생활 | 관리소장, 단지내 조형물 깔려 숨진 아파트 입주민에 손배책임 없어 (부산지방법원) | 광주아파트총연합회

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●“관리소장, 단지내 조형물 깔려 숨진 아파트 입주민에 손배책임 없어”

      부산지방법원

입주민 자녀가 아파트에 설치된 조형물에 깔려 숨졌어도 조형물의 하자가 설치 당시의 잘못으로 인한 것으로 관리소장이 관리자로서 의무 다했다면 입주민에게 손해배상 의무가 없다는 판결이 나왔다.

부산지방법원 제11민사부(재판장 조민석 부장판사)는 최근 부산 부산진구 A아파트 입주민 B·C씨가 이 아파트 입주자대표회의와 위탁관리업체 D사, 이 아파트 관리소장 E씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “원고 입주민 B·C씨의 피고 이 아파트 대표회의와 관리업체 D사, 관리소장 E씨에 대한 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

이 아파트 입주민 B·C씨의 자녀 F씨(사고 당시 9살)는 2014년 8월 단지 내 정자 옆 화단에 설치된 8자형 조형물의 받침대에 올라가 조형물의 아래쪽 원형 부분을 통과하려고 하던 중 조형물이 쓰러지면서 그 아래에 깔리는 사고를 당했다. 이후 F씨는 병원으로 옮겨져 치료를 받다가 다음날 사망했다.

재판부는 판결문에서 “조형물 근처에서 학생들이 자주 장식물을 타거나 만지고 놀았고, 조형물 근처에 안내 표지판이 설치돼 있지 않은 사실 등이 인정되지만, 관리소장 E씨가 2014년 5월중 3일간 이 조형물 및 단지 내 시설물에 대한 정기점검을 해 파손된 시설물을 보수한 사실 등을 인정할 수 있어, 피고 E씨는 아파트 관리소장으로서 점검 및 관리의무를 다했다고 보인다”고 밝혔다.

이어 재판부는 “아파트 내 모든 시설물에 접촉을 금지하는 안내 표지판을 설치할 의무가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, F씨의 나이 및 사고 경위 등을 고려하면 안내 표지판을 설치하지 않은 것이 이 사건의 사고 원인이 됐다고 보기 어렵다”고 설명했다.

이와 함께 재판부는 “조형물 설치시 조형물과 받침대의 접착 부위에 틈이 생기지 않도록 석재 접착제인 에폭시를 정밀하게 발라서 설치했어야 했지만, 조형물 설치 당시 지지력이 약한 앵커가 사용됐고, 조형물과 받침대의 접착 부위에 1cm 이상의 틈이 생겨 공기주머니가 다수 발생하는 등 조형물이 부실하게 설치됐다”며 “이 사건 조형물의 하자는 설치 당시 조형물과 받침대의 연결 부위에 지지력이 약한 작은 앵커가 사용됐고, 조형물과 받침대의 접착 부위에 틈이 생겨 공기주머니가 다수 발생했다”고 언급했다.

더불어 “피고 관리업체 D사는 이 아파트 공용부분 관리업무를 직접 수행함으로써 공용부분을 직접 점유하고 있고, 피고 대표회의는 이 아파트 관리에 관한 주요 사항을 의결하는 방법으로 피고 D사의 공용부분 관리업무를 감독함으로써 피고 D사와 공동으로 이 아파트 공용부분을 점유하고 있거나, 피고 관리업체 D사를 통해 이 아파트 공용부분을 간접점유하고 있다”며 “피고 대표회의와 관리업체 D사는 이 아파트 공용부분에 설치된 시설물의 점유자로서, 손해 방지에 필요한 주의 해태를 하지 않았다는 점을 입증하지 못하는 한 이 사건 시설물의 설치 또는 보존의 하자로 생긴 사고로 인한 손해를 배상할 책임이 있다”고 덧붙였다.

하지만 재판부는 “조형물의 하자는 설치 당시의 잘못으로 인한 것으로 관리자로서는 조형물과 받침대를 분리해 확인하기 전까지 발견이 쉽지 않았고, 피고 관리소장 E씨가 실제로 시설물에 대한 정기점검을 했으나 이 시설물의 하자를 발견하지 못하는 등을 종합해 보면, 피고 대표회의와 관리업체 D사는 이 시설물의 점유자로서 손해 방지에 필요한 주의를 해태하지 않았다”고 지적했다.

