전세사기에 보증의무화 악용 ...전세·매매 폭등락 부른 ‘전세대출’의 역설

[누구도]

전세사기에 보증의무화 악용 ...전세·매매 폭등락 부른 ‘전세대출’의 역설

<차학봉기자의 부동산 봉다방>
부동산 전문가 채상욱 인터뷰-중
고가 대비 35% 하락 매물 매수세가 반등 초래
손흥민처럼 타이밍-가격 고려한 양발전략
전세 하락 올해안에 마무리할 가능성 높아

차학봉 부동산전문기자
입력 2023.04.23. 08:00
업데이트 2023.04.23. 10:44

채상욱 애널리스트는 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트로 10년간 활동했으며 퇴직후 유튜브 ‘채부심-채상욱의 부동산 심부름센터’를 개설, 부동산 현장 정보를 전하고 있다. 그는 ‘대한민국 부동산 지난 10년, 앞으로 10년’, ‘돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트’, ‘오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략’, ‘다시 부동산을 생각한다’ 등의 저서를 냈다. 다음은 일문일답.

-지난 정부가 아파트 규제를 강화하면서 지식산업센터, 생활형 숙박시설, 오피스텔 분양이 많았다. 이제 입주를 본격화한다.

“지난 정부에서 각종 규제 정책을 펼 때마다 풍선효과가 발생했다. 규제지역을 정하면 비규제 지역으로 돈이 몰리는 식이었다. 규제를 가할 때마다 부동자금이 우회로를 찾아 몰려갔는데, 그 피날레가 비주택 부문이었다. 오피스텔, 지식산업센터, 생활형 숙박시설 등이다. 단타를 목적으로 한 투자가들이 몰리면서 과열됐다. 지금은 상황이 180도 돌변했다. 실수요가 뒷받침되지 않아 급매가 나오고 공실이 속출하고 있다. 상업용 부동산들도 상황은 마찬가지이다. 대출금리가 올라서 버티기가 어려운 분들이 많다. 참 안타깝다”

-양발전략을 주장하던데?

“사람들은 집값이 오르느냐, 내리느냐에만 관심이 많다. 매수타이밍에만 관심을 갖는 것은 외발전략이다. 매수타이밍과 함께 매물의 가격 적정성을 함께 보고 매수 여부를 판단하는 것을 나는 ‘양발 전략’이라고 부른다. 손흥민처럼 양발을 다 써야 효과적인 재테크를 할 수 있다.

현재 전반적으로 주택가격이 코로나 이전으로 회귀하고 있다. 최소한 기준이 2020년도 이전 가격이다. 코로나로 인한 경기침체를 막기 위한 초 저금리 자산 버블 효과가 사라진 가격이다. 2019년 가격은 고점대비 35% 정도 빠진 가격이다. 최근 급반등거래가 나오는 단지들을 살펴보면 35% 정도 급락한 곳이다. 이런 단지를 사시는 분들이 일종의 양발전략을 구사하는 분들이다. "

-양발전략을 구사할 때 주의할 점은?

“매수가격이 충분히 하락을 했느냐 여부는 임차료 수준을 보면 알 수 있다. 현재 임차료와 비교해면서 매매가가 합리적인지 판단할 수 있다. 사실 가격이 오를지, 내릴지를 정확하게 판단해서 주택을 사기는 쉽지 않다. 주식으로 돈 번 사람 많지 않지만, 집으로 돈 번 사람은 많다. 그 이유가 주택은 한번 사놓고 그냥 묻어둔다. 5년 ,10년 지나다보니 집값이 올라가 있다는 사람들이 많다. 그래서 단기간에 승부를 보려고 무리하게 하기보다는 자기 수준에서 합리적으로 낮은 가격의 주택을 잘 취득하면 주거비가 자연스럽게 살짝 세이브가 된다. 내가 투자를 잘 한다고 하면 거주와 투자를 분리하면 된다. 극단적으로 말해서 월세 거주를 하면서 여유 자금으로 다른곳에 투자를 하면 된다.”

-전세가격이 급락하면서 매매가도 급락했다.

