경매부동산위의 전세권에대한 압류및 추심채권자에 의한 배당요구와 전세권소멸

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부동산리더스

최광석

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

경매부동산 위의 전세권에 대한 압류 및 추심채권자에 의한 배당요구와 전세권소멸

최광석 2014-03-24 조회수: 209 추천: 0목록

경매 중인 부동산 위의 전세권이 매각으로 소멸하는지 여부에 관하여, 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제3항에서는 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”고 하고, 동조 제4항에서는 “제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”고 규정하고 있다. 즉, 전세권자의 배당요구 여부에 따라 인수 내지 소멸이 결정되는 구조인 셈이다.

그렇다면, 경매 중인 부동산에 설정된 전세권자의 채권자가 압류 및 추심명령을 받아 경매법원에 배당요구를 했다면, 이 전세권은 소멸될 수 있을까? 이 점에 관해서는 아직 대법원판결이 존재하지 않는다. 민사집행법 91조에 의하면, 전세권이 매각으로 소멸하려면 원칙적으로 전세권자가 직접 배당요구하거나 또는 전세권자에 대한 채권자가 대위하여(배당요구권도 채권자대위에 적합한 권리임) 배당요구할 수 있음에는 별다른 의문이 없을 것이다. 또, 압류명령 자체를 배당요구로 볼 수 없다는 점에 대해서도 실무상 다툼이 없어 보인다. 압류는 채권의 수령을 금지하는 집행절차에 불과하여 배당요구와는 차이가 있기 때문이다.

그렇다면, 압류를 넘어 추심명령까지 받은 채권자가 이를 기화로 경매법원에 대해 전세권자에게 지급될 금원을 채권자 자신에게 지급할 것을 요구했다면, 전세권은 소멸될 수 있을까 ? 최근에 이 점에 관한 하급심 판결이 선고되어 소개한다. 낙찰된 경매부동산을 취득한 자가 전세권자와 전세권에 대한 압류채권자를 상대로 제기한 전세권등기말소청구소송에서 1심 재판부는 ‘전세권은 말소되지 못한다’고 하여 원고에게 패소를 선고했지만, 2심 재판부는 반대로 원고승소 판결을 하였다(2014. 3. 현재 상고심에 계류 중이다).

이는 ‘전세권자의 추심채권자의 행위로 전세권이 말소될 수 있다’는 법리를 판단한 첫 사건이며, 특히 경매과정에서 집행법원이 ‘이 사건 전세권은 매각으로 소멸되지 아니하고, 매수인에게 인수됨’이라고 기재된 매각물건명세서를 작성하여 비치하고, 입찰기일 공고에도 같은 취지를 기재하였음에도 불구하고 2심 법원에서 소멸주의와 인수주의라는 법리에 따라 전세권말소를 인정한 점에서 특징을 찾을 수 있다.


★ 서울중앙지방법원 2013. 3. 20. 선고 2012가단264624(일부) 전세권설정등기말소등기절차이행 등

1. 기초사실
가. 당사자의 지위
(1) 원고는 2012. 9. 10. 아래와 같이 이 사건 부동산을 김00로부터 매수하여 2012. 9. 12. 그 명의로 소유권이전등기를 마친 이 사건 부동산의 소유자이다.
(2) 피고 이00은 1997. 5. 1. 인천지방법원 등기과 접수 제38519호로 전세금 5,000만 원, 전세권자 심00, 존속기간 1999. 4. 26.로 정하여 전세권설정등기(이하 위 전세권을 ‘이 사건 전세권’이라 하고, 그에 관한 등기를 ‘이 사건 전세권설정등기’라 한다)를 마친 심00로부터 1998. 4. 20. 이 사건 전세권을 양수받아 1998. 4. 21. 인천지방법원 등기과 접수 제29928호로 이 사건 전세권설정등기이전의 부기등기를 마친 자이다.
(3) 피고 신한카드는 2008. 1. 2. 피고 이00에 대한 신용카드대금채권에 관한 지급명령정본을 집행권원으로 하여 인천지방법원 2007타채13949호로 이 사건 전세권에 관한 전세권부 채권압류 및 추심명령을 받아 2008. 4. 22. 인천지방법원 등기과 접수 제44917호로 전세권부채권압류 부기등기를 마친 자이고, 피고 대한생명보험은 2009. 5. 10. 서울중앙지방법원 2009타채212호로 같은 전세권부 채권에 관한 채권압류 명령을 받아 2009. 5. 27. 인천지방법원 등기과 접수 제50303호로 전세권부채권압류 부기등기를 마친 자이다.
나. 이 사건 부동산에 관한 임의경매 및 채권신고 등
(1) 이 사건 부동산의 소유자이던 김00는 이 사건 전세권설정등기가 경료된 이후인 1997. 6. 16. 최00와 사이에 근저당권설정계약을 체결하고, 1997. 6. 23. 인천지방법원 등기과 접수 제56030호로 최00에게 채권최고액 3억 5,000만 원, 채무자 김00, 근저당권자 최00로 된 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)를 마쳐주었다. 이후 최00의 이 사건 근저당권에 기한 임의경매 신청에 따라 2011. 5. 12. 이 사건 부동산에 관한 임의경매 개시결정이 내려졌다.
(2) 피고 신한카드는 배당요구 종기 내인 2011. 5. 31. 집행법원에 ‘채무자에 대한 신용카드 이용대금 채권보전 및 회수를 위해 인천지방법원 2007타채13949호로 경매개시결정 등기 전 채권 압류 및 추심명령 결정문을 득하였다’는 이유로 총 채권액 30,187,787원(= 원금 9,954,620원 + 이자 등 20,233,167원)으로 계산한 채권계산서를 제출하였다.
(3) 한편 집행법원은 ‘이 사건 전세권은 매각으로 소멸되지 아니하고, 매수인에게 인수됨’으로 기재된 매각물건명세서를 작성하여 비치하고, 입찰기일 공고에도 같은 취지를 기재하였다.
(4) 김00는 위 임의경매절차에서 2012. 7. 20. 이 사건 부동산을 최고가인 매각대금 61,100,000원으로 경락받아 2012. 7. 25. 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 2012. 8. 27. 매각대금 중 배당할 금액 66,670,840원(매각대금에 전경매 보증금 및 이자 등이 가산된 것임) 중 인천 연수구에 5,679,210원을, 나머지 58,672,090원을 근저당권자인 최00에게 전부 배당하고, 피고 신한카드에게는 배당을 하지 않는 것으로 배당표가 작성되었다.
(5) 이후 이 사건 전세권설정등기는 말소촉탁이 되지 않은 채 남게 되었고, 원고는 2012. 9. 10. 김00로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2012. 9. 10. 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

