햇살 한 스푼
2019.06.23 04:51
앞으로, 문재인 정권 들어 더 이상 나빠질 수 없는 낙후된 지방의 지역 경제, 지역민 일자리, 지역민 소득은 많이 나아지면 좋겠습니다.
아울러, 거래량 회복을 동반한 낙후 지역 부동산 시장까지 많이 회복하여 지역민들의 자산까지 보다 많이 늘어나면 좋겠습니다.
그렇게 낙후된 지역, 지방의 경제가 보다 좋아지고, 낙후 지역민의 일자리, 소득과 자산이 보다 많이 늘어나게 되면 자영업 장사 소득도 저절로 증가하게 되겠고 미약하나마 국민경제 선순환 구조 구축에도 이바지할 수 있겠지요?
만약 문재인 정부여당이 국민경제 전반은커녕 자신들의 정강, 정책에도 부응하는 사회, 경제적 약자층들을 위한 경제 실적을 내어 놓았다면 지지율, 정권 재창출 가능성과 경제 영역에서의 혹독한 심판 가능성은 어땠을까요?
경제 영역에서도 심판을 받은 전임 박근혜 정부여당만큼의 경제 실적, 결과물 말입니다.
지난 십여 년간, 그리고 최근 몇 달간의 집중 과제 수행에도 불구하고,
서울과 경기 일부를 제외한 전국의 낙후된 지방의 지역 경제는 물론 지역 부동산 시장은 대세 상승은커녕 회복조차 쉽지 않아 보입니다.
앞으로 중기적으로 입주물량이 급감하게 되는 충청남도, 울산시, 경남 창원, 거제시 등의 일부 소지역의 부동산은 반등을 모색하고 있는 듯하지만,
시범 케이스 지방 부산 부동산은 청약, 계약률, 거래량 등 모든 지표에서 침체를 벗어나지 못하고 있는 것 같습니다.
심지어, 몇 년 전 전국에서 가장 좋았던 부산 부동산 시장의 심리 지수는 지난 2013년 전후의 침체기 보다 더욱 악화일로입니다.
부산 부동산 시장은 비록 느리게 진행될지라도, 서울, 대구 수성구, 광주 남구 등등과 달리, 도시 및 주거환경의 비약적 개선 등등 펀더멘털에 부합한 대세 상승할 수 있는 조건과 상황은 구비되어 있는데도 말입니다.
서울 등을 포함한 전국의 언론, 시민들은 부산 등 낙후된 지방의 부동산에 아예 관심조차 없었으니,
부산 부동산 시장 심리가 악화된 주요 원인 중 하나는, 주로 부산 등 지방, 지역 내, 무지, 유해한 소수 언론, 자칭 전문가, 단기, 중기적 투기자들의 사실과 다르거나 왜곡된, 비관적 선전, 선동일 것입니다.
오늘은 그 비관적 심리 개선과 관련하여,
전체, 지역별 부산 부동산 시장의 장기 공급물량 추이 등 '공급 측 요소'에 대해서만 간단히 살펴봅니다.
다시 한 번 더 강조하지만 부산의 공급 요소는 호재이지 악재가 아닙니다.
도시 및 주거환경 개선 사업이 마무리 단계로 접어드는 부산 부동산 시장은 초장기적으로, 각종 주택 재정비 사업 완료 후 주택 공급량이 거의 공백에 가까울 정도로 급감하게 되는 것도 팩트입니다.
장기적으로도, 2021년~2035년경까지, 물론 입주 물량이 일시 몰리는 경우, 한, 두 해 정도 2만여 세대가 될 수 있겠으나 부산시의 연간 아파트 입주물량은 1만여 세대 이하에 그치게 되는 것도 팩트입니다.
다음은 부산 지역별 아파트 공급물량에 대해 살펴봅니다.
