뉴스테이(중산층 주거혁신)

[본향산]

뉴스테이(중산층 주거혁신)                                           

2018. 1. 26. 11:18

                                                                 

중산층 주거혁신-뉴스테이

1. 뉴스테이(New Stay) 사업의 도입 배경

 뉴스테이(New Stay)는 본격적인 저성장 시대에 진입한 우리나라 경제 상황에서 주택에 대한 인식이 ‘소유’보다는 ‘거주’로 흐름이 변함에 따라 Home Stay, Temple Stay처럼 편안하게 거주하는 것을 기본으로 도입된 기업형 임대 사업 활성화 정책을 의미한다.

 ■ 저금리와 주택 가격 상승 기대감 저하로 우리나라 임대 시장에 대표적 거주 유형이었던 전세 공급이 감소하면서 거주 유형은 전세에서 월세로 빠르게 전환되고 있는 반면, 월세 전환에 따른 주거비 부담 증가와 비자발적 이사 등 주거 불안이 지속되면서 장기간 안정적 거주가 가능한 양질의 임대 주택 확보 필요성이 대두

 ■ 그에 반해 중산층이 선호하는 중소형(59㎡~85㎡) 규모의 등록 임대 주택(공공 임대 + 등록 민간 임대)의 재고 확보는 정부의 재원 부족으로 추가적인 공급여력이 적음.

 따라서 정부는 정책적 지원(세제•자금•건축규제 완화 등)을 기초로 민간 자본을 활용하여 중산층의 안정적 주거 수단을 확보할 수 있는 뉴스테이 정책을 도입하여 공급 목표 증가 등 사업 활성화에 상당 부분 정책적 역량을 집중하면서 기업형 임대관리 시장 확대를 시도하고 있다.

      [ 뉴스테이 도입에 따른 기대 효과 ]                [ 임대 주택 비중 및 추진 방향 ]

      * 자료 : KB 경영연구소                                                      * 자료 : KB 경영연구소                           

2. 뉴스테이 사업의 개요 및 지원 내용

 뉴스테이 정책의 기본 방향은 서민과 중산층을 포괄하는 임차가구의 주거 안정성 제고, 임대주택의 공급 주체 다양화, 제도권 임대주택 비중 확대, 임대관리업자 육성 등을 들 수 있다.

[ 뉴스테이 기업형 주택 임대사업의 개요 ]

구분		내용	비고
개념		8년간 일정규모(호) 이상 주택을 임대하는 사업자
유 형	건설․위탁	건설업체가 건설 + 관리(직접 또는 위탁)하는 형태	300호 이상
	매입․위탁	임대사업자가 매입 + 관리(직접 또는 위탁)하는 형태	100호 이상
	리츠형	건설사, 투자자, 관리회사 등이 공동으로 리츠를 설립 공급부터 관리까지 총괄
주거서비스		관리 및 임차 외에 이사, 청소, 육아, 세탁 등 종합 제공	업무 범위 확대

* 자료 : 국토교통부

 뉴스테이 정책의 핵심은임차인에게 장기 거주(8년)와 함께 고급 서비스(육아․청소․세탁․이사 등)를 제공할 수 있는 기업형 주택임대 사업자를 육성하는 것임. 이를 위해 정부는 먼저 민간 임대의 유형을 기업형과 일반형(준공공임대, 단기임대 등)으로 단순화하고, 택지 공급을 포함, 금융 및 세제 혜택 등 다양한 지원을 추진함.

                            [ 민간임대사업 유형의 단순화 ]

 기업형 주택임대사업의 주요한 지원 내용으로는

■ 규제 개혁 : 임대료 상승률 제한 외의 규제 배제

구분	현재	개선
임대의무기간	○	○
임대료 상승 제한 (연5%)	○	○
분양전환 의무	○	×
임차인 자격(무주택 등)	○	×
초기 임대료	○	×
임대주택 담보권 설정 제한	○	× (임대보증금 반환 보증 필요)