“우리나라 아파트의 표준적인 전세가율은 60% 정도였다. 2020년에 코로나로 인한 경기침체를 막기 위한 저금리 정책과 임대차법 개정으로 인한 주택시장의 혼란으로 3억원 하던 전세가 갑자기 6억으로 치솟았다. 그러니까 6억원하던 집값이 자연스럽게 9억으로 올라갔다. 지금 전세가격이 3억으로 폭락하니 매매가가 다시 6억으로 내려온다. 가격이 급락하면 전세를 사시는 분들이 코로나 이전 가격까지 내려오면 적극적으로 내 집 마련에 나선다. 낙폭과대지역에서 실제로 일어나는 현상이다. "

-지난 몇 년간 유래 없이 전세가격의 급등락 현상이 발생했다.

“2020년이후 주택가격 강세의 가장 큰 원인 중에 하나가 전세였다. 보통 대출을 받아서 집을 사거나 전세 끼고 집을 사는데 전세금이 올라갈수록 레버리지를 극대화할 수 있다. 2017년 8.2 대책 다음부터는 투기과열 지역에서 대출은 집값의 40%였는데 전세가율은 평균 65%였다. 집값의 35%만 있으면 전세를 끼고 집을 살 수 있었다. 그런데 문제가 된 것은 전세대출의 급증이었다. 이명박, 박근혜 정부를 거치면서 전세대출이 확대됐다. 그 이전에는 전세금은 가계의 여유자금이라는 성격이 강했다. 이명박 정부에서 2억원까지 전세자금이 대출되면서 2억 이하의 전세가 사라졌다. 박근혜 정부에서 전세대출이 5억까지 늘어나면서 전세가 다시 급등했다. 전세가격 대출 확대, 전세금 급등, 집값 급등의 악순환이 발생했다. 이 과정에서 전세대출 총액도 지금 190조까지 급증했다.”


원희룡 국토교통부 장관이 21일 서울 서초구 대한변호사협회에서 열린 대한변협 전세사기사건 피해자지원 긴급 대책 태스크포스(TF)회의에서 인사말을 하고 있다. /뉴스1
-금리가 전세시장에 어떤 영향을 줬나?

“전세자금 대출이 급증한 것은 정부가 저리의 전세자금 대출을 지원한데다 금리가 지속적으로 하락한 것이 영향을 줬다. 그런데 금리가 치솟으면서 상황이 바뀌었다. 월세가 오히려 전세보다 더 저렴해진 것이다. 자연스럽게 전세는 선호도가 감소하면서 월세나 보증부 월세가 주류가 됐다. 전세수요가 감소하면서 전세가격이 2년 사이에 30% 정도 하락했다.”

-전세사기극이 빈발하고 있다. 대책은 없는가?

“제도에 문제가 있다. 가령 다가구 주택의 경우, 건물을 담보로 대출받으면 근저당이 설정되는데, 개별 세대별로 전세를 놓는다. 아파트는 근저당이 설정돼 있으면 세입자가 보증금을 돌려 받을 수 있을지에 대해 충분히 고민하고 선택한다. 전세금 보증 사고가 많이 발생하는 다가구이나 다중주택은 이런 게 확인하기 어렵다. 2020년 8월 주택임대사업자에게 ‘안심전세보증보험제도’를 의무화했는데, 이것 때문에 세입자들이 더 속기 쉬웠졌다. 대책으로는 비아파트의 임차인들이 전세계약을 할때 등기를 의무화해야 한다. 등기부 등본을 통해 임차인 계약이나 근저당을 확인할 수 있도록 해야 한다. 등기부 등본에 공시가격도 표시하도록 해서 전세계약을 할때 리스크를 체크할 수 있도록 해야 한다. "

-전세가격 하락이 언제까지 지속될 것인가?

“현재 월세는 오름세이다. 월세가 오르고 전세가 내리면 다시 전세 선호현상이 발생할 것이다. 전세 하락세는 올해가 거의 마무리 단계이다. 다만 전세사기 사건 등의 영향으로 전부 전세금을 내는 ‘순전세’를 기피하고 일부 월세를 내는 보증부 월세 선호현상이 심화될 것이다.”

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-2020년에 임대차 3법이 도입되면서 전세와 월세의 장단점을 놓고 논쟁이 벌어졌다.

“그때는 전세 조달 금리가 저렴했다. 자기 돈으로 월세를 내는 것보다 대출이자가 더 싸니까 전세가 좀 유리했다. 지금은 금리가 올라 월세가 유리한 측면이 있다. "

-빌라왕 사기극 등의 영향으로 빌라 수요가 더 위축됐다.

