우선 문제1의 물음1에서

[zhaolee]

1. 공시지가기준법에서 "그밖의 요인보정"을 거래사례나 평가사례 선정부터 시작해서 어떻게 계산한 것인지 구체적으로 표준지와 선정된 거래사례나 평가사례와 표준지를 포함해서 답변해주시면 감사하겠습니다. 위의 표시한 부분은 개별요인보정  같고, 그밖의 요인보정을 하지 말라는 지시내용은 없는 것 같은데요. 왜 그밖의 요인보정을 하지 않았는지 이해가 가지 않습니다.

2. 그리고 <자료1>의 3, 건물 3)에서는 철거비를 매수자가 부담하기로 한다는~ 전제가 주어졌으므로 철거비를 반영해서 평가액을 산정하는 것이 맞지 않나요? 

3. 문제1의 물음1)거래사례비교법의 경우에도 거래사례#1의경우, 소로각지이고 <자료6>의2.각지의경우3%가산규정을 적용하면
#1, #3은 맞지만,#2의경우 1*1*1*135/103(개별요인비교치)가 되어야 하는 것 같습니다.

[김승연(sean)]

1. <자료7> 에서 "2. 비교표준지 산정시 도로조건에 유의하여 선정 할 것." 이라고 제시하고 있습니다. 또한 <자료 6> "2. 2) 상기 도로조건외 다른 조건은 동일함." 하다고 제시하고 있으므로 도로조건이 유사한 표준지를 고르고 도로보정만 하면 됩니다.
1-1. 그 밖의 요인의 경우 <자료 2> "3. 3) 인근 평가목적별 평가사례 등을 수집한 결과 담보목적의 경우 1.75, 공매목적인 경우 1.90로 차등적용하되, 선정된 비교표준지에 모두 적용가능함." 라고 제시되어 있으므로 이를 평가목적에 따라 적용하시며 됩니다.
2. 말씀하신 철거비를 반영하는 경우는 주로 거사비에 철거비가 있는 경우이고 본건에서는 매매가에 추가적으로 고려되는 비용으로 사업타당성에서 고려되어야 합니다.
3. #2는 중로각지이고 거래사례 #1은 소로각지입니다. 도로의 폭이외에 각지 요소는 동일합니다.

[zhaolee]

1. 위의 도로조건과 담보목적 1.75, 공매목적 1.9의 경우에 개별요인보정이라고 보는 것이 더 정확하지 않을까요? 이것을 구별하는 명확한 방법이 없을까요? 일반적으로 개별요인보정에 도로넓이, 각지여부, 토지의 형상 등이 포함되는 것으로 알고있어서요 . 실제 시험장에서 위의 문제를 만나게 된다면 당연히 그밖의 요인보정을 해줘야 한다고 생각할 것 같습니다. 그밖의 요인보정을 해주지 않아도 되는 경우를 구별하는 방법, 명확한 근거를 알려주시면 감사하겠습니다.
2. 제가 찾아보지 않아서 정확히 모르겠지만 공시지가기준법으로 구한 문제 중에서 철거비를 반영해서 공제하는 경우는 없나요?거래사례비교법, 원가법, 수익환원법의 경우에는 전부 반영을 해줘야 하고 공시지가기준법만 제외해서 평가하면 되는 건가요?

[김승연(sean)]

1. 자료 제목으로 확인하셔야 합니다. 제시된 자료를 개별요인으로 해석하실줄은 몰랐네요. 문장의 내용이 "평가사례 등을 고려시" 라는 멘트 등에서 그 밖의 요인으로 확정하셔야 합니다. 개별요인은 <자료 6>상 요인비교자료로 별도로 주고 있습니니다.

[김승연(sean)]

2. 최유효이용 분석에서는 그럴 수 있습니다만 질문의 취지가 잘 이해가 되지 않습니다. 정리하시고 다시 질문 부탁드립니다.