[리츠] 4월 Global REITs Monthly - 한국 리츠, 폭탄 배당 예고

[불스탁®]

* 1970년대부터 리츠와 금리와의 상관관계 약해. 점진적인 금리 상승은 경기회복 신호

* 4월 투자 아이디어는 리츠 본연의 특성인 ‘배당’ 성장이 가능한 리츠에 집중 

* 한국리츠, 자산 매각과 신규편입, 리파이낸싱 등 배당 서프라이즈 가능성 

WHAT’S THE STORY

금리와 리츠와의 상관관계: 3월 들어 금리 상승에 대한 우려가 제기되며 리츠와 금리와의 상관관계를 분석해 보았다. 금리 인상은 배당 매력을 축소시키고 조달 금리를 높인다는 점에서 직관적으로는 인컴형 자산인 리츠에 부정적으로 인식된다. 그러나 1970년대 이후 6차례의 미국 금리 상승기를 분석한 결과, 3회는 미국 리츠가 오히려 벤치마크(S&P 500) 성과를 상회했고 1회는 유사했으며 2회는 벤치마크를 하회했다. 역사적으로 단기에 큰 폭의 금리인상이 아니라면 리츠는 금리와 동행해 우상향하는 모습을 보여 왔다. 이는 주로 금리인상이 경기 회복기에 이뤄지기 때문이다. 점진적인 금리 상승은 단기적인 배당 매력 축소보다, 중장기적인 부동산 펀더멘털 개선요인을 더욱 부각시키며 주가에 긍정적으로 반영한다.

4월 투자 아이디어는 ‘배당’: 일반적으로 리츠는 주식시장이 과열될 때보다 다소 차분해질 때 재조명 받는다. 리츠가 제공하는 배당이 주가 하방을 지지하기 때문이다. 최근 주식시장의 변동성이 높아지며 이 같은 리츠 고유의 특성이 부각되고 있다. 이를 반영해 3월까지 글로벌 리츠 지수는 6.7% 상승하며 S&P 500을 1%p 상회했다. 국내 리츠 역시 3월 들어 4.7% 상승하며 지수를 무려 3%p outperform했다. 백신배포와 경기회복의 기대감, 각국의 대규모 부양책에 따른 코로나19 피해섹터의 회복에 기인한다. 4월 투자 아이디어는 리츠 본연의 투자포인트인 ‘배당’ 성장이다. 2020년 미국 리츠 중심으로 배당컷이 속출했으나 2021년 들어 배당 재개 혹은 배당 인상이 시작되었다. 코로나19 피해섹터였더라도 승자독식 논리로 지배력을 강화하며 배당을 꾸준히 늘릴 섹터별 1등 리츠에 집중하는 전략을 추천한다.

한국 리츠, ‘폭탄 배당’의 가능성: 한국 리츠의 평균 배당수익률은 5.7%로 여타 국가 대비 높고 다음 이유로 의미 있는 배당 인상이 예상된다. ① 포트폴리오 조정: 일부 리츠는 비핵심 자산을 매각하고 신규 자산을 편입하는 포트폴리오 리밸런싱을 시작한다. 매각 차익은 모두 특별배당으로 분배해야 하므로 배당 서프라이즈가 예상된다. 코람코에너지리츠는 최근 187개 주유소 중 영업손실이 누적된 27개 주유소를 매각하기로 했는데 3기(2021/11월) 특별배당이 집중될 가능성이 높다. ② 자산 편입: 리츠가 성장하기 위해서는 지속적인 자산 편입이 필수다. 신한알파리츠, 이지스밸류리츠, 롯데리츠 등이 신규 자산편입의 마무리 단계다. 특히 이지스밸류리츠는 기존 자산의 담보가치 상승을 활용한 차입만으로 자산을 편입하며 주주 배당을 극대화할 것이다. 롯데리츠는 국내 리츠 역사상 최대 규모인 3,333억원의 유상증자에 성공하며 6개 자산 편입을 완료했다. ③ 리파이낸싱: 2020년 저금리가 본격화됨에 따라 2021년 리파이낸싱에 따른 이자비용 절감과 배당 증가가 현실화될 것이다. 이리츠코크렙, 신한알파리츠가 리파이낸싱을 추진 중이며 이리츠코크렙의 경우 90bp의 조달금리 인하가 예상돼 배당은 기존 예상 대비 14% 상승할 전망이다.

삼성 이경자