* 자료 : 국토교통부

■ 택지 지원 : 임대 주택의 원활한 공급과 일정 수준의 수익성 확보를 위해 경쟁력 있는 택지 공급을 추진

구 분	부지 형태	공급 조건
도심내 공공 부지	학교부지, 캠코부지, 철도차량기지, 공공기관 지방이전부지 등	적정가 매각, 보유기관 토지 일정 비율 현물 출자, 장기임대방식 등
LH보유 토지	LH 장기 미매각 용지, 사업 승인 후 미착공 부지, 공급 중단 예정인 민간 건설 공공임대 용지 등	할인매각, 할부조건 완화 등
개발제한구역 해제 지역	전국 그린벨트 중 해제 가능한 총량 내 사업자 제안 지역	선별적 GB해제 및 기업형임대 공급촉진지구 지정 등
재개발․재건축 정비사업 부지	정비사업을 통해 전체 주택물량의 일정비율을 장기 임대로 공급	조합 측에 건축 완화 인센티브 제공 (용지 분할, 지분 위탁, 분양분 매각 등)
소규모 사유지	주차장, 테니스장, 식당부지 등	장기 임대 공급 시 용적률 완화, 부지매각 시 양도세 지원

* 자료 : KB 경영연구소

■ 자금 지원 및 세제 지원 : 주택 기금을 활용한 저리의 융자 지원을 확대하고, 장기임대사업자 중심의 취득세와 소득세 등 세제 감면을 확대함.

자금 지원	세제 지원
기업형 임대사업자에 대한 융자금리 인하 및 대출한도 상향	취득세	8년 장기임대에 대해서 60~85㎡에 대해 취득세 감면 폭을 25% → 50%로 확대
기업형 임대리츠에 대한 지원 강화	소득세 및 법인세	감면 대상을 기준시가 6억 이하로 확대하고, 8년 장기 임대 감면폭을 75%로 확대
기관 투자자 출구 전략 마련	양도세	준공공임대를 10년이상 임대시 장기보유특별공제율을 70%로 확대
임대사업자 유동화 증권 발행 지원	토지소유자 혜택	개인이 보유한 토지를 기업형 임대사업자에게 매각시 양도세액의 10%를 감면 등

* 자료 : 국토교통부

 뉴스테이 주택은 임차인 입장에서 본인이 희망할 경우 8년이라는 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있다. 이는 현재 임차가구의 평균 거주기간인 3.5년에 비해 2배 이상 긴 기간이며, 2년 단위로 수천만원 이상 상승하던 보증금 및 월세 부담을 연간 5% 이내 상승으로 한정하였다.

또한 육아, 세탁, 교육 등 임차인의 주거 편의를 위한 다양한 커뮤니티 활동이 제공된다. 이는 최근 입주자간 관계 형성 중요도가 높아지는 시점에 뉴스테이만의 특화된 제도로 정착될 경우 뉴스테이 인기를 높일 수 있는 또 다른 장점이 될 수 있다.

3. 뉴스테이 사업 방식 및 추진 현황

 뉴스테이 사업 방식은 사업 규모가 가장 큰 공급촉진지구사업 외 LH택지 공모사업, 민간제안사업, 정비사업 연계형 등 크게 4가지 방식으로 사업을 추진한다. 

 ■ 공급촉진지구 지정 사업 : 개발면적 5천㎡ 이상(비도시 지역은 3만㎡ 이상)인 지역에서 개발 면적의 50% 이상을 8년 이상 장기 임대주택으로 건설하기 위해 시․도지사 등이 지정한 부지 내 뉴스테이 주택으로 공급하는 사업(‘과천 주암지구’ 등 주로 그린벨트 해제구역에서 시행)

 ■ LH공모사업 : LH가 조성한 위례신도시 등 택지개발지구 내 사업부지를 대상으로 민간사업자로부터 공모를 통해 토지 매각 후 뉴스테이 주택으로 공급하는 사업

 ■ 민간제안사업 : 기존 시가지 내 보유 토지 중 활용도가 떨어지거나, 유휴상태에 있는 부동산의 활용가치 제고를 위해 사업자가 공공에 뉴스테이 주택 개발 제안 → 주택도시보증공사(HUG)의 기금출자심사를 거쳐 뉴스테이 주택으로 공급하는 사업

 ■ 정비사업 연계형 : 재건축․재개발 등 정비사업 추진 과정에서 발생하는 일반 분양 물량을 기업형 임대사업자(임대리츠)에 일괄 매각 후 뉴스테이 장기임대주택으로 공급하는 사업

 ■ 각 사업 방식별로 토지를 확보하는 방법을 제외한 대부분의 사업 구조와 절차는 유사하게 추진

[ LH택지 공모 뉴스테이 사업 절차 ]