이에 따라 재판부는 “원고 입주민 B·C씨의 피고 이 아파트 대표회의와 관리업체 D사, 관리소장 E씨에 대한 청구를 모두 기각한다”고 판시했다.

출처 : 아파트관리신문 조혜민 기자 cho@aptn.co.kr

●“관리소장실 마음대로 출입할 수 없다”

<입대의 회장, 방실침입·절도미수죄로 항소심서도 ‘유죄’>

<벌금형 불복 회장 대법원에 상고 제기>

대규모 단지에 해당하는 경기도 용인시의 한 아파트.

관리사무소장이 단지 순찰을 하느라 자리를 잠깐 비운 사이.

해임 위기에 처한 입주자대표회의 회장 A씨가 관리사무소에 들어선다.

경리직원으로부터 결재요청을 받고 오긴 했지만 입주민들 일부가 자신에 대한 해임안을 발의한 상황이어서 해임 관련 서류가 궁금했을 터.

경리직원으로부터 관리소장실에 해임 관련 서류가 있다는 말을 들은 A씨는 곧장 주인이 없는 관리소장실에 들어가 서류를 들고 나와 복사를 요구하는데 이는 다름 아닌 자신의 해임을 요청한 입주민의 성명과 동·호수가 기재된 ‘입주민 서명부’ 사본.

경리직원은 복사를 주저하며 관리소장에게 전화를 걸고 이 소식을 듣고 급히 달려온 관리소장은 개인정보가 담긴 서명부 자료는 복사해줄 수 없다며 A씨의 요구를 단번에 거절한다.

그러자 A씨는 자료를 주머니에 넣고 가지고 가려다 관리소장과 관리직원들에 의해 제지를 당하는데 상황은 결국 몸싸움으로 번지고 급기야 A씨는 ‘폭행을 당하고 있다’며 직접 112에 신고를 해 경찰까지 출동한다.

그러나 A씨는 출동한 경찰로부터 해임 관련 서류를 반환하라는 요청을 받고도 이를 바로 반환하지 않다가 경찰의 거듭된 요청에 어쩔 수 없이 이를 반환한다.

이 사건으로 인해 A씨는 결국 검찰에 기소되고 마는데 A씨에게 적용된 죄명은 바로 형법상 방실침입과 절도미수죄.

그 결과 1심 법원으로부터 지난해 5월 유죄가 인정돼 100만원의 벌금형을 선고받은 A씨는 항소를 제기하지만 2심 항소심 법원 역시 유죄를 인정한다.

최근 수원지방법원 형사6부(재판장 임재훈 부장판사)는 판결문을 통해 A씨는 납부청구서에 결재하기 위해서가 아니라 ‘입주민 발의 입대의 회장 해임안 및 주민서명부’ 사본 내용을 확인하고 복사하거나 가져갈 목적으로 관리소장실에 들어갔고 A씨가 해임 관련 서류를 불법영득할 의사가 있었다고 인정, 공소사실을 모두 유죄로 판단한 원심은 정당하다고 밝혔다.

특히 “아파트 관리사무소는 입주민들이 아파트 관리와 관련된 용무를 처리하기 위해 출입이 허용된 장소지만, 관리소장실은 관리소장이 자신의 업무를 처리하기 위해 관리하고 사용하는 개인적 공간이기도 하다”며 “입주민들이 어떠한 목적에서건 언제든지 마음대로 관리소장실을 출입할 수 있다고 볼 수는 없다”고 쐐기를 박았다.

또한 주택법령 및 아파트 관리규약에 의하면 관리주체는 입주민으로부터 서류 열람 또는 복사 청구를 받은 경우 모든 사항에 대해 당연히 응해야 하는 것은 아니고 예외 규정을 두고 있다며 A씨가 관리소장실에 있는 해임 관련 서류의 열람을 요청했다는 사정만으로 곧바로 관리소장실 출입에 대해 관리소장의 승낙의사가 추정된다고 볼 수는 없다고 판시했다.

더욱이 경리직원의 연락을 받고 온 관리소장은 개인정보가 담긴 주민서명부를 고려해 A씨의 해임 관련 서류의 열람 및 복사 요청을 거절했다고 분명히 했다.

다만 A씨가 이 사건 전에 해임결정 효력정지 가처분 신청을 해 받아들여졌고 그 후 1개월이 지나지 않은 시점에 다시 자신에 대한 해임안이 발의돼 해임절차가 적법하지 않을 수 있다는 의심을 갖고 범행을 저지른 점, 실제 이후 진행된 해임결정이 무효라는 법원의 판결이 있었던 점 등을 참작해 100만원의 벌금형에서 50만원의 벌금형으로 감액 선고했다.