“아파트 전세보다 훨씬 저렴한 빌라 한 채 있다고 아파트 청약을 제한하는 제도는 바꿔야 한다. 오피스텔 소유가구는 무주택자 자격이 주어진다. 그런데 오피스텔보다 주거 품질이 더 떨어지는 빌라를 한 채 소유한다고 청약에 불이익을 주는 제도는 바꿔야 한다.”

-재건축 규제완화가 본격화됐다. 다시 주도 상품이 될 것인가.

“보통 재건축이 9.7년 정도 걸린다는 조사가 있는데, 실제로는 15년 정도 걸린다. 올해 재건축 호재가 많다고 하지만 전반적으로 재건축 아파트는 약세이다. 지금 공사비가 상승하다 보니까 자연스럽게 조합원 분담금이 늘어난다. 둔촌주공 나비 효과라는 게 발생하고 있다. 둔촌주공아파트 재건축을 둘러싸고 조합과 건설사가 공사비를 놓고 분쟁을 벌였지만, 결과적으로 공사비가 올라갔다. 둔촌주공뿐만 아니라 거의 모든 재건축, 재개발 현장에서 공사비 분쟁이 벌어지고 있다. 재건축은 총 분양 수입이 총 분양 원가보다 높아야 하는데, 공사비는 엄청 올랐고 미분양이 늘면서 분양가를 높이기 쉽지 않다. 재건축이 약세인 이유이다.”

-향후 금리가 집값에 어떤 영향을 줄까 ?

“결국 주택 가격도 수요와 공급에 의해 결정된다. 수요 측면에서는 소득과 대출인데 소득은 경기 따라가는 것이고 대출은 금리를 따라간다. 지난해 대출이 감소했다. 그래서 주택 가격이 하락 조정을 받았고 올해도 대출증가율이 마이너스이다. 다만, 정부의 특례 보금자리론 40조원이 풀리면서 주택가격이 반등했다. 다만, 금리가 내려가면 대출은 조금씩 풀릴 것이다. 올해는 경기 둔화가 변수이다. 올해 금리가 낮아져도 경기가 둔화되고 소득 증가율이 위축이 될 가능성이 높다. 올해는 금리보다 경기가 더 중요한 부동산 시장 변수가 될 수 있다고 생각한다.”



#차학봉 기자의 부동산 봉다방

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동방삭
2023.04.23 09:04:47
문가놈때 수십번은 바뀌었던 정책땜에 // 집값은 폭등하고 서민들은 내몰리고 // 정치권 실세와결탁 전세사기 생기고

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다정종고
2023.04.23 08:54:10
그래서 전세사기의 배후가 더불어의 정치권이라는 것이다. 아파트값을 폭등시키면 서민들이 상대적으로 싼 주거시설인 빌라에 몰려 들 것이고 이들은 대부분 사회경험이 적을 뿐만 아니라 결혼, 출산등으로 보다 싼 주거시설이 필요한 세대이며 계층이므로 빌라사기로 한 탕 해 먹기가 쉽기 때문이다. 물론 아파트값을 폭등시키면 그쪽은 그쪽대로 부동산세를 왕창 물려 착취수탈하면 된다. 이렇게 하기 위해 부동산과 경제에 대하여 아무것도 모리는 무지랭이 아주메를 주무장관에 앉힐 필요가 있었다. 그러니 올바른 부동산 정책이 나올리가 없었던 것이다. 28번의 부동산 정책이 아무련 효과가 없었던 이유였다. 이게 뭉가와 더불어의 부동산정책이였다.

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정비니
2023.04.23 09:18:23
좌파 채상욱. 문재인정권 부동산정책 옹호했으면 반성이 먼저다. 우파는 참 마음도 넓어 죄파정권으로 생계가 위태로웠어도 좌파들과 희희낙낙 하는거 보면...

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백작
2023.04.23 09:45:00
조선은 이 따위 엉터리 부동산 전문가의 말 장난을 기사화 하지마라. 문가넘이 투기를 잡는다고 주택담보대출은 틀어막고 무제한 저리 전세대출로 월세 살던 자들이 전부 싼이자 전세대출로 갈아 타고 이를 이용한 무자본 갭투자 사기꾼들이 몰려들어 집값이 천정부지로 뛰었다가 이 정부가 전세대출을 제한하니 자연스럽게 집값이 하락한 것이다. 모든 원흉은 문가넘임에도 이명박 박근혜 정부에서 전세가격이 뛰었다고 헛소리 하는 자의 말장난이 정답인양 기사화하지 마라. 다가구 빌라는 근저당이 있는 경우 절대 전세를 줄수 없다. 그정도 상식도 없는 넘들이 전문가라 주접을 떠는 것이 가소롭다.솔직히 은행 전세 대출받은 자들이 은행 돈 안갚고 버티면 어쩔건데?