자치구 단위나 읍면동 단위의 소지역에 보다 많은 주택 공급 물량은 단기, 일시 악재일 수 있으나, 지난날 강남 압구정, 서초 반포, 잠원, 송파 잠실 등등처럼, 장기적으로는 물량에 비례하여 당해 소지역의 도시 및 주거환경이 개선되므로 호재인 것도 팩트이자 상식입니다.
물론 서울 보다 수요 측 요소가 현저히 약한 부산은 정관, 양산 신도시처럼 장기적으로도 도시 및 주거환경에 비례한 호재가 될 수 없는 지역도 있지만,
지역, 소지역 내 주택 공급 과잉은 지난해 대연동 부동산 시장처럼 모두가 선호하는 도심 지역에서는 단기적으로도 악재가 될 수 없습니다.
또한 단기 투기, 투자자들에게는 악재가 될 수 있어도 1가구 1주택자 등 장기 투자자에게는 악재가 될 수 없는 것도 팩트이자 상식입니다.
동래구 입주물량 폭탄, 부산진구 입주물량, 미분양 물량 폭탄, 집값 폭락 등등의 주장들과 관련하여,
지역별 중기적 과잉 공급 물량과 지역 부동산 가격과의 상관관계에 대해 보다 구체적, 세부적으로 살펴봅니다.
물론 가랑비에 옷 젖듯, 지역별 중기적 공급 과잉 물량은 단기, 중기적으로는 호재가 아니니,
동래구, 부산진구, 그 사이의 연제구 부동산 가격은 중기적으로 하락하거나 상승 탄력이 현저히 약해질 수 있지만,
폭락은 절대 없을 것이며 장기적으로는 상승 탄력성이 아주 높아질 것입니다.
동래구, 연제구, 부산진구는 해운대구, 수영구, 남구와 더불어 부산의 도심. 핵심 지역들이고,
장기적으로 입주 물량 증가에 비례하여 각종 기반 시설을 포함하여 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선될 것이기 때문입니다.
온천 2구역과 4구역 그리고 거제 2구역 등등이 십여 만 가구가 마치 한 단지처럼 몰려있는 상기한 반포 잠원, 잠실은 불가능할지라도, 압구정처럼 수만 가구가 집체 되어 있다면 더욱 효과적, 비약적으로 개선되겠지만 말입니다.
이것과 관련하여, 동심원적 파급효과로,
더 낙후된, 북항 재개발 주변의 동구 등 부산 원도심은 물론 서, 북부산, 명지 등 부산 외곽지역, 나아가 낙후된 전국 지방, 지역의 발전과 부동산 시장 대세 상승을 자극하고 촉진할 시범 케이스 소지역에 관한 선배의 지난 글을 추가합니다.
문재인 정부의 전방위적 부동산 규제와 부산 부동산 시장 침체로 2016년 당시 선배가 예상했던 부산의 각종 재정비 사업의 개략적 마무리는 몇 년 더 늦어질 수 있겠네요.
아직도 못골 달동네로 비하 당하고 있지만,
장차, 마린시티, 엘시티, 남천, 대연, 용호 도심 해변 지역과 북항 재개발 지역과 더불어 서울 강남 3구 지역에 버금갈, 아니, 비록 오래 걸릴 수 있어도 강남 3구 지역을 능가할 지역 중 하나인 대연동 내륙 지방 등의 발전 방안과 전망에 대해 썼던 선배님의 글입니다.
북항 재개발 2, 3단계, 문현 금융 단지, 기타 용호선과 우암선 트램, 용호만 재개발, 오륙도 씨사이드, 외국어대 부지 개발 등 지역 산업, 지역 개발 사업을 제외하고,
오로지 주택 재정비 사업, 주거 환경 개선 사업에 국한하여 보다 더 구체적으로 예시하면,
재정비된 대연 2구역 레전드, 3구역 캐슬을 중심으로 5구역 자이, 6구역 푸르지오 파크, 7구역 뷰 힐스 등과 재정비될 대연 4구역, 3구역, 기타 오양 양지 힐스테이트 재건축, 대연마루 내안에 등등 중형 단지 이상의 새 아파트만 2만여 가구로 재정비 거미줄 도시철도 등 각종 기반 시설을 포함하여 도시 및 주거환경이 천지 개벽될 못골 주변의 대연동 내륙지역입니다.