사업자 공모 및 우선 협상자 선정 (LH)	➡	사업계획협의 (HUG↔사업자)	➡	리츠설립 (우선협상대상자)
				󰀻
자금조달 및 택지매매 계약 ( LH↔리츠)	󰀹	영업인가 (국토부)	󰀹	기금출자심사 (HUG 기투위)
󰀻
주택건설 (시공사)	➡	주택 매각 및 리츠 청산	➡	임대운영관리 (AMC 또는 주택임대관리업자)

  * 자료 : 국토교통부

 초기 뉴스테이 사업 공급 현황은 토지 확보가 수월한 LH공모사업과 민간제안사업 중심으로 현재까지 총 4개 단지에서 6,000가구가 공급되었다. 4개 단지의 청약 경쟁률은 4.1대 1로 양호한 청약 경쟁이 형성되었고, ‘e편한세상 도화’, ‘e편한세상 위례테라스’ 등 2개 단지에서는 정당계약 종료 직후 계약까지 완료되었다. 나머지 2개 단지도 양호한 계약률을 보이면서 뉴스테이 주택이 새로운 임대주택의 유형으로 수요자들에게 안정적으로 정착되고 있는 모습이다.

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 또 공급자들도 정부의 적극적인 정책 지원과 양호한 계약률 등 수요자들의 니즈가 확인되면서 도입 초기와 달리 대다수 건설사들이 적극적으로 뉴스테이 사업에 참여하면서 뉴스테이 사업부지 선점을 위한 경쟁 또한 심화되고 있다.

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 이에 정부는 뉴스테이 사업 활성화와 조기 정착을 위해, 뉴스테이 주택 공급 목표를 기존 7.3만호에서 15만호까지 확대하였다.

[ 뉴스테이 공급 계획 ]

구분	2015년(실적)	2016년(실적)	2017년(계획)	합계
사업지 확보	2.4만호	6.5만호	6.1만호	15만호
공급(영업인가)	1.4만호	2.9만호	4.2만호	8.5만호
입주자 모집	0.6만호	1.2만호	2.2만호	4만호

4. 뉴스테이 사업 확대에 따른 시사점 및 영향

 ■ 신규 공급을 통한 양질의 등록 임대주택 재고 확산 수단인 뉴스테이 사업은 중산층 주거안정 측면에서는 상당 부분 기여할 전망. 그동안 공급자 우위적 지위를 활용하여 중산층의 주거 안정을 위협했던 질낮은 사적 임대주택의 자정 능력을 키우고 임대시장 안정에도 기여할 전망
 
 ■ 뉴스테이 연계형 정비사업은 사업 타당성 부족으로 슬럼화되어 가는 기존 도심 지역 내 재개발․재건축 사업 활성화에 기여할 전망

 ■ 기존 부동산산업 내 분양․공급 위주의 산업 체계에서 임대 관리 등 후방 산업까지 포괄하는 산업으로 체질 변화 가능성도 확대

 ■ 전세 주택 최대 수요층인 중산층 가구의 뉴스테이 입주는 월세 부담 등으로 전세를 선호했던 중산층 가구의 인식 변화도 함께 불러오면서 국내 임대차 시장의 월세 전환 속도를 더욱 빠르게 할 전망

 ■ 한편, 뉴스테이 사업은 양질의 임대주택 재고 확보 측면에서는 유용한 사업이나, 기존 주택 시장에서 안정적으로 흡수하기에는 다소 부담. MB정부 시절 주택시장을 위축시킨 한 요인으로 지목받은 보금자리주택(12만호)보다 많은 15만호의 뉴스테이 공급은 뉴스테이 자체 공급 과잉 우려는 물론 기존 주택매매시장에도 다소 부정적인 영향이 나타날 수 있음.

 - 참고 자료 -
1. 국토교통부 ‘뉴스테이’ 홈페이지
2. 뉴스테이 정책의 이해와 영향 (KB 경영연구소, 2015)
3. 뉴스테이 사업의 최근 동향 및 시사점 (KB 경영연구소, 2016)
4. 월간 KB 골든 라이프 2016-3호 (KB 경영연구소)
5. 박근혜 정부의 뉴스테이 무엇이 문제인가 (참여연대, 2016)