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정비니
2023.04.23 09:24:24
무주택자 채상욱. 이명박.박근혜때 너 수준 이상으로 전세대출 받아 적은돈으로 너수준이상으로 좋은집 거주했으면서 우파정부 탓하냐? 좌파들은 조작.은폐.거짓말의 달인들. 절대로 반성은 안하지. 문재인 정권 부동산 세금폭탄.임대차3법 편들고 옹호하던 당신 생각나네. 양심이 있으면 반성 먼저다.

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종북박멸
2023.04.23 10:20:37
관리자가 (비속어/비하) 사유로 100자평을 삭제하였습니다
멸공.멸대깨
2023.04.23 09:25:13
이런 자괴감 넘치는 기사를 읽다보면, 대통령의 깜냥이 아니었던 재이니 뒤통수를 된통 갈기고 싶어진다.

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백작
2023.04.23 10:01:50
봐라 월세가 이자로 치면 5%정도 였는데, 문가넘이 통이 된후 은행 전세대출이 2~3%니 그것도 상한가 없이 무제한이다 보니 월세 살던 자들이 전부 전세로 바꿔탔다. 은행은 다가구 연립은 전세대출 대상에서 거의 제외하고 오로지 아파트만 대상으로 하니 개나 소나 모두 아파트로 몰려 그 난리를 쳤던 것이다. 모든 원흉은 무제한 전세대출을 풀어 놓은 문가넘임에도 이명박 박근혜 탓으로 돌리며 문가넘은 입도 벙긋하지 않는 자의 말장난을 기사화 하지 마라. 솔직히 윤통 지지율이 지지부진 한 것은 부동산 가격 하락으로 눈에 핏발이 선 넘들이 이를 갈고 태클을 건다는 것 정도는 알아야 할 것이다. 조선아 엉터리 분석 글로 독자들을 기망하지 마라.

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？미
2023.04.23 11:45:14
ㅎㅎ 정치는 기만 선전선동 이고, 정치가 약자를 챙긴다고 기만 선전선동 할 수록 약자들이 약탈 당하는 것이쥐 ㅋㅋ

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최후보루
2023.04.23 09:42:59
삶의 소대가리의 역작(?) 천벌 받아야 할 인간 junk!

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양과
2023.04.23 09:36:18
잃어버린5년 똥치우는데 2년....부동산개폭등시킨게 전세사기의 원흉이다~~~~

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좌에 시체팔면 로또
2023.04.23 10:24:28
그러니까 대출은 늘 집값의 3분의 1만 해줘야 하는거야... 우리 은행들이 그렇게 잘 하고 있다... 그리고 그런 대출 잡힌 집엔 전세 들어가면 안되는건 상식임...

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백작
2023.04.23 10:24:00
전세가가 언제까지 하락 할 것인가? 질문은 던지는 넘이나 답변하는 넘이나 어이가 없다. 그 잘난 넘에게 하나 물어보자. 5억짜리 아파트 전세에 은행 전세대출이 4억이고 임차인 본인 돈이 1억이다. 그런데 집값이 하락하여 다음 임차인을 구하지 못해 기한이 도래해도 임대인이 돈을 반환하지 못한다. 이런 경우가 거의 100%다. 그렇다면 임차인이 은행에 집주인이 돈을 주지 않아 못 갚는다고 버티면 은행이 어쩔거냐? 현명한 임차인은 집주인 살살 구슬러서 본인돈 1억은 받아내고 나머지는 나모른다 버티면 어찌 되는지 전문가란 넘들이 답변 좀 해 봐라.

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516유공자
2023.04.23 13:23:08
문재인이 정말 바보같은 짓 했던 사례 중 일부일 뿐이다. 신문에 어느 상가 주인이 영업 잘되는 것을 보고 나가라는 신문기사 나오더니 어느날 갑자기 2년 계약 법안에 상가 10년인가로 법으로 보장하는 법을 만들었고 바로 다음 2년 동안 오를 전세가 계약 당시에 올라 전세가 폭등에 집값 폭등을 가져왔다. 이 처럼 머리 나쁜 종북들 신문에 기사 한줄 나오면 그게 전부인양 흐르는 눈물 ？M아 주겠다고 나서다가 국민 전체가 인플레이션에 주택 가격 임대가격 폭등에 고생하고 있다. 가만히 있었다면 1억 전세에 잘 살고 있을 내가 문재인 정권에서 두배더 오른 2억에 살아야 하는 것은 무능한 놈들 때문이다. 머리가 나쁘면 가만히 있어야 도움이 된다.