2. 원고의 주장 및 판단
가. 원고의 주장
(1) 피고 신한카드는 이 사건 전세권자인 피고 이00을 대위하여 집행법원에 채권계산서를 제출하는 방식으로 배당요구를 하였으므로, 이 사건 전세권은 민사집행법 제88조에 따라 매각으로 소멸하였다.
(2) 따라서 피고 이00은 이 사건 부동산의 소유자인 원고에 대해 이 사건 전세권에 관한 말소등기절차를 이행하고, 원고의 소유권 취득일인 2012. 9. 13.부터 인도완료일까지 이 사건 전세보증금 5,000만 원을 월 차임으로 전환하여 계산한 월 차임 625,000원을 지급할 의무가 있고, 피고 신한카드 및 대한생명은 이 사건 전세권부 채권에 관한 압류의 부기등기를 마친 이해관계인들로서 위 말소등기절차에 승낙할 의무가 있다.
나. 판단
(1) 민사집행법 제91조는 ‘지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권․압류채권․가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고(제3항), 제3항의 경우 외의 지상권․지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수하되, 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다’고 규정하고 있다.
(2) 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 전세권이 이 사건 근저당권보다 등기일자가 우선하고 있는 것은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 전세권은 매각으로 당연히 소멸되는 것이 아니라 배당요구를 할 수 있는 전세권자인 피고 이00의 배당요구가 있어야 매각으로 소멸된다고 할 것인데, 앞서 본 피고 신한카드의 채권계산서의 내용은 피고 이00에 대한 신용카드 이용대금채권의 보전 및 회수를 위해 전세금반환채권에 관한 압류 및 추심명령을 받아 배당요구를 한다는 것에 불과할 뿐 이를 들어 피고 신한카드가 원고 주장과 같이 전세권자인 피고 이00을 대위하여 배당요구를 하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고 신한카드가 피고 이00을 대위하여 배당요구를 하였음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다(나아가 앞서 본 매각물건명세서의 기재 및 배당결과를 종합하면, 집행법원은 이 사건 전세권이 매각으로 인하여 소멸하지 않은 채 매수인에게 인수되는 것을 전제로 임의경매절차를 진행하였는바, 비록 매각물건명세서에 따라 실체법상 권리관계에 곧바로 영향을 미치는 것은 아니라고 하더라도 위와 같은 경매 및 배당결과에 비추어 이 사건 전세권은 위와 같은 매각조건에 의하여 소멸되지 않은 채 매수인에게 인수되었다고 봄이 상당하므로, 원고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다).

