[도서] 저도 한권 선물 받았습니다..ㅎㅎ

[행복한경매NPL]

박원갑의 "부동산 투자 원칙" - 한권씩 사주세요 . .ㅎㅎ

박원갑 소장님께 받은 책입니다.ㅎㅎ

이런 저자 사인이 들어 있었습니다 ..

잘 읽었습니다 . .

이번에 3년만에 '박원갑의 부동산 투자원칙'이란 책을 내면서 가장 고민했던 부분이 인간의 심리입니다. 인간은 결코 이성적이지도 합리적이지도 않는 수시로 흔들리는 감정적 동물이라는 것입니다. 심리를 무시하고서는 자산설계는 무용지물이라는 생각입니다. 계획을 잘 짜놓아도 어차피 지키지 않을 테니까요. 그래서 투자심리를 잘 활용해 실패하지 않는 자산관리법이 없을까 궁리한 끝에 이번책이 나오게 되었습니다. 자신에게 좀더 솔직해져야 , 자신의 성격을 제대로 알아야 위기때도 무너지지 않는다는 것입니다.

<주요 내용을 읽어보시죠>

부동산은 노후에 어떤 존재일까. 과연 언덕일까, 짐일까. 인구 고령화와 저출산 시대를 맞은 만큼 부동산은 과거처럼 무차별적 상승은 힘들 것이다. 부동산에 대한 맹목적인 사랑은 위험하지만, 그렇다고 일본형 부동산버블 붕괴를 떠올리며 무조건 부동산을 배척하는 것도 바람직하지 않다. 우리나라 가계 자산의 70~80%는 부동산이어서 부동산을 빼고서는 노후 자산 재설계를 논하기 어려운 게 사실이다.

『박원갑의 부동산 투자원칙』은 투자심리를 활용한 노후 부동산 성공법칙을 다룬 책이다. 부동산학 박사인 저자는 언론을 통해 많이 알려진 국내 대표적인 부동산시장 분석가로 손꼽힌다. 이 책은 아파트, 다가구·다세대주택, 점포겸용주택, 상가, 토지, 꼬마빌딩 등 분야별로 생생한 투자 사례는 물론 개인의 심리적 특성을 고려한 자산관리법까지도 다룬 것이 특징이다. 가령 세입자가 많은 다가구·다세대주택은 감정노동의 힘겨움을 모르고서는 성공할 수 없다는 것이다. 이 책은 또 독자들이 균형적이고도 냉철하게 시장 흐름을 읽을 수 있는 통찰력과 판단력을 기를 수 있도록 한 점이 돋보인다.

저자는 이 책에서 전문지식이외에도 자신의 정확한 성격과 심리 파악이 자산관리 성패의 핵심이라고 강조한다. 처음 좋다고 생각(선호)해서 세웠던 계획을 끝까지 유지하는 뚝심, 이른바 ‘선호의 일관성’이 성공의 키워드라는 것이다. 막상 계획은 이성적이고 합리적으로 짜놓고도 행동은 감정적으로 하면서 일을 그르치는 경우가 많기 때문이다. 종신보험 가입자의 74%는 중도에 해지한다. 또 주변에 주식 직접 투자로 성공한 사람이 드문 것도 투자과정에서 오는 스트레스를 견디지 못하고 중간에 주식을 내던지는 등 선호의 일관성을 지키지 않는 게 한 이유일 것이다.

저자는 수시로 흔들리는 사람에게는 비환금성 자산인 부동산이 자산관리에 득이 될 수 있다고 주장한다. 잘 팔리지 않는 비환금성이 오히려 재산을 지키는 가치를 발휘한다는 것(비환금성의 역설)이다. 적어도 충동적인 감정에 못 이겨 애써 모아놓은 재산을 하루아침에 날려버리는 어처구니없는 행동하는 것을 막는 잠금장치로서 가치이다.

