 600㎡이하 (타용도와 복합건축시 동일건축물의규모는 660㎡이하) Ÿ      층수:3층이하 (지상1층을 주차장으로 사용하는 경우에 4층 허용)
대지안의공지	연면적 331㎡이상, 4층이상의 건축물의 외벽 각부분으로부터 인접대지경계선까지의 직각방향의 수평거리는 1m 이상 띄어 건축토록 유도
구조	주거구획간 경계벽은 방화 및 차음구조로 설치
용도변경 및 수선	Ÿ      공동주택에 적용되는 건축기준등에 적합한 경우에 한하여 다세대주택 등으로 용도변경 허용 Ÿ      단독주택을 다가구주택으로 개조시 건축법령 및 본 지침에 적합한 경우에 한하여 허용
건축허가시 용도표기	단독주택(○가구용)으로 표기
점유방법	가구별로 임대(분양불가)
입지기준	Ÿ      건축법상 건축이 허용되는 지역중에서 다가구용 단독주택이 주거환경보전상에 지장이 있다고 인정되는 경우, 지방건축위원회의 심의를 거쳐 구역을 정하고 당해 구역내에서 다가구용 단독주택은 지방건축위원회의 심의후 건축허가 Ÿ      주거전용지역내에서는 3가구 이하로 건축토록 유도

 

 

 

  

다중주택의 건축기준

[건설교통부 건축 30420-7688 1989.4.8]

구 분	다 중 주 택
법령상 정의	학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택
건축법령 적용시 용도분류	단독주택
구분기준	각 주거구획은 구획별(가구별)로 독립된 공간을 확보하되 주거생활의 일부를 공동으로 영위
-규모
연면적	Ÿ     300㎡ 이하
층수	Ÿ     3층이하
동당주거구획수	Ÿ     20구획 이하
주거구획전용면적	Ÿ     12~33㎡
-부대 시설	Ÿ    층별 남녀구분 화장실 Ÿ    공동샤워시설 Ÿ    주거구획별 전용상하수도 설비 Ÿ    개별취사,난방의 경우 가스배출기 설치 (연탄사용의 경우)
구조	주거구획간 경계벽은 인접구획간 화재, 소음상 완전 차단구조로 할  것
기타	10주거구획 이상인 다중주택은 인접대지에서 2m 이상 이격

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원룸 매입하려합니다.

1. 무주택소유자이고 원룸 한채입니다. 매매가는 7억정도..

2. 년 5,000만원 임대수입입니다.

질문:

1. 임대사업자등록을 꼭 내야하는건가요?

2. 융자를 받아 승계하는 조건인데 은행쪽에서 매수인이 임대사업등록을 해야 승계가 된다고 합니다.

    그런조건으로 매도자가 융자를 받은걸까요? 만약에 그렇다면 꼭 매수인이 임대사업등록을 해야만 승계가 되

    는건지요. 다른 방법은 없는지..

3. 임대수입이 5,000만원 이하이면 소득세는 얼마정도가 나오는지요.  비과세는 년 얼마이하부터인지요.

4. 임대사업 등록후 몇년을 보유하고 있어야 양도소득세가 비과세 인지요.

5. 취.등록세 감면은 몇%인가요?

6. 만약 보유기간 이전에 처분하면 불이익은 어떻게 되는지요.

7. 종부세 대상은 아닌거 같은데 궂이 할필요 있을까요?

8. 원룸은 대출이 힘든건가요. 1억5천받으려면 승계방법 외에는 없는걸까요?

임대사업에관한 자세한 설명 부탁드립니다.

1.주택임대 사업자는 사업목적의 주택이 5채이상 보유하여야 사업자등록이 가능합니다.

   (반드시 현재 5채를 보유하지 않더라도 매매계약서가 있으면 사업자등록이 가능합니다.)

  우선 원룸임대 사업을 하시려면 원룸주택 매매이전에 매입하고자하는 물건이 각 호실별로

  구분등기가 되어있는지 확인 해 보셔야 합니다.

  귀하의 경우 원룸 한채라 하신것으로 보아 원룸형 다중주택을 계약하신 것 같은데... 다중주택은

  구분등기가 되어진 것이 아니므로 주택임대사업자등록 요건에 부합되지 않을 것 같습니다.

2. 융자는 승계하시는 것보다 잔금시 말소 하시면서 재설정 하시면 될 것같습니다. 주택의 매매가액이

    7억원정도 이면 1억5천정도는 신규 담보대출도 충분히 가능하겠네요.