한편 A씨는 이 같은 판결에 불복, 대법원에 상고를 제기한 것으로 확인됨에 따라 향후 귀추가 주목된다.

출처 : 한국아파트신문 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

●노후건축물 재건축 절차 간소화 추진

‘건축법 시행령·규칙 일부개정안’ 입법예고

국토부

노후건축물을 재건축 할 경우 대지소유자 80% 동의로 가능토록 하는 방안이 추진된다.

국토교통부는 노후건축물 리뉴얼 등 건축투자 활성화를 위해 건축법에서 위임한 사항 등을 담은 ‘건축법 시행령·시행규칙 일부개정안’을 입법예고한다고 밝혔다.

개정안에 따르면 건축시 대지 전부에 대한 소유권리가 확보돼야 하나 ‘건축물설비나 지붕벽 등의 누화, 손상으로 기능유지가 곤란한 경우, 노후화로 인해 내구성 결함, 건축물 훼손 또는 일부 붕과 등 안전사고 우려, 준공 후 15년 이상돼 기능향상이 필요한 경우, 조레로 정하는 경우’ 등은 공유자(대지, 건축물) 80% 이상 동의로 재건축이 가능하도록 했다.

또한 법령과 입지기준 등에 적한 경우 같은 건축물에서 복수용도는 성격이 유사한 같은 용도시설군(9개) 내에서 가능하되, 다른 용도시설군과의 복수용도는 건축위원회 심의를 받아 허용하도록 했다.

더불어 결합건축 지역을 상업지역 등 외에 건축협정구역, 특별건축구역 등으로 확대하고, 결합대상 2개의 대지는 100m 이내면서 건축여건이 유사한 동일 지역에서 가능토록 했으며, 조정하고자 하는 용적률이 20%를 초과하는 경우는 공동위원회 심의를 거쳐 조정되는 용적률의 적합성 등을 검토하도록 했다.

이밖에 개정안은 부유식 건축물에 대한 특례사항 구체화, 허가권자가 감리자 지정하는 소규모 건축물 범위 마련, 다중주택 건축규모 기준 확대 등도 담았다.

한편 개정안에 대한 자세한 사항은 국토부 누리집(www.molit.go.kr) 정보마당/법령정보/입법예고에서 볼 수 있다.

출처 : 아파트 관리신문 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

●선정 지침상 경쟁 입찰 아닌 수의계약으로 공사업체

선정했다면 위탁관리업체에 내린 과태료 처분 ‘정당’

대법원 결정

사업자 선정지침상 경쟁입찰 방식이 아닌 수의계약으로 공사업체를 선정했다면 주택관리업자에 내린 과태료 부과처분은 정당하다는 결정이 대법원에서 확정됐다.

대법원 제3부는 최근 대구 북구 A아파트 관리업체 B사에 대한 주택법 위반 이의 항고심에서 “관리업체 B사를 과태료 1백만원에 처한다.”는 제2심 결정을 인정, B사의 재항고를 기각했다.

이 아파트 대표회의는 지난 2011년 12월 지하주차장 바이오 LED조명 설치공사를 위해 수의계약으로 시공업체를 선정, 공사업체 C사와 도급계약을 체결했다.

이후 관할 지자체는 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 정한 경쟁입찰에 의하지 않고 수의계약으로 시공업체를 선정해 주택법을 위반했다는 이유로 이 아파트 관리업체 B사에 과태료 1백50만원을 부과했다.

이에 관리업체 B사가 이의신청을 하자 법원은 지난 2012년 6월 약식절차에 의해 B사의 과태료를 1백만원으로 감경했고 B사가 재차 이의신청을 제기했으나 제1심 법원도 이를 그대로 인정, ‘B사를 과태료 1백만원에 처한다’는 결정을 내렸다.

하지만 B사는 1심 결정에 불복, 항고를 제기했다.

이 사건 제2심 재판부인 대구지방법원 제2민사부는 “관리업체 B사는 대표회의의 의결사항 집행과 수선유지를 위한 용역·공사 등 사업자를 선정하기 위해서는 주택법령 및 사업자 선정지침에 따라 경쟁입찰로 해야 함에도 수의계약으로 했으므로 주택법을 위반했다.”며 “대표회의에서 그 의사를 최종 결정하고 대표회의 명의로 계약을 체결했다고 해서 그 책임이 면제되는 것이 아니다.”라고 설명했다.