그러나 부동산의 단점도 적지 않다. 부동산은 주식같은 금융자산에 비해 비효율적이고 수익도 낮다. 실제로 많은 국가에서 장기적으로 주식 투자 수익률은 연평균 7~8%, 부동산과 채권 투자 수익률은 3~4%정도다. 그래서 금융지식이 많고 강철심장을 가진 소유자라면 부동산보다는 금융자산을 통해 부를 늘리는 게 빠르다고 저자는 말한다. 하지만 노후 들어서는 인지능력과 판단력이 떨어지므로 시시각각 변하는 금융자산을 운용하는 일은 힘에 벅찰 수 밖에 없다. 부동산은 주가의 등락에 일희일비 하지 않아도 되고 실물자산이니 태풍이 불어와도 허공으로 사라지는 일은 없어 마음이 편하므로 심리적인 측면에서 메리트가 적지 않다. 즉 자신의 마음이 편안하고 관리에 어려움이 없다면, 부동산은 노후생활 방편에 적절한 활용의 대상이라는 설명이다. 부동산은 자산설계에서 플랜 A(최선)가 아니라 적어도 플랜 B(차선)로서 충분한 가치를 지닌다는 것이다.

저자는 부동산과 금융자산은 각각 단점과 장점이 있으므로 부동산과 금융자산에 대한 이분법적인 구분을 지양하는 것이 필요하다고 주장한다. 즉 물리적인 분류법보다는 통섭의 관점으로 현금흐름이 잘 나오는 지 여부에 따라 가치를 판단하라는 주문이다. 저자는 “검은 고양이든 흰 고양이든 쥐(현금흐름)만 잘 잡으면 된다. 현금이 잘 나온다면 나이 들어 무조건 부동산을 줄일 필요는 없다 ”고 말했다. 그리고 나이 들어서는 안전자산이면 늘리고 위험자산이면 줄이는 쪽으로 방향을 잡는 것도 좋다는 것이다.

다만 부동산에 대한 종전의 인식을 바꿀 필요가 있다고 저자는 지적한다. 저성장 시대로 접어든 만큼 부동산 투자는 최선보다는 차선으로 접근하고 고수익보다는 보험으로서 인식할 때 마음이 편하다고 강조한다. 그는 또 부동산은 투자보다는 필요로 구매할 때 여유와 편안함을 안겨줄 뿐 만 아니라 가격 스트레스도 덜 겪게 된다고 말한다. 어느 시장이든 미래를 예측하는 전망은 대체로 적중률이 떨어지므로 부동산시장 역시 전망보다는 대응하는 힘을 기르는 게 중요하다는 점도 역설한다.

이 책에서 흥미로운 것은 은퇴 조급증에 빠져 30~40대에 월세를 받는 것에 대해서도 부정적인 입장을 피력하고 있는 점이다. 저자는 “하루하루 회사생활하기에 바쁜 젊은 시절부터 여러 채의 부동산을 사들여 월세받기에 나서는 것은 쉬운 일이 아니다”고 말한다. 주택에 대한 임대소득 과세가 강화되는 데다 관리의 번거로움, 넉넉하지 않은 자금 문제도 걸림돌이다. 월세 중심의 부동산 재설계는 현직 때 보다 돈이 어느 정도 모이는 은퇴 1년 전후 본격 시작하는 게 좋다는 설명이다.

 월세는 월급이 잘 나오지 않을 때, 월급 대신 받는다고 생각하라고 지적한다. 부동산을 통한 노후 준비는 너무 서두르는 것보다 한 템포 늦추는 게 시행착오를 줄이는 방법이라는 것이다. 주택 다운사이징, 주택연금 가입, 귀촌·귀농, 전원 생활하기 역시 배우자와 합의, 충분한 검토를 거쳐 판단하는 것이 바람직하다고 설명한다.

저자는 “그동안 자산 재설계 방법을 놓고 의사결정을 하지 못했던 사람들이 이 책을 읽고 방향타를 잡는 계기가 되었으면 좋겠다”고 말한다. 다음은 책속에 귀담아 들을만한 내용이다.

-어쨌든 충동적인 사람들의 경우 자산 재설계의 출발은 이성과 합리성에 대한 과신을 버리는 것이다. 일을 그르치는 사람들의 실패 이유는 대부분 계획은 이성적으로 짜지만 행동을 감정적으로 하기 때문이다. 자신이 이성적이고 합리적인 인간이라고 거짓말을 하기 때문이다. 이성과 합리성에 대한 무한신뢰가 사고를 부른다. 감정이 작동하기 마련인 위기 때도 이성과 합리성이 작동할 것으로 생각하는 것은 큰 오산이다.

