돌담에 햇살 햇니미.
2015.04.15.
소외된 지방 부동산 시장의 장기적인 활성화. 그러나 거품 없는 완만한 활성화 목표이기에 부동산으로 돈 벌기 쉽지 않음을 재강조 하기 위한 지난 글 포스팅에 이어 하나 더.
서울, 경기, 인천 지방을 제외한 전국 지방의 부동산 시장이 중기적으로는 물론이고 장기적으로도 재활성화되었음을 재강조 하기 위해 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장에 관한 지난 글들 중 극히 일부만을 재 포스팅함.
지방 부동산의 재활성화는 현재 총체적 난국인 우리나라 경제는 물론, 모든 정권에 이롭 듯, 이번 박근혜 정권에게도 미약하게나마 이로울 수 있을 것임.
그리고 부산 등 낙후된 지방의 부동산 회복, 활황은
200년대 초, 중반의 두 차례 버블로 인해 재활성화에 있어서 한계가 있음에도,
중장기적 집값 하락에도 전월사격은 끝없이 올라,
마치 용수철 튀듯 튀어 오르려 하는,
경기 일부를 포함한 서울지방 부동산 시장의 활성화에도 작으나마 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것도 재강조.
범위를 조금만 더 넓혀,
국민 경제에 있어서 일 부분에 속하는 토지, 주택 등의 실물시장.
그 실물 시장 중에서도 마이너급에 해당하는 낙후된 전국의 서민, 중산층 주택들, 그 주택들 중에서 한 부분에 불과한 지방 부동산 시장.
그리고 다음에 쓰게 될, 우리나라 부동산 시장의 활성화와 상호 관련성을 가진 친환경적이고 쾌적한 주거와 도시의 문화와 환경에 대한 정책제안들이 계속 이어질 것임.
국민경제의 또 다른 작은 한 부분인, 우리나라 저출산, 총인구 감소시대를 다소라도 보완해 줄 수 있는 창의적 서비스 산업 등등 지역 경제와 관련성을 가진 주택, 도시 및 주거 문화, 환경은 우리나라 부동산 시장의 활성화와 간접적으로라도 관련성 있음도 재강조.
또한 국민, 시민 모두 주택 투자에 있어서 피나는 연구,열공이 필요한,
소외된 지방 부동산도 중장기 활성화 속에서 광역 지자체는 물론이고 기초 지자체 간 지역, 도시및 주거환경 발전에 따라, 그리고 중장기 가격 추이나 입주물량 추이 등등에 따라 차별화 심화 과정은 불가피,
심지어 기초 지자체 내에서도 읍면동 간, 그 읍면동 중에서도 물건별 극심한 차별화 심화 과정을 거칠 수 있을 것임도 재강조.
지난 일주일간은 연속하여 부산 부동산의 신규 분양 시장과 재개발 주택시장을 위주로 하여,
소외된 지방 부동산을 선도해 나갈, 시범 케이스 지방인 부산 부동산의 2차 상승기,
즉, 어제의 부산 부동산 시장의 중기적 재활성화가 다시 본격화되었음을 재강조 한 원론적인 글과 관련하여..
보다 구체적, 보다 세부적으로 접근해 봅니다.
부산에서 전용면적 25평의 가격을 기준으로 장차 10억, 15억이 가능함을 재강조 합니다.
2015년 4월 현재 현재 부산 전체 가구 수의 0%지만,십 년 후인 2025년 경에는 가격 기준 상위 10%대 내외의,
대략 15만여 가구에 해당하는 부산 도심 아파트 전용면적 25평의 가격은 8억 ~10억 내외가 가능할 것입니다.
상위 1%는 12~15억도 가능할 것이고..
아직까지 부산에서 전용면적 25평은 5억의 실거래 가격도 없기에 모두가 10억은 커녕 7, 8억도 불가능 하다 여기지만,
어제는 중단기적으로, 부산의 최상위 10%,15만여 가구의 집값이 중기적으로,빠르면 2016년, 늦어도 2018년을 전후하여 5억은 물론 6억도 가능하고, 상위 1%는 7억, 8억도 가능할 수 있는 조건, 상황 등에 대해 썼다면.
앞으로 쓸 글은,
장기적, 2025년을 기준으로,
상기한 부산의 상위 15%대에 해당하는 전용 25평 주택들의 집값이 10억을 넘어 15억 대, 혹은 그 이상도 가능할 수 있는 상황과 조건들에 관한 글들일 것임.
아울러, 앞으로 계속 이어질 글들은,
도로, 녹지, 항만, 공원, 관공, 레저시설 등 도시, 주거 문화와 환경의 개선과 관련하여,
또 국민경제의 소도약중 하나인 창의적 각종 서비스업 활성화 등의 정책 등등과 결부하여,
부산을 필두로 앞으로 낙후된 전국 지방 부동산시장을 이끌게 될, 시범 케이스 지역인 부산 대연동, 남천동의 재건축 시장과 촉진 3구역 등 법전, 부전동 등의 재개발 시장에 대한 것임.