남천동 권역의 대연 힐스테이트, 대연 1구역 캐슬, 대연비치, 대연 보라 재건축 등등 포함하면 대연동의 새 아파트만 거의 2만 5천 가구입니다.
남구로 범위를 넓히면 용호동 W, 용호 3구역, 감만 1구역, 우암 1, 2구역, 문현 1, 3구역, 지역 주택조합 등등 중형급 이상의 새 아파트만 5~6만 가구, 메트로시티 등 헌 아파트를 포함하면 상기한 반포, 잠실급의 10만 가구가 될 것입니다.
원래 남구와 수영구는 1975년 전만 해도 부산진구의 대연 출장소였으니,
그리고 1995년 전만 해도 수영구는 남구의 일부였으니,
남구 주변의 수영구와 북항 재개발, 부산 시민 공원 인근의 동구, 부산진구 일부를 포함하면,
향후 십여 년 후, 보다 넓어진 그 동심원은 삼익비치, 삼익타워, 남천 어울림 등등은 물론 광안 자이, 광안 에일린의 뜰, 광안 재개발 뷰, 민락 센텀 포레, 비스타, 오션 테라스, 수영강 뷰 등등과 시민공원 촉진 2-1, 3구역, 골든뷰 센트럴 파 크, 양정 1,2,3 구역, 전포 1-1 이편한세상, 전포 2-1 아이파크, 연지 2구역 래미안 등등,
중형 단지 이상의 새 아파트만 10만 가구, 헌 아파트를 포함하면 20만 가구에 달할 정도로 도시 및 주거환경은 천지개벽될 것입니다.
이를 선반영한 까닭이겠지만,
지난해 대연동의 입주물량 폭탄, 집값 폭락, 올해 이후 동래구, 부산진구의 입주물량 폭탄 집값 폭락 주장들과 달리 대연동과 동래구의 집값은 부산 부동산 시장의 침체기에도 불구하고 최고가를 형성하고 있습니다.
그 근거로,
부산 일반 새 아파트 전용 84 제곱미터를 기준으로, 최근 1,2분기 그 최고 실거래 가격을 예시합니다.
모두가 최고로 여기고 있는, 앞으로 공급 물량도 급감하게 될 해운대구 부동산 가격.
해운대 주상 복합 아파트인 트럼프월드 센텀의 전용면적 84 최고가는 올해 1분기 8억, 2분기 7.95억도 있고,
헌 아파트인 경남 마리나와 대우 마리나의 84 최고가는 1분기에 각각 6.9억, 2분기에 6.5, 6.35, 6.3, 6.2, 6.0도 있지만,
해운대 우동 자이 1차 84 최고가는 1,2 분기 통틀어 6.0억이고 대다수는 5억 대입니다.
중동 전체로 84의 실거래가는 올해 3월 힐스테이트 위브 80 6.8억을 제외하고 6억 대가 전무합니다.
반면,
대연 7구역 뷰 힐스의 실거래 가격은 4월 6.42억으로, 1월, 2월의 실거래가 각각 6.2억에서 5월은 6.5억으로 오른 광안 쌍용 디오션과 함께 부산에서 최고가를 나타내고 있습니다.
동래 사직 캐슬과 인근 장전 래미안의 84 실거래 최고가는 올해 2분기에는 6억 대가 아예 없거나 6.05에 불과할 정도로 많이 하락했으나 올해 1분기 최고가는 각각 6.28, 6.3으로 해운대 자이 1차 보다 높았습니다.
보다 실수요를 잘 반영하는 전세가도 마찬가지입니다.
아파트 가격은 비슷하나, 대연 힐스테이트 푸르지오의 전세 실거래 가격은 해운대 자이 1차 보다 평균 수천만 원이 높습니다.