이런 상황에서 수시로 흔들리는 사람들은 스스로 이성과 합리성이 허물어지지 않도록 단단한 방어벽을 만들어야 한다. 처음 먹었던 생각들이 끝까지 지탱될 수 있도록 스스로 마음의 방파제를 만드는 지혜가 필요하다는 얘기다. 만약 스스로 이성과 합리성을 유지할 수 있다면 모를까, 그렇지 않다면 자산관리 스타일을 바꿔야한다. 투자도 자신의 성격에 맞추지 않으면 십중팔구 실패할 것이다. 노후 자산 재설계에도 개인의 심리특성의 접근이 필요한 것은 이 때문이다.

-문제는 평범한 사람이 인구쇼크에서 나 홀로 탈출할 방법이 있겠느냐는 점이다. 방법을 안다고 하더라도 실제 행동으로 옮기기는 어려운 일이다. 인구쇼크를 피하기 위해 젊은 인구가 많은 베트남 등 동남아로 이민을 갈 수 도 없지 않은가. 대부분 이런 저런 걱정을 하면서 지금 거주지에서 꾸역꾸역 살아갈 것이다. 역사의 큰 물결 앞에서는 소시민이 할 수 있는 일이 의외로 많지 않다. 막연한 이상론보다는 차라리 현실적인 대안을 찾는 것도 좋다.

부동산 문제로 좁혀보자. 인구쇼크를 피할 방법은 없을까. 한국을 벗어나지 않는 한 인구쇼크의 무풍지대는 없다. 절대적 안전지대보다는 상대적 안전지대를 찾는 게 지혜로운 해법이다. 부동산을 교외보다는 도심 중심으로 재설계하는 것도 괜찮은 방법인 것 같다. 도심이 인구쇼크의 영향을 덜 받기 때문이고, 손해를 보더라도 덜 보기 때문이다.

-성공적인 자산관리를 위해선 공식이나 격언을 외우기보다 스스로 ‘생각’(사유)할 수 있는 힘을 키워야한다. 암기왕이 투자왕이 되지는 않는다. 셈법보다 생각법이 더 중요하다. 맹목적인 투자공식 따라하기는 필패를 부른다. 복잡하고 변화무쌍한 현실에서 스스로 판단하고 응용할 수 있는 힘은 따라하기보다는 스스로 사유하기에서 나온다. 사유하는 존재는 그 자체만으로도 아름답다. 사유는 창의성의 인큐베이터이자 부의 원천이다.

-태풍이 불어와도 바위처럼 흔들림 없는 당신만의 투자철학은 무엇인가. 투자철학을 만들기 위해서는 생각의 힘을 길러야 한다. 생각의 힘은 바로 사유와 사색에서 나온다. 그런데도 사람들은 ‘사색’보다는 ‘검색’을 선호한다. 즉각적인 지식을 얻는 것은 잠시 활용할 수 있으나 사유의 힘을 기르는 데는 방해가 될 뿐이다.

만약 당신이 확실한 투자철학을 정립하지 않았다면 투자수익을 통해서는 부를 늘리기 어렵다. 오히려 그나마 보유하고 있는 재산을 날릴 가능성이 높으니 함부로 투자하지마라. 이런 경우 투자보다 월급이나 사업수익 같은 원금을 늘려 부자가 되는 길이 더 빠르다.

-자산관리의 3대 원칙으로 흔히 안전성, 수익성, 유동성(환금성)을 꼽는다. 이 가운데 유동성은 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있어야 가치를 지닌다는 뜻이다. 사람들이 언제든지 현금으로 바꿀 수 있는 예‧적금 같은 금융자산을 선호하는 이유다. 부동산의 가장 큰 약점은 비환금성이다. 하지만 진득하지 못하고 촐랑대는 사람에게는 부동산이 오히려 자산관리에 득이 될 수 있다. 이른바 ‘비환금성의 역설’이다. 단기간 쉽게 현금으로 바꿀 수 없는 부동산은 충동적인 사람에게는 괜찮은 강제 저축수단이 된다. 부동산을 산다는 것은 일종의 ‘콘크리트 저축 행위’라고 하는 것도 이 때문이다. 드럼통에 5만원자리 지폐다발을 넣어 아예 시멘트로 부어버리면 마음이 약해져서 돈을 꺼내 쓰는 일을 막아줄 것이다.

