올 4월부터 정부의 부동산 임대소득과세방침발표 여파로 주택시장은 가라앉은 반면, 상가시장은 들썩이는 분위기가 연출되고 있다. 상가 투자자의 첫 번째 고민은 지역선택이다. 과연 어느 지역을 선택해서 상가투자를 하느냐가 성공의 관건이기 때문이다.
올해 들어 위례신도시와 지방 택지개발지구의 상가가 부쩍 인기를 끌면서 서울이냐 수도권이냐, 아니면 지방이냐를 두고 고민하는 상가투자자가 늘어나고 있다.
아울러 강남역, 신사동 가로수길, 홍대 앞 상권처럼 이미 검증되고 인지도가 높은 지역을 고를까, 아니면 흙속의 진주를 찾는 심정으로 잘 알려지진 않았지만 소위 숨은 지역이나 잠재상권을 찾는 방법이 더 나을까 고민하는 투자자도 많다.
올해 들어 위례신도시와 지방 택지개발지구의 상가가 부쩍 인기를 끌면서 서울이냐 수도권이냐, 아니면 지방이냐를 두고 고민하는 상가투자자가 늘어나고 있다.
아울러 강남역, 신사동 가로수길, 홍대 앞 상권처럼 이미 검증되고 인지도가 높은 지역을 고를까, 아니면 흙속의 진주를 찾는 심정으로 잘 알려지진 않았지만 소위 숨은 지역이나 잠재상권을 찾는 방법이 더 나을까 고민하는 투자자도 많다.
- 최근에는 서울 용산구 이태원동의 경리단길이 제2의 가로수길로 주목받으며 부상하기도 했다. 경리단길은 흙속의 진주가 이제는 검증된 지역으로 부상한 사례다.
상가분양가격이나 매매가격이 높으면 비록 상가임대료를 많이 받더라도 투자비 대비 임대수익기준으로 계산해 볼 때, 연간 임대수익률은 상가가격이 비싼 지역이 싼 지역에 비해 낮을 수도 있다. 오히려 비싼 상가일수록 초기투자 비용의 증가로 투자리스크가 커지고 환금성도 떨어진다는 점도 주목해야 한다.
이 때문에 상가 투자를 할 경우에는 단순히 그 지역이 얼마나 유명한가, 지역인지도가 높은가 등에 앞서 해당 지역의 주 수요층, 투자수익률, 상권의 성장성 등 상권현황을 종합적으로 분석해 볼 필요가 있다. 비록 인지도가 낮은 지역이라도 알찬 고수익을 거둘 수 있는 지역을 찾는 노력이 요구된다.
상가 투자 시 지역인지도보다는 수요층의 증가, 상권의 활성화 가능성 여부를 검토해 적은 투자금으로도 많은 임대수익을 거둘 수 있는 지역과 상권을 선택하는 전략이 유리하다. 그렇다면 과연 그런 지역, 상권이 있을까?
조금만 관심을 가지고 우리가 거주하는 근린생활상권이나 도심권 재래시장 주변을 둘러보면 의외로 많이 알려지지 않은 알짜지역, 미래상권이 존재한다.
예컨대 서울 송파구의 ‘방이먹자시장’, ‘방이재래시장’의 경우 아파트와 다세대, 다가구 주택이 혼재하는 지역에다 향후 관광특구지정, 제2롯데월드 조성, 9호선 개통 등에 따라 상권이 확대되고 국내외 관광객 등의 유입으로 신사동 가로수 길과 유사한 상권활성화와 부동산 상승효과를 기대할 수도 있다.
- 대구 동성로 일대에서 10대부터 50대까지 남녀노소를 불문하고 가족, 친구, 연인, 외국인 관광객 등 쇼핑을 즐기러 나온 사람들이 거리를 가득 메우고 있다.
수도권 투자자들이 지방에 투자를 꺼리는 이유가 있다. 접근거리가 멀고 관리가 쉽지 않으며 지방 부동산은 수도권만큼 가격이 오르기가 어렵다는 선입견 때문이다. 이런 사정은 그 지방지역이 고향인 사람도 마찬가지이다.
상업용 부동산 즉, 상가는 자본수익보다도 임대수익가치에 더 비중을 두어야 하는 이른바 ‘수익형 부동산’으로 불린다. 주어진 부동산을 활용해 직접 운영을 하던, 임대를 하던 장기적인 운영 수익을 획득하는 것이 투자목적이다. 상가나 숙박시설, 업무시설 등과 같은 시설이 여기에 속한다.
어떤 브랜드 의류매장의 경우 수도권에서 임대료가 월 500만원이고 지방에서 월 임대료가 250만원이라고 가정하자. 매출에 큰 차이가 없다면 지방 상가매장의 경우가 수익률은 더 낫다고 말할 수 있다. 일반인들이 생각하는 것처럼 지방이냐 수도권이냐에 따라서 매출에 큰 차이가 있는 것은 아니라는 얘기다. 물론 수도권의 대형 상권의 경우 예외는 존재한다.
상업시설을 개발하는 경우도 마찬가지다. 어떤 수도권 지역에서 일반상업지역 토지가 3.3㎡당 3000만원 한다면 100평만 해도 30억원이 되지만, 지방 중소도시 등에서는 비슷한 가치를 지닌 입지의 일반상업지역 토지를 3.3㎡당 1000만원 이하에 매입할 수도 있다. 매물이 비슷할 경우, 지방 상가개발의 초기 투자비가 훨씬 적게 들고 투자수익률은 높아진다.
숙박시설의 사례를 들어 설명해 보자. 지방의 3.3㎡당 700만원 토지에 비즈니스호텔을 세우는 것과 서울의 3.3㎡당 5000만원에 달하는 토지에 비즈니스호텔을 세우는 것은 투자비에 있어서 현격한 차이를 보인다. 하지만 숙박비는 이에 비례해 차이가 있는 것이 아니기 때문에 지방호텔을 조성하는 경우가 투자수익률 관점에서는 더 유리할 수 있다.
부산의 서면, 해운대 센텀시티, 대구 동성로 상권 등과 같은 지방의 대규모 상권뿐 아니라 유동인구 집중을 불러오는 택지지구나 신도시 등의 역세권 상가는 매우 유망하다.
이처럼 개별 상가를 분양받을 경우에 지방에 있는 상가의 관리가 불편한 것은 분명하지만, 복합상가 등을 개발할 경우에는 수익률 측면에서 오히려 지방이 서울보다 더 나은 경우가 많다.
수익률이 가장 중요한 개발 목적이라면 지방에 있는 상가를 매입하거나, 상가를 개발하는 전략이 효과적이라고 할 수도 있다. 상가투자는 주택투자와 달리 지역선택의 기준이 매우 다르며 다양하다는 점을 유념해야 한다.