3. 소득세는 잘 모르겠네요... ㅎㅎ

4. 현재 무주택이시니 다중주택을 매입하신다면 보통의 1세대1주택의 비과세 요건만 갖추시면 비과세

   혜택을 받으실수 있고, 구분등기가 되어있는 건물이라면 비과세는 되지 않으며 일반(누진세율)세율을

  적용 받으시려면 등록된 임대주택을 10년간임대 후 양도하여야 합니다. 단, 소재지가 동일시.군내에

  있어야하며 전용 25.7평 이하의 주택이어야 합니다. 더블어 기준시가 3억 원 이하 주택 5가구 이상을 10년

  이상 임대하면 종합부동산세를 내지 않습니다 .

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다가구 주택과 다중주택의 차이점은 찾아봐서 대충 알겠씁니다.

근데 다중주택에서는 원룸처럼 개별적으로 방+주방+화장실을 못 둡니까 ?

건물을 올릴려고 보니까 주차장때문에 방갯수가 줄어든다 고... 그래서....

합법적이면서 요령있는 원룸 신축 방법 좀 알려주세요...쪽지로 상담 가능~!!

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다중주택으로 계획하면 됩니다.

단, 연면적이 330㎡(100평)을 넘을수 없습니다.

다중주택은 원룸의 호실당 주차를 하는 것이 아니고, 면적당 주차대수를 산정합니다.

330㎡이하이면 주차대수는 3대정도면 충분하고요. 300㎡이하라면 주차대수는 2대입니다.

그리고 원룸으로 계획하되 주방과 화장실은 개별로 할수 없습니다. 공동취사장과 화장실, 샤워실등을

갖추어야 합니다.

그러나 각 구청마다 따로 지침을 두고 있습니다. 예를들면 화장실은 개별로 가능하지만 주방을 두지 못하게

하는 곳도 있습니다. 그리고 주차대수를 1대더 추가해야 하는 경우도 있고요.

지역이 어디인지를 알아야 정확한 답변을 할수 있습니다.

주차장법이 강화된 이후부터는 원룸 신축이 어렵죠.

지역마다 틀리지만 거의 원룸당 주차1대를 확보해야 하니까요;

다중주택은 화장실 따로 못두는게 맞습니다.

어쩔수 없이 다가구로 가야 하구요..

일단 투룸으로 올리세요.. 합법적이지는 않지만 나중에 원룸으로 바꾸는

방법은 다 있답니다(ㅡㅡ);;

자세한 방법이나 내용은 가까운 설계사무소에 문의해 보면 거의 알고 있을거에요.

아니면 메일이나 쪽지 주셔도 되요.

aa

구분	다세대주택(공동)	다가구주택(단독)	다중주택(단독)
법상정의	연면적 660㎡이하 4층이하 2세대 이상	연면적 660㎡이하, 4층이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는등 2가구이상이 독립된 생활을 할수 있도록 건축된 주택	학생 또는 직장인등의 다수인이 장기간 거주할수있는 구조의 주택
구분기준	＊각세대가 하나의    건축물 안에서 각    독립된 주거생활 영위 ＊구분소유/분양가능	＊가구별로 별도의 방,부엌,화장실구비(출입구등 일부 공유가능)＊구분소유 및 분양 불가	＊각 주거구획별로   독립공간 확보하되   주거생활일부를 공동영위 ＊구분소유 및 분양 불가
규모	200평(660㎡)이하 4층이하	660㎡이하 3층 이하(1층은 주차장으로 건설시 4층이하)	330㎡(100평)이하 3층 이하
주거     구획당     면적	2-19세대           20㎡이상	2-19가구	20구획이하                12-33㎡이하
부대시설	＊세대별 방, 부엌, 화장실,현관 동시 확보 ＊세대별 전용상수도 설비,설치 ＊난방시설은 세대별로설치	＊가구별로 방, 부엌, 화장실, 출입구 구비 ＊지하실 가구는 지상에 화장실 설치 유도 ＊난방시설은 가구별 설치	＊층별 남녀구분 화장실 설치 ＊공동샤워실 설치 ＊주거구획별 전용 상수도 설치 ＊개별취사, 난방의 경우 가스배출기 설치(연탄 사용시

■ 연립.다가구.다세대

우선 연립 다세대 다가구 빌라(고급연립)를 간단하게 구분해보면 모두 공동주택의 형태

형태를 취하나 용어상

건축법상 차이가 있다.