-큰 위기로 폭락장세가 오더라도 실제로 집을 살 수 있는 여력이 있는 사람은 많지 않다. 살 때라는 것을 알지만 막상 행동을 뒷받침할 돈이 없기 때문이다. 이런데도 많은 사람들이 마치 자신이 현금부자인 것처럼 매매 타이밍을 잰다. 만약 당신이 10년 대폭락설을 믿는다면, 말로만 떠들지 말고 지금부터라도 조용히 실탄(자금)을 만들어라. “호랑이는 스스로 호랑이임을 밝히지 않는다. 다만 덮칠 뿐"이라는 아프리카 작가 월레 소잉카 (Wole Soyinka)의 말을 가슴에 담아라. 결정적인 순간에 실행을 하려면 그만큼 평소에 소리 없이 착실하게 자금을 준비해야 한다는 뜻이다.

-과연 어떤 부동산을 사야 나에게 맞는 노후 재설계 방안이 될까. 상상은 쉽게 할 수 있지만 구체적인 단계로 들어가면 답안 찾기는 녹록치 않다. 부동산 나름대로 장단점이 다 있고 자신이 처한 상황도 고려해야 하기 때문이다. 그래서 1년간은 부동산 현장을 직접 조사하면서 느껴보라. 시기를 좀 늦춘다고 부동산이 어디로 달아나지 않는다. 충분히 조사한 뒤 스스로에게 주는 답안지를 만들어라. 누가 “하필 그 부동산으로 노후설계를 하려는 건가”라고 물으면 금세 답변할 수 있어야 한다. 그 정도는 논리적 무장이 되어야 부동산 재설계 방안을 제대로 수립했다고 볼 수 있을 것이다.

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[도서] 박원갑의 부동산 투자 원칙
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박원갑의 부동산 투자 원칙

절대로 흔들리지 않는 노후 대비 부동산 성공 법칙“검은 고양이든 흰 고양이든 쥐(현금흐름)만 잘 잡으면 된다”부동산은 노후에 어떤 존재일까. 과연 언덕일까, 짐일까. 인구 고령화와 저출산 시대를 맞은 만큼 부동산은 과거처럼 무차별적 상승은 힘들 것이다. 부동산에 대한 맹목적인 사랑은 위험하지만, 그렇다고 일본형 부동산버블 붕괴를 떠올...

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[임현수_바람돌이]

출간 하셨네요~ 축하드립니다~ 한 권 사야겠네요^^

[행복한경매NPL]

박소장님이 . .
3년전부터 기획하고 집필해온거 . .
맞습니다 . .
저와 전에 아차산 갔을때 . .
이 책 구상 이야기 하고 . .
작년 내내 매달리는 거 .
봤거든요 . .

이 책의 요지는 . .
50넘는 사람들은 투자에 합리적 선택, 결정을 하기 어렵다 . .
부동산 투자에서 .
투자자의 심리를 조명한 드문 책입니다..

[행복한경매NPL]

이 책은 . .
주제가 어찌보면 아주 흔하디 흔한 . .
그리고 박원갑소장이 쓴다면 . .
어쩔수 없는 주제의 제약을 가진 책입니다 .
주제한계와 내용의 무한함이 함께 하는 책입니다.

21세기 대한민국 현재에서
아무리 퍼내도 마르지 않을 주제인 투자, 재테크, 노후설계 . .등 . .
쓰는 사람도 끊이질 않고 , , 읽은 사람도 . .

그런데 이 분야의 책들은 한결같은 공통점이 하나 있습니다 ..
저자가 늘 독자를 상대로 한 수 가르치려는 자세라는 점입니다.

그런면에서 박원갑 소장의 필력과 자세는 다릅니다.
이 책은 독자에게 가르치려고 강요하기 보다는
한 발 떨어져 그것(주제)들을 관조하게 해보는 기회를 주려고 애썼습니다.

[행복한경매NPL]

투자는 심리다 . .이 책을 덮으면서 내가 얻은 결론입니다.