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516유공자
2023.04.23 12:26:37
무능한 좌익들이 만든 정책이 국가에 이로운 일이 없었다. 더 이상 무능한 자들은 정치에 나서지 마라.

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남극 구렁이
2023.04.23 12:17:16
모든 문제는 재인이가....문제인이 문제다. 재인이도..

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정비니
2023.04.23 09:27:36
조선일보야 정신차려라. 다음 좌파정권에선 니들 인수분해. 해체 당한다. 조선일보가 친분쌓은 좌파들이 앞장 서서 니들 작설낼거다. 왜 좌파들은 사악하고 잔인하니까

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정비니
2023.04.23 09:34:26
어제도 조선일보 앞에서 죄파난동과 선동 하던데 민주당 돈봉투.성추행.대장동.백현동 돈잔치에도 윤석열 끌어 내릴려고 악을 쓰더라 이게 좌파들의 본색이다. 조심해라 조선일보야 죄파집권하면 채상욱들이 니들 공격하고 물어 뜯을 테니까 새 일자리도 알아보고...

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필건
2023.04.23 11:05:45
전적으로 공감한다 적극 정책에 반영하라 저가주택 빌라 단독 소유주에게 청약제한 철폐 시키면 주택시장 아파트대 빌라 오피스 구도의 이윈화 시장 정상화되구 주택품질 좋아진다

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우뢰
2023.04.23 09:29:39
문씨의 무능력이 결국 무산계급, 서민들의 미래를 파과했다. 문씨의 사지를 갈기갈기 ？어라

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김관악
2023.04.23 13:18:01
문재인 정권 5년에 하도 변동이 심하고 규제 심하고 세금폭탄으로 예측이 불가하니 여유자금이 주택으로 쏠리면서 집값 폭등 하여 세금 더 내놓아라가 먹혀 들어 그돈으로 현찰배급하여 정권연장 꿈꾸었지만 간발의 차이로 패배하니 신경 안쓸 전세사기꾼이 불쑥 나왔는데 해결책이 결국 혈세로 지원 매입 이게 나라냐? 수요가 많은 강남 잠실등에서는 아직도 집 사고 팔고에 정부 허가증 받고 하라니 여기서 부터 거래가 이루어져야 서울.수도권으로 번져나가는데 이걸 차단하니 초서민 빌라 전세사기꾼들 신경쓸여유가 없어진것이 이제야 발칵뒤짚어진것이다.

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워치독
2023.04.23 11:31:09
부동산 기사 솔직히 조선일보.... 마음에 안 든다...업자들한테 놀아나지나 말기를

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lobstet
2023.04.23 21:50:49
傳貰 詐欺꾼..飮酒 運轉者는 理由不問 최고 사형 ㅡ 최소 無期懲役 형으로 처벌해야 못된 짓거릴 못할 것....문제는 犬韓民國에서 實現 不可能 할 것.

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曰曰
2023.04.23 13:51:23
전세대출은 그냥 없애라. 그것이 대책이다. 정부보증도 없애고.

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빚갚으리오
2023.04.23 09:53:06
원희룡 보다 전세사기꾼 머리가 더 좋은 듯.

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다음넷
2023.04.23 09:13:50
상당히 논리적인 기사로군,,, 음미해볼 내용이라 본다...

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새콤달코미
2023.04.23 20:28:40
문구라 5년간 아파트매매가격 전세가격 전세에서 월세로 내몰리는현상...개판이였다.

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나라망했당
2023.04.23 15:23:41
전세사기 피해자 가족입니다 전세사기꾼의 돈이 민주당으로 흘러들어갔다니 민주당은 안끼는곳이 없어 돈봉투당 적폐당 진짜 불태워야 민주당 조작당 북으로 다 보내버려야

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일신
2023.04.23 13:23:29
지난정부의 부동산정책 실패라고 넘기지 말고 핵심인원 반드시 구속해라. 권한을 잘못 사용한 책임을 물어야 할것 아니냐? 정책25번 내고 임대차3법으로 주인과 세입자간 갈등 초래하고 이게 뭐하는 짓이었나?

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