[흑석재개발지역투자]김의겸이 올인한 흑석9구역 관리처분..'상한제만 피하면' ?~ (서울재개발지역투자, 흑석뉴타운투자,빌라, 단독주택, 아파트, 토지 , 건물)

[부동산재테크1번지 TF팀]

[흑석재개발지역투자]

김의겸이 올인한 흑석9구역 관리처분..'상한제만 피하면' 보이는 28층의 꿈

2008년 정비구역 지정 11년 만에 관리처분인가
내달 초 시행될 민간택지 분양가 상한제 적용되면 '28층 11개동' 포기해야 할 수도

=흑석 재개발지역.. 부동산 투자 비젼은~?

=흑석 재개발지역... 최고로 유망한 구역은 몇구역?

=흑석 재개발지역... 입지적 장점과 단점은~?

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1536가구로 흑석뉴타운 중 규모가 두번째로 큰 흑석9구역 재개발이 정비구역 지정 11년만에 관리처분인가를 획득했다. 김의겸 전 청와대 대변인이 25억원짜리 상가주택을 매입한 것으로도 유명한 이 지역은 그동안 공교롭게도 정부 규제를 잘 피해가며 사업을 진척시켜 왔으나 최근 기로에 섰다. 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 자칫 조합원들의 숙원인 '28층 11개동' 아파트를 포기해야 할 처지 놓여서다.

25일 정비업계에 따르면 동작구청은 전날 흑석9구역 재개발 사업에 대한 관리처분계획인가를 고시했다. 관리처분인가란 재개발ㆍ재건축 추진단계의 마지막 절차로 분양 관련 사항과 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고 시장ㆍ군수나 자치구의 구청장에게 인가받는 것을 의미한다. 흑석9구역은 2008년 9월 정비구역에 지정된지 11년만에 마침내 사업의 9부능선을 넘게됐다.

관리처분계획안을 보면 흑석9구역 9만4579.2㎡ 부지엔 1536가구가 들어설 수 있는 최고 25층 아파트 21개동이 들어 설 계획이다. 상가는 4개동 53실이 마련된다. 하지만 현재 흑석9구역 재개발 조합은 이 계획을 바꿔 최고 28층 11개동 아파트를 짓기 위한 '촉진계획변경' 절차를 진행중이다. 이는 시공사인 롯데건설이 제시한 대안설계안으로 단지 수를 줄여 쾌적한 공간을 만들고 한강 조망권을 더 확보해 아파트의 가치를 높이려는 의도에서 진행되고 있다.

하지만 다음달 초부터 민간택지 분양가상한제 시행이 예고되면서 만약 흑석동이 상한제 적용 지역으로 선정될 경우 조합의 이 같은 꿈은 실현되지 못할 가능성도 있다. 관리처분인가를 받아 '상한제 6개월 유예권'은 획득했지만 촉진계획 변경을 통해 층수를 늘리고 입주자 모집 공고에 들어가는 데엔 6개월이라는 시간은 턱없이 부족하기 때문이다. 촉진계획변경안을 승인받기 위해서는 시ㆍ구 합동회의, 주민공람, 공청회 등을 거치고 서울시의 입안요청에 따라 도시계획위원회 심의도 통과해야 한다. 도계위를 통과하면 사업시행변경인가와 관리처분계획변경인가도 다시 받아야 한다. 흑석9구역은 이달 시ㆍ구 합동회의 단계까지 진행했다. 동작구청 관계자는 "각 구역마다 상황이 다르지만 흑석9구역처럼 층수를 조정하는 건축계획을 바꿀 경우 모든 절차가 마무리되려면 최소 1~2년은 걸린다"라며 "조합에서 어떤 판단을 내릴지 기다려봐야 할 것"이라고 말했다.

흑석9구역은 그동안 문재인 정부의 부동산시장 규제를 잘 피해왔다. 흑석9구역은 2017년 '8ㆍ2 부동산 대책'에 따른 조합원 입주권 전매제한을 적용받지 않는다. 8.2 부동산 대책에 따라 서울 전지역이 투기과열지구로 지정됐으나 같은 해 9월 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되기 전 사업시행인가를 신청하면 면제됐기 때문이다. 흑석9구역은 2017년 8월 사업시행인가를 신청했고 같은해 11월 인가받았다. 재개발 사업장인 덕에 2018년 시행된 초과이익 환수제도 적용받지 않는다. 2018년 9ㆍ13대책이 시행되기 직전 김 전 대변인이 전재산을 들여 노후를 위해 투자한 곳도 흑석9구역이다. 등기부등본 확인 결과 김 전 대변인은 여전히 부인과 해당 건물을 소유중이다. 흑석9구역 조합 관계자는 "정부의 상한제 적용 대상지가 발표되면 그 결과를 보고 분석한 다음 어떤 방식을 택할지 정할 것"이라고 말했다.