이어 재판부는 “관리업체 B사는 사업자 선정지침에서 그 적용대상을 ‘관리주체(공동주택 관리소장)’라고 규정하고 있어 주택관리업자는 적용대상이 아니라고 주장하나, 사업자 선정지침이 주택법령의 위임에 따라 공동주택 관리주체의 용역·공사업자 선정 및 집행방법 등을 구체적으로 규정하기 위해 제정된 것임을 감안하면 주택법령에서 관리주체의 하나로 정하고 있는 위탁관리에 있어서의 주택관리업자를 사업자 선정지침의 준수의무자에서 제외하는 취지로 해석할 수 없다.”며 “관리업체 B사가 선임한 관리소장이 대표회장과 함께 공사계약을 체결했더라도 이 아파트 관리주체인 관리업체 B사가 위반행위의 책임을 면한다고 볼 수 없다.”고 지적했다.

이와 함께 재판부는 “관리업체 B사는 사업자 선정지침이 행정규칙에 불과해 과태료 처분의 법적근거가 될 수 없다고 주장하지만, 사업자 선정지침은 주택법 시행령에서 위임한 사항을 구체적으로 정한 것이므로 주택법 시행령과 결합해 구속력이 있는 법규명령으로서의 효력을 가진 것으로 봐야 한다.”며 받아들이지 않았다.

또한 “관리업체 B사는 이 공사계약에 따라 공급되는 제품은 특허제품이고 계약체결 과정에서도 투명하고 공정한 절차를 거쳐 수의계약을 한 것에 상당한 이유가 있다는 취지로도 주장하나, 사업자 선정지침이 경쟁입찰제를 명확히 규정하고 있고 이같은 방법으로 사업자를 선정토록 함으로써 공동주택 관리의 투명성·공정성을 확보하는 데 선정지침의 제정목적이 있는 점, 이 공사에서 경쟁입찰을 실시하지 못할 정도로 시공업체 선정이 시급했다고 볼 만한 자료도 없는 점 등에 비춰 이에 대한 관리업체 B사의 주장도 이유 없다.”고 덧붙였다.

이에 따라 재판부는 “관리업체 B사를 과태료 1백만원에 처한다는 제1심 결정은 정당하므로 관리업체 B사의 항고를 기각한다.”고 판단했다.

한편 관리업체 B사는 이같은 2심 결정에 불복, 재항고를 제기했으나 대법원에서도 기각 당했다.

출처 : 아파트관리신문 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

2.민원회신

●누수에 따른 책임주체는?

문 : 누수 부위가 세대 전용부분인지 아니면 공용부분인지 및 누수에 따른 책임주체는?

답 : 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용 부분 등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함

출처 : 국토교통부 민원상담

●1,2층 세대 승강기유지비 부과 여부

문 : 1,2층 세대에 승강기유지비를 부과하여야 하는지?

답 : 관리비등의 세대별부담액 산정방법은 관리규약에 정하므로(영 제57조제1항제11호), 상기 내용의 경우 입주자등의 의견을 합리적으로 수렴하여 관리규약에 정하여 운용할 사항

출처 : 국토교통부 민원상담

●동별 대표자 선출시 결격사유 확인 방법?

문 : 동별 대표자 선출시 결격사유 확인 방법은?

답 : 동별 대표자의 선출시 금치산자, 한정치산자, 금고이상의 실형 선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조제4항)

동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보 할 수 있도록 하는 것이 타당

선거관리위원회 위원장(선거관리위원회 미구성 등 부득이한 경우에는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)이 대상자 본인의 위임장(동의서)을 받아 경찰서에 조회하거나(“범죄경력조회”), 등록기준지(종전 본적지) 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에 조회(“금치산자, 한정치산자, 파산자 열람” → 공문으로 회신 받을 수 있음) 하는 것도 가능

출처 : 국토교통부 민원상담

●동별 대표자가 자격상실의 경우 동별 대표자 입후보 가능 여부

문 : 동별 대표자 자격상실의 경우 사퇴나 해임으로 보아 4년 동안 동별 대표자 입후보가 불가한지?

답 : 자격상실은 사퇴나 해임에 해당하지 않으므로, 사퇴나 해임의 경우 적용되는 4년간의 동별 대표자 입후보 제한(영 제50조제4항제9호)은 적용되지 않음

출처 : 국토교통부 민원상담