▶ 다세대/다가구/연립주택의 정의

◇. 다세대 주택(구분소유)이란

연면적 660㎡이하 이면서 4층 이하인 건물에 2세대 이상이 살고 있는 주택을 말한다. 각 세대가 한 건축물 안에서 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는데 1동당 주거 구획 수는 2세대이상이고 주거구획 당 전용면적은 20㎡이상이다. 각 세대별로 방, 부엌, 화장실, 현관을 별도로 갖추고 있어야 하며 세대전용 상 하수도 설비를 설치해야 한다. 구분소유 및 분양이 가능한 공동주택이다.

◇. 다가구 주택(단독소유)은

건물 연면적이 660㎡이하이고 3층 이하(지상 1층을 주차공간으로 사용할 경우 4층 허용)의 주택 1개동에 여러가구가 함께 거주하는 형태로 각 가구마다 독립된 부엌과 화장실을 갖춘 주택을 말한다. 다가구 주택의 장점은 건축법상 단독주택으로 취급하고 있어 다양한 세제혜택을 받을 수 있다. 다가구 허용 가구수는 2~19세대까지 허용 받지만 분양할 수없고, 등기이전이 안되므로 각 가구마다 소유자를 따로 둘 수 없다. 그러나 공동주택에 적용되는 건축기준 등에 적합한 경우에 한하여 다세대 주택 등으로 용도변경이 가능하고, 또한 건축법령에 적합한 범위 내에서 기존의 단독주택을 다가구 주택으로 개조하는 것을 허용하고 있다.

◇. 연립주택 (row house)

전체 층이 4층 이하이면서 1동(棟) 당 건축연면적이 660㎡를 초과 하거나 가구수가 20가구 이상인 주택이다. 분양이 가능해 공동주택으로 분류된다

(아파트: 5층이상의 모든 주거용 건물로 공동주택으로 분류)

*다가구주택의 적용하는 건축기준은 각 지자체마다 다를 수 있다. 서울시의 경우는 '다가구 주택 건축 심의기준'을 마련하여 시행하고 있다. 이 기준에 따르면 가구당 면적은 최소 13.6평을 넘어야 하고, 건물 층수도 반경 30m 이내 주변 건축물의 평균 층수 이하여야 한다. 또 10가구 이상의 다가구주택은 반드시 건축심의를 거쳐야하며, 전용주거지역(다세대 연립주택 건축 가능 공고 지역 제외) 내에서 다가구주택을 지을 경우 4가구를 넘지 못한다. 하지만 서울시의 '다가구주택 건축심의 기준'은 권고사항으로 각 자치구 실정에 맞게 운영되어지고 있다. 한편 다가구 주택을 지을 때는 전체가구수의 0.7배수 이상의 차량이 주차할 수 있는 주차공간을 확보해야 한다. 건축 연면적이 87㎡이상 133㎡이하는 1대, 133㎡를 초과할 경우엔 90㎡당 1대가 주차할 수 있는 주차장 면적이 확보되어야 한다. 이밖에도 전용주거지역에 다가구 주택을 신축할 경우에는 3가구까지만 허용되고 건축선 후퇴 제한규정을 적용받지 않던 6m 미만 도로에 접한 다가구주택도 앞으로는 반드시 대지경계선으로부터 1m후퇴해 짓도록 하는 등 앞으로 다가구/다세대에 대한 건축법규는 대폭 강화될 것으로 보인다.

■ 다가구주택의 다세대주택으로의 전환

다가구와 다세대를 나누는 가장 큰 기준은 가구별로 등기를 할 수 있는지 여부입니다.
그러나 이제는 구분등기가 가능해져 두 주택의 구분은 없어진 것이나 다름없는데 다가구주택을 구분 등기하려면 우선 다세대주택으로 용도를 바꾸어야 합니다.
관할 시,군,구에 용도변경을 신청해 건축물 관리대장의 기재사항을 다세대 주택으로 바꾸면 되는데 이때에 다음의 두가지 요건을 갖추어야 합니다.

첫째 세대별로 구분되는 벽두께에 대한 것입니다.
각 가구를 분리하는 벽두께가 다세대의 방화벽 기준인 19cm를 넘어야 합니다.