부산 부동산 시장이 2020년 대까지 침체가 없다는 가정하,
지금 부터 2~5년 후, 2017~2020년으로 예상되는 시기에.
전용면적 25평을 기준으로 부산의 일반 분양 가격대는 현재의 평당 800만~1000만원 대, 2~3억 원대에 비해,
몇 년만 지나도 부산의 분양가는 1000만~1500만원 대,
가격기준 상위 1%의 분양가는 현재의 800~1000만 원대의 두세 배, 그 이상도 가능 합니다.
그 두 세배, 준 강남 아파트 가격대인 평당 2000~3000만 원대, 6억 대에서 10억대, 혹은 그 이상으로 가능한 지역, 아파트 단지는 어디일까요?
현재 천만 원 내외의 일반 분양가의 부산에서는 도저히 상상조차 할 수 없는 초고가의 일반 분양가가 예상되는,
전용면적 25평 10억을 기준으로,
현재 부산 총가구 수의 0%,오 년 후에는 0.1~ 1%, 십 년 후에는 1~2%에 해당될 수 있는 대표적인 지역과 단지는 마린시티, 엘시티 등 해운대 우동, 중동의 도심 해변, 그리고 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워 삼익 빌라, 용호동 W 등등 부산 도심 해변가 아파트들 입니다.
북향 조망권과 비역세권, 그리고 현재 인기 없는 중대형 평행대의 분양에도 불구하고 주상복합아파트인 용호동 W의 분양가는 거의 평당 1500만 원에 가까운 1400만 원대 입니다.
2016년 혹은 2017년에 분양할 예정인 삼익빌라 어울림, 마린시티 자이, 엘시티 인근의 소형단지 중동 리인 뷰, 주상 복합인 중동 캐슬의 분양가는 평당 1600만 원대로 예상되기 때문 입니다.
2018년 분양 예정인 남천 2구역 재개발 포스코도 평당 1600만원대로 예상 합니다.
재정비 조합의 예상에 따른다면,
2018년 분양 예정인 삼익타워, 대연비치의 일반 분양가는 평당 2000만 원대,
2022년 분양 예정인 삼익비치의 일반 분양가는 평당 3000만 원대를 예정하고 있기 때문입니다.
예상 보다 한 두해 더 늦어지면 삼익 시리즈들의 예정 분양가는 더욱 높아질 것이기 때문입니다.
현재 주택공급 및 일반 분양이 가능할지 조차 불분명하지만, 가능하다 해도 시기도 다소 더 늦어질 수 있지만,
만약, 가능하다면 삼익비치 등 삼익 시리즈 재건축들의 일반 분양가 보다 훨씬 높은 일반 분양가격이 예상되는,
천문학적 민간 자본에 비해 조족지혈이겠지만,
북항 재개발 1단계의 국비만 해도 십조 가까이, 2, 3 단계를 포함하면 수십조의 천문학적인 공공 자본, 혈세가 투입될 북항 재개발 1단계 지역 내에서의 주거시설 또한 부산 부동산 시장의 태풍의 눈입니다.
엘시티 분양가 보다 많이 높을것으로 예상되는 100층 넘는 광복동 롯데타워 주거시설도 마찬가지 입니다.
그리고 삼익비치 등의 분양가 보다야 많이 낮겠고 북항 재개발 완공까지 오랜 시일을 요하겠지만,
현재의 부산 분양가보다는 많이 높아질 것으로 예상되는 북항 재개발 2단계 내 부산항 시티도 부산 부동산 시장 업그레이드에 다소 기여할 수 있을 것입니다.
이 또한 일반 분양이 빠르면 5년 내, 늦어지면 10년 이상 보다 많은 시일을 요하겠지만,
부산역과 부산진역 재개발, 문현 금융단지, 부전역 복합환승센터, 도심 철도 지하화 등등의 수혜지인 시민공원 촉진지구 일대의 촉진 3구역 재개발과 우동 3구역 재개발, 기타 대단지들인 대연 3구역 , 온천 2, 4, 거제 2구역 재개발 등등도 평당 1600~2000만 원대, 혹은 그 이상의 일반 분양가로 부산 부동산 시장 업그레이드에 기여할 수 있을 것임.
다음은 상기한 촉진 3, 2-1 구역 등 시민공원 주변지역,
양정 1, 2, 3, 연지 2, 전포 1-1, 전포 2-1 부암 1,범천 1-1, 2, 문현 1, 3, 좌천, 범일 2,3구역 등등..
준 시범 케이스 지역으로, 북항 재개발과 부산 시민공원 일대의 좌천, 범일, 문현, 전포, 범천,양정, 연지, 초읍, 범전, 부전, 부암 재개발 등등을 포함 장차 분당 신도시급으로 재정비 되어,
중 장기적으로 원도심, 서부산 등등 부산 부동산 시장의 재활성화와 업그레이드에 기여할 수 있는 그 지역의 각종 주택 재정비 사업에 대한 분석 글들이 계속 이어질 것임.