★ 서울중앙지방법원 2013. 12. 12.선고 2013나20419 전세권설정등기말소등기절차이행 등

<주 문>
1. 제1심 판결 중 아래에서 이행을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여, 피고 이00은 인천지방법원 등기과 1997. 5. 1. 접수 제38519호로 마친 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하고, 피고 신한카드 주식회사, 한화생명보험 주식회사는 위 말소등기에 관하여 각 승낙의 의사표시를 하라.
2. 소송총비용 중 1/5은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

<이 유>
2. 주장 및 판단
가. 원고의 주장
피고 신한카드는 이 사건 전세권자인 피고 이00을 대위하여 집행법원에 채권계산서를 제출하는 방식으로 배당요구를 하였으므로, 이 사건 전세권은 민사집행법 제91조 제4항에 따라 매각으로 소멸하였다. 따라서 피고 이00은 이 사건 부동산의 소유자인 원고에 대해 이 사건 전세권에 관한 말소등기절차를 이행하고, 피고 신한카드 및 한화생명은 이 사건 전세권부 채권에 관한 압류의 부기등기를 마친 이해관계인들로서 위 말소등기절차에 승낙할 의무가 있다.
나. 판단
1) 청구원인에 대한 판단
지상권․지역권․전세권 및 등기된 임차권은 저당권․압류채권․가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고, 이러한 경우 외의 지상권․지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수하되, 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸되는바(민사집행법 제91조 제3, 4항), 이 사건 전세권이 이 사건 근저당권보다 등기일자가 우선하는 것은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 전세권은 매각으로 당연히 소멸되는 것이 아니라 전세권자인 피고 이00의 배당요구 또는 피고 이00의 채권자가 대위하여 한 배당요구가 있어야 비로소 매각으로 소멸된다고 할 것이다.
피고 신한카드가 2008. 1. 2. 피고 이00에 대한 신용카드대금채권에 관한 지급명령정본을 집행권원으로 하여 인천지방법원 2007타채13949호로 이 사건 전세권부 채권에 관한 압류 및 추심명령을 받아 전세권부 채권압류의 부기등기를 마친 사실, 피고 신한카드가 배당요구 종기 내인 2011. 5. 31. 집행법원에 ‘인천지방법원 2007타채13949호로 경매개시결정 등기 전 채권압류 및 추심명령 결정문을 득하였으므로 30,187,787원을 배당하여 달라’는 내용의 채권계산서를 제출하면서 위 채권압류 및 추심명령을 첨부한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제10호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 피고 신한카드가 2012. 7. 19. 집행법원에 ‘최선순위 전세권은 당해 전세권자 또는 그 채권자가 대위하여 배당요구하여야만 매각으로 소멸하고, 전세권부 채권압류 및 추심명령을 얻은 피고 신한카드는 대위절차 없이 압류채권을 직접 추심할 수 있으므로 피고 신한카드는 전세권자인 피고 이00을 대신하여 경매절차에서 배당요구를 할 수 있다’는 내용의 배당의견서를 제출한 사실을 인정할 수 있다. 여기에 추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있는 점(민사집행법 제229조 제2항)을 더하여 보면, 피고 신한카드가 이 사건 전세권자인 피고 이00을 대위하여 집행법원에 위 채권계산서를 제출하는 방식으로 배당요구를 하였다고 봄이 상당하므로 이 사건 전세권은 민사집행법 제91조 제4항, 제88조 제1항에 따라 매각으로 소멸되었다고 할 것이다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산의 소유자인 원고에게, 피고 이00은 이 사건 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 피고 신한카드, 한화생명은 등기상 이해관계 있는 제3자로서 위 말소등기에 관하여 각 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다(대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결 참조).
2) 피고들의 주장에 대한 판단
피고 신한카드는, 자신이 위 채권계산서를 제출한 행위를 피고 이00을 대위하여 배당요구를 한 것으로 보더라도 5,000만 원에 이르는 전세권부 채권을 약 3,000만 원으로 배당요구함으로써 약 2,000만 원의 채권을 포기한 것이어서 이는 피고 신한카드가 갖는 추심권능을 넘는 행위로서 무효이고, 따라서 유효한 배당요구가 아니라고 주장하나, 5,000만 원의 채권 중 3,000만 원만 배당요구하였다고 하여 이를 나머지 채권의 포기로 볼 수 없으므로(정상적인 배당절차에서는 피고 신한카드에게 배당되지 않은 채권은 다른 채권자 등에게 배당될 것이다) 피고 신한카드의 주장은 이유 없다.
피고 한화생명은, 피고 신한카드가 피고 이00을 대위하여 배당요구를 한 것으로 보더라도 피고 이00의 이 사건 전세권설정등기 말소의무와 전세권설정자(또는 이를 승계한 소유자)의 전세금반환의무 또는 경매절차를 통해 전세권에 배당된 금액의 수령은 동시이행의 관계에 있다고 주장하나, 원고는 이 사건 부동산의 소유자이고, 이 사건 전세권이 매각으로 소멸되어 원고가 이를 승계하지 않았음은 앞서 본 바와 같으므로 피고 이00은, 소유권자로서 방해배제 청구권에 기하여 이 사건 전세권설정등기의 말소를 구하는 원고에게 전세금 반환채권 또는 전세금에 상응하는 경매절차에서의 배당금 채권에 기한 동시이행 항변을 할 수 없고, 피고 한화생명이 피고 이00의 동시이행 항변을 원용할 수도 없다고 할 것이어서 피고 한화생명의 주장은 이유 없다. -이상-