두번째로 주차장 확보기준인데 이는 별로 어렵지 않은 것이 건축법에서 다세대의 주차장 규정을 다가구 수준으로 완화하였기 때문입니다.
그외 또 토지공사나 주택공사에서 단독 주택으로 분양한 용지에 건축한 다가구주택은 다세대로 바꿀 수 없다는 문제가 있습니다.

■ 부동산용어 정의

아파트: 주택건설촉진법에 근거해 건설하고 분양, 분양대금이 건축공정률 50%기준으로 2회이상 나누어 납부, 사후관리도 공동주택관리령 규정에 따라야 함-한마디로 분양보증으로 회사부도나도 불입원금 보장받을 수 있죠.

주상복합과 오피스텔의 공통점: 분양방식 대금납부가 시행자 재량, 분양보증 대상아님으로 부도나면 안정장치 없음.

주상복합과 아파트의 공통점: 주거용으로 분류되니 내부 욕조 설치가 가능하고 세입자가 임대차보호법에 의거 법의 보호를 받죠. 임대사업할 수 있고, 임대 사업자로 등록하면 세제감면해택도 있죠.

그러나 오피스텔은 주거겸용이니 욕조설치 할 수 없고, 확정일자 받아도 보증금 우선 변제가 안되고 여러채 사서 임대업해도 세제 감면 혜택이 거의 없죠. 그러니 투자목적 보다는 임대수익을 얻기 위한 목적이 강하죠 

주거용요피스텔: 말그대로 주거를 목적으로 하는 경우라면 주택으로 간주될 수 있다는 것입니다. 국세청은 일단 주민등록상 전.출입이 되었거나 미성년 자녀와 함께 거주하거나 내부 구조와 전기.수도.가스료 내역과 오피스텔 소유자의 은행계좌.의료보험기록 등을 고려해서 주거용인지를 결정하게 될 것입니다. 주거와 업무를 섞어 사용하는 경우엔 주거부문이 50%를 초과할 경우 주택으로 간주된다는게 국세청의 기본 입장입니다. 다만, 최근에 분양된 주거용 오피스텔(일명 아파텔)은 주택으로 분류되겠지요. 따라서 이런 경우의 오피스텔은 주택으로 분류되고 1가구 2주택에 해당될 수 있으며 양도세 감면혜택이 없는 것으로 보아야 합니다. 

[출처] 다가구/다세대/다중주택|작성자 박재완

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원룸텔(고시텔)의 법적주차대수는 일반 다가구(원룸)주택과 차이가 있나요?

1.건축법상 원룸과 고시원(고시텔)의 용도별 분류는 각각 상이합니다.

원룸은  다가구주택으로

공동샤워장과 공동취사장을 구비한 고시원은 다중주택으로 분류됩니다.

이에 따라 주차장에 대한 준거법령과 기준도 상이합니다.

2. 다가구주택에 대한 주차장은 주택건설기준등에 관한 규정이

다중주택에 대한 주차장은 주차장법의 적용을 받게 됩니다.

3. 다중주택인 고시원은 시설면적 300제곱미터당 1대가이상이 기준이고

   원룸의 경우는 주차장설치기준이 특별시. 광역시. 시군등 행정구역에 따라

상이합니다. 자세한 사항은 주택건설기준등에 관한 규정 제27조를

참조하시기 바랍니다.

  편의상 서울시의 경우만 말씀드립니다.

주택의 전용면적규모가

*** 85제곱미터이하인 경우는 전체전용면적합계/75제곱미터 .

*** 85제곱미터초과인 경우는 전체전용면적합계/65제곱미터 의 기준으로 산정하되

세대당주차대수가 1대( 세대당전용면적이 60제곱미터이하인 경우는 0.7대)

이상이 되어야 합니다.

[봉동사나이]

멋진내용이시네요.

[천사오키(조성례)]

구분해서 설명해주시기 이해가 쉽게 갑니다.

[광란(이용호)]

좋은 내용 감사합니다. ^^

[라라피포(박광범)]

도봉구 자주 갑니다 ..

[염라 (곽승우)]

음... 그렇군요. 몇 번 읽어 봐야 겠지만 잘 배웠습니다.

[빡빡이(안형준)]

좋은 글 감사합니다..

[카트린(허숙)]

좋은글 감사드려요~~~~~~

[카트린(허숙)]

좋은글 감사드려요~~~~~~

[복이온]

아휴!! 이제야 겨우 감이 좀 오네요. 항상봐도 그게 그것처럼 헷갈리기만 했는데....
몃번 더 봐야겠읍니다. 정말 감사합니다.