[Trend]가계 붕괴 최악의 시나리오 피하려면

[웃는얼굴로]

‘한계 가구’에 LTV 완화 등 필요

경매 주택 정부가 매입하되 … 원소유주에 환매권 주는 방안도
가계 붕괴 최악의 시나리오 피하려면

이윤찬 기자 chan4877@joongang.co.kr

“…중산층 A씨는 시가 5억원의 아파트를 담보로 2억5000만원을 대출받았다. 올해가 만기. 그런데 집값이 20% 떨어져 4억원이 됐다. 은행은 LTV(주택담보인정비율)를 적용해 대출금 한도를 2억원으로 낮췄다. 졸지에 5000만원을 갚아야 할 처지에 몰린 A씨. 글로벌 불황으로 지갑이 얇아진 탓에 돈을 갚기 어렵다.

고육책으로 주택을 팔아 대출금을 상환했다. 문제는 A씨와 비슷한 처지의 사람들이 수없이 많다는 점. 너나없이 상환 압박을 견디지 못하고 집을 투매했다. 집값이 더 떨어지고 상환 압박을 받는 사람은 날로 늘어났다. 마침내 부동산 버블이 터지고 가계가 속절없이 무너진다…”

부동산 거품론자가 주장하는 가계 붕괴 최악의 시나리오다. 일본의 부동산 폭락 스토리를 쏙 빼닮았다. 물론 우리는 이런 최악의 사태에 이를 가능성이 희박하다. LTV와 DTI(총부채상환비율)가 안전판 역할을 톡톡히 한다. 한국의 LTV 비율은 평균 47%. 미국(74.9%)·영국(85.2%)보다 훨씬 낮다.

일본 부동산 가격이 폭등했을 때 LTV 비율은 120%에 달했다. 그래서 한국의 경우 집값이 떨어져도 어지간해선 가계가 파산하거나 금융회사가 부실화할 가능성이 작다. 게다가 주택담보대출의 만기 연장률도 높다. 금융위원회에 따르면 2009년 일시상환대출의 연장률은 95%에 달한다.

하지만 제아무리 튼튼한 둑이라도 개미 구멍 하나에 무너질 수 있다. 미연의 사태에 대비해 안전망을 구축하는 것은 낭비가 아니다. 가계 붕괴 최악의 시나리오를 막는 방법은 뭘까. 한성대 이용만(부동산학) 교수는 ‘LTV 규제의 제한’을 해법으로 꼽았다. 원리금 상환 능력이 있는 사람에겐 대출 연장 시 LTV 제한을 풀어주자는 것이다.

이 교수는 “집값이 하락해도 기존 담보가치를 유지해 준다면 일시에 상환 압박을 받는 대출자가 감소할 것”이라고 말했다. 국내엔 이런 유형의 안전망이 적지 않다. 한국주택금융공사는 올 5월 7일부터 1가구 1주택자를 대상으로 주택담보대출의 만기(시가 9억원 이하)가 돌아왔을 때 집값 하락분에 대해 1인당 최고 1억원을 지급보증한다.

이를테면 담보보완보증제다. 주택금융공사 보증부의 박광길 차장은 “갑자기 담보가치가 떨어져 어려움을 겪을 수 있는 가계를 위한 제도”라고 말했다. 관련 규정도 있다. 수도권 투기과열지구의 아파트(6억원 초과)의 LTV 기준은 40%다. 하지만 주택경기와 금융시장 환경변화에 따라 금융감독당국은 30~50% 범위에서 이를 조정할 수 있다.

해법은 또 있다. 세종대 변창흠(행정학) 교수는 “경매에 나온 주택을 정부가 시세의 80% 가격에 대신 구입하면 급격한 가계 붕괴를 막을 수 있을 것”이라고 말했다. 불황·퇴직·구조조정 여파로 소득이 감소해 어쩔 수 없이 집을 팔아야 하는 사람을 효율적으로 구제하자는 것이다.

LH공사· SH공사가 할인가격에 주택을 매입하고 원래 소유주에게 환매권을 주면 가계 파산을 막을 수 있을 뿐 아니라 희망까지 줄 수 있다는 게 변 교수의 설명. 그는 “최근의 집값 하락은 부동산 시장이 안정화하고 있다는 증거”라며 “그렇다고 사회적 안전망 구축을 게을리했다간 큰코다칠 수 있다”고 조언했다.

[김영애]

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[프리솔]

좋은 정보감사해요~

[새로운세상]

좋은 정보 항상 감사합니다. ^^