보호시설에 입소하였다는 이유로 공공입대주택에서 나와야 하나요?
◈ 의뢰자 사연
저희 누나는 치매 및 조현벼을 앓고 있는 지적장애인으로, SH공사가 운영하는 공공임대주택에 임차인으로 임대차계약을 체결하였습니다.
그런데, 저희 누나는 보호자의 도움 없이는 생활 하지 못할 정도로 심한 정신 질환을 앓고 있어 보호식설에 입소할 수밖에 없었고, 시설에 입소 하면서 전입신고를 하였습니다.
그리고 동생인 저는 누나의 유일한 보금자리인 공공임대주택에 가끔 방문하여 난방 시설을 살펴보고, 누나가 필요한 물건을 택배로 받아 언제든지 누나가 돌아오면 편하게 생활할 수 있도록 관리하였습니다.(저희 누나의 상태가 너무 심해지면 보호시설은 퇴소할 것을 권유하였고, 그럴 때면 저는 새로운 보호시설을 알아봐야 했는데, 새로운 시설이 구해질 때까지 공공임대주택은 누나의 유일한 보금자리였습니다.)
그런데, 얼마 전 SH공사는 누나가 다른 곳으로 전입신고를 하였고, 제 이름으로 택배가 배달되었다는 점 등에 비추어 볼 때, 제가 누나의 임대주택을 볼법으로 무단 점유하여 거주하고 있다고 하면서, 누나가 체결한 임대차계약을 해지하고 제가 불법점유하고 있는 누나의 임대주택을 반환해 달라는 소를 제기하였습니다.
누나의 보금자리를 돌봐준 것이 누나의 보금자리를 무단으로 양도받아 불법점유하고 있는 것인가요?
이렇게 누나는 유일한 보금자리를 잃게 되는 건가요? 도와주세요.
▣ 법원의 판단
경제적 형편이 넉넉지 않아 누나를 온전히 돌볼 수 없는 동생이 누나가 보호시설에서 돌아올 경우를 대비하여 그 보금자리를 살펴 준 것임에도 불구하고 누나가 주민들록을 보호시설로 옮겨 놓았고, 동생 명의의 택배가 배달되었다는 점 등을 근거로 누나가 동생에게 고공임대주택을 무단으로 전대했음을 이유로 한 이 사건 임대차계약 해지 및 이에 따른 건물인도 청구는 정말 가능한 것일까요?
우선 관련 범령과 계약조항을 살펴보겠습니다.
☞ 공공주택 특별법
제49조의4(공공임대주택의 전대 제한) 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다.
☞ 임대차계약서
제10조(임대차계약의 해제 및 해지)
제1항 암차인이 아래 각호에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 이 계약을 해제 또는 해지 하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.
제2호 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우
위 법 조항 및 계약서 문구를 형식적으로 해석하면,
의뢰자는 임대주택에서 주민등록을 이전하고 보호시설에 전입신고를 하여 임대주택이 아닌 다른 곳에서 거주하였고, 의뢰자 명의가 아닌 다른 사람 명으로 택배가 배달되었다는 점 등에 비추어 볼 때 의뢰자는 자신이 거주하지 않는 임대주택을 의뢰자의 동생에게 무단으로 양도 내지 전대하였고, 이는 위 조항에 해당됩니다(이것이 바로 SH공사의 주된 논거였습니다).
그러나, ① 공공주택 특별법은 '장기공공임대주택의 시설개선을 통한 장기공공임대주택 입주자의 주거환경개선 및 주거복지증진을 위하여 필요한 사항을 지원하여 삶의 질 향상에 기여함을 목적'으로 하고 있는 점(법 제1조), ② 의뢰자가 주민등록을 보호시설로 옮긴 것은 치료와 요양 목적을 위해 불가피한 사정이 있었던 점, ③ 이 사건 임대주택은 의뢰자가 요양원에서 퇴소하면 복귀하여 지낼 수 있는 유일한 안식처인 점, ④ 의뢰자 동생 명의의 택배 등 우편물은 누나를 위한 물건을 동생명의로 배달시킨 것일 뿐이라는 점 등 누나가 주민등록을 옮기고, 동생 명의의 택배를 받을 수 밖에 없었던 사정을 깊숙이 들여다보면, 의뢰자 동생은 이 사건 임대주택을 무단 점유한 것이 아니라 누나를 위해 누나의 보금자리를 살핀 것이라는 것일 뿐입니다.
법원도 의뢰자의 이와 같은 사정을 충분히 받아들여, 의뢰자가 이 사건 임대주택을 의뢰자의 동생에게 무단으로 전대하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 SH공사의 청구를 모두 받아 들이지 않았고, 이로써 의뢰자의 생존과 밀접한 고나련이 있는 의뢰자의 주거권은 안전하게 보장 받을 수 있게 되엇습니다.
강청연 / 변호사
☞ '임대아파트'는 왜, 어떻게 운영되나요?
임대아파트란 주로 저소득층의 주거 안정을 위해 소형 평수를 지어 임대 방식으로 거주할 수 있게 하는 아파트로, 임대아파트 형태의 임대주택 건설은 소득 재분배와 사장의 불완전성을 해소하기 위한 것이 그 목적입니다.
주로 정부와 주택기금의 자금을 이용하여 건설 후 한국토지주택공사 등을 관리 주체로 선정하여 입주 및 관리 업무를 위탁 운영하고 있습니다.
☞ 임대아파트의 입주대상이 궁금해요!
임대차파트의 입주대상은 저소득층이 주이고, 북한이탈 주민, 청약저축 가입자 등 다양합니다.
입주대상자는 입사 심사를 할 때 소득 수준과 무주택자임을 심사받고, 입주를 한 이후에도 계약 갱신시기에 세대주 및 세대원이 무주택자임을 확인하는 확인서 등을 작성하여 재계약을 합니다.
☞ 임대아파트와 관련한 소송이 발생하는 이유는 무엇인가요?
임대아파트에서 건물명도 소송은 세대주 또는 세대원 중 한 명이 주택을 소유한 것이 드러난 경우나 입주자가 임대료를 지급하지 않는 등(물론 임대료가 아예 없는 경우도 많습니다.)
임대아파트 공급계약서에 기재되어 있는 해지사유가 발생하였을 때 관리주체 측에서 소를 제기합니다.
임대아파트 관리주체에서는 재계약 시 입주 세대주 및 세대원의 주택 소유여부를 주택공급에 관한 규칙 제52조에 따라 국토교통부 정부전산망을 통하여 전산 검색을 실시합니다.
이때 세대주나 세대원에게 임대주택 거주 중인 기간에 다른 주택을 취득한 사실이 확인되면 입주자격 상실 통보를 하고, 입주민이 퇴거를 하지 않는 경우 건물명도 소송을 제기하는 것입니다.