[법률 상식] 부동산 경매명도소송이 무엇인지 알고 계신가요?

[김렬구 변호사]

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안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

부동산을 경매로 낙찰 받아 소유권을 이전받았음에도 기존 세입자나 소유자가 이를 무시한 채 점유 상태를 이어나가는 경우가 있습니다.

정당한 권원 없이 부동산을 점유하고 있는 이들로 인해 재개발이나 재건축, 또는 다른 임차인과의 계약을 앞둔 조합이나 건물주들이 피해를 받게 됩니다.

이러한 상황에서 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

경매 혹은 낙찰을 받은 사람의 요구에도 기존 점유자가 명도를 거부하는 경우 뿐만 아니라 임대차 계약기간이 만료한 후 임차인이 나가지 않거나 아무 권한도 없는 사람이 무단으로 토지나 건물을 사용하는 경우 등에 해당될 때 해당 부동산 소유자는 점유자를 상대로 명도소송을 진행할 수 있습니다.

명도소송이란?

명도소송이란 토지나 건물과 같은 부동산에 대한 소유 또는 점유 권리가 소멸된 사람이 부동산을 점유하며 인도를 거부할 때 이를 인도받기 위하여 하는 민사소송입니다.

토지나 건물 등을 점유하고 있는 사람이 그 점유를 타인의 지배 하로 옮기는 것을 인도라고 하는데, 인도 의무자가 점유지에 살고 있으면 그를 퇴거시키고, 점유 동산 등을 반출한 다음 인도가 이루어지는데 이 과정을 명도라고 합니다.

명도소송은 대표적으로 상가 임차인을 상대로 한 상가건물명도소송, 경매로 인한 경매목적물 명도소송, 주택 임차인을 상대로 한 주택명도소송 등으로 분류됩니다.

명도소송은 다른 소송에 비해 비교적 이해관계가 명확하기 때문에 부동산 소유 및 계약 상황에 대한 입증을 하여 승소하는 것 자체는 그리 어려운 과정은 아닙니다.

그러나 소송 전후 대응을 적절히 하지 않으면 소송에서 승소하고도 손해를 입을 수 있어 유의하셔야 합니다.

소송 전 점유이전금지 가처분 신청은 필수

예를 들어, 현 세입자가 제3자에게 불법으로 점유를 이전한다면 명도소송은 소송 당시 세입자를  대상으로 진행하는 것이기 때문에 승소 판결의 효력 역시 세입자에게만 미치게 됩니다.

결국 제3자에 대한 명도소송을 처음부터 다시 진행해야만 합니다.

그렇기 때문에 소송을 진행하기 전 점유이전금지가처분을 신청하여 제3자에게 점유를 이전할 수 없도록 막아야 합니다.

부동산점유이전금지가처분, 명도소송까지 완료하였다면 강제집행 절차를 통해 세입자의 퇴거를 진행해야 합니다.

집행권원을 확보하였다면 집행문 발급, 계고 및 본 집행 등을 진행하여 신속하게 명도를 받을 수 있도록 해야 합니다.

이 과정이 지체될수록 손해가 커지기 때문에 강제집행이 최대한 신속하게 이뤄지도록 하는 것이 현명합니다.

부동산 인도명령 제도 활용을 고려해야

경매명도소송 전에 부동산 인도 명령 제도를 활용해보는 것도 좋습니다.

이를 진행하기 위해 낙찰대금을 납부한 후 6개월 이내에 법원에 신청해야 합니다.

이를 통해 소송을 제기하지 않고도 법원의 명령에 따라 강제집행을 할 수 있습니다.

경매명도소송보다 신속하게 부동산 인도를 할 수 있기에 낙찰대금 납부 후 6개월 이내인 경우라면 유용하게 활용할 수 있는 절차입니다.

하지만 낙찰자 본인이거나 혹은 낙찰된 부동산을 상속받은 상속인이 아니라면 신청을 진행해볼 수 없다는 점에서 한계가 존재합니다.

따라서 낙찰자로부터 새로이 부동산을 구매한 사람이라면 부동산 인도 명령 제도를 활용할 수 없다는 것을 인식해야 합니다.

경매명도소송 진행을 고민 중이라면, 부산부동산경매변호사와의 상담을 받아서

부동산 경매를 통하여 부동산을 낙찰 받았음에도 부동산 인도를 받지 못한 경우 전문 변호사와 충분한 법률상담을 거친 후 대응하시는 것을 추천드립니다.

상황에 따라 인도 명령 제도, 부동산점유이전금지가처분, 경매명도소송 등 적절한 방법을 택하여 구체적인 대처 방안을 마련하는 것이 현명한 방법입니다.

경매명도소송과 관련하여 도움이 필요하시다면 연락주시기 바랍니다.

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