- 장건 교수
- 법학박사
- 협회실무교육 전임교수
본 답변 내용은 해당 질의에만 국한되는 것으로써 개별적인 사실관계의 차이에 따라 본 회신 내용과 다른 해석이 있을 수 있으며, 협외의 공식적인 견해와는 다를 수 도 있음을 양지하시기 바랍니다.
[상담내용]
시가15억짜리 아파트에 보증금5,000만원 월세 300만원으로 중개를 하였습니다.
문제는 건설사 소유로 되어있는 이물건에 공동담보로
1순위 근저당 3,248,000,000원(공동담보)
2순위 압류 근로복지공단
3순위 근저당 1,000,000,000원(공동담보)
등기부상 이렇게 설정되어 있고 의뢰인에게 설명한뒤 동의를 받았습니다. 물론 계약서 특약사항과 확인설명서에 빠짐없이 기재하였습니다.
이러한 상황에서 담보권실행등으로 인하여 잘못될경우 중개업소에서 추후에 책임을 져야하는 건지요..
감사합니다~~[답변]
1. 공인중개사법 제25조 제1항에 의하면, "중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 확인설명사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다."고 규정을 하고 있습니다.
2. 또한, 동법 제25조 제3항에 의하면, "중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안(3년) 그 사본을 보존하여야 한다."고 규정을 하고 있습니다.
3. 사안의 경우 중개대상물인 싯가 15억원의 아파트에 중개대상물의 3배 정도의 공동담보(2건, 4,248,000,000원)가 설정이 된바, 공동담보의 경매실행은 담보물권자가 공동으로 설정한 여러개의 부동산을 동시에 일괄하여 경매를 실행할 수도 있고, 공동담보로 제공한 부동산 중에서 당해 중개대상물인 아파트에 대해서만 경매를 실행할 수도 있습니다.
4. 즉, 담보물권자가 공동으로 설정한 여러개의 부동산을 동시에 일괄하여 경매를 실행하는 경우에 당해 계약의 임차인은 임차보증금 보호에 별 문제가 없겠으나, 공동담보로 제공한 부동산 중에서 당해 중개대상물인 아파트에 대해서만 경매를 실행하는 경우에 공동담보권자는 공동담보로 설정한 채권의 전체금액에 대하여 당해 중개대상 아파트의 경락대금에 대하여 우선변제권을 행사하게 되므로, 이 건에서의 임차인은 배당을 전혀 받을 수 없게 되어 보증금의 보호가 되지 않게 됩니다.
5. 따라서, 이 건에서의 중개업자는 공동담보로 제공한 부동산 중에서 당해 중개대상물인 아파트에 대해서만 경매가 실행되는 경우에 당해 계약의 임차인은 보증금의 보호가 되지 않는 다는 사항을 분명히 설명하고, 이를 거래계약서 등에 기재 하여야 할 것이며, 이를 해태한 경우에 당해 사건의 경매가 실행된 경우 중개업자는 본 건 사건에 관하여 행정적인 책임은 물론 이거니와, 손해배상책임도 면할 수 없을 것으로 